Всем привет! Я Герман, флиппер и создатель Флиппет-бота. В этом цикле из трех материалов расскажу, как начать заниматься флиппингом квартир и дам пошаговую инструкцию, что нужно делать, чтобы на этом заработать.
В этой части расскажу про то, как найти и купить квартиру для флиппинга. Поехали.
Итак, флиппинг это про то, что вы покупаете вторичную квартиру подешевле, добавляете ей ценность ремонтом и продаете подороже. Итого, вы должны уметь ровно три вещи: покупать, ремонтировать, продавать.
В этой части - про «покупать».
Итак, перед вами стоят следующие вопросы:
Как и где найти правильную квартиру для флиппинга?
Где найти деньги на то, чтобы такую квартиру купить?
Как купить ее правильно и безопасно?
Скажу сразу: «впрыгивать» в тему флиппинга нужно последовательно. Перед тем, как приступать к поискам квартиры, узнайте, как работают флипперы в вашем регионе. Поищите в Телеграме профильные чаты флипперов в вашем городе через поиск. Вот несколько полезных ссылок:
- Канал-каталог успешных флиппинг-проектов в формате «до-после»
- Общий чат флипперов со всей России
- Памятки, подсказки и обучалки от сообщества флипперов Флиппет
Итак, начнем с первого вопроса. Как и где найти квартиру для флиппинга.
Подхода здесь два: искать самому или использовать ботов, которые ловят подобные квартиры автоматически.
Если ищете сами, используйте Циан и Авито. Смотрите на просмотры квартиры, т.е. на то, какой на квартиру спрос. Если у квартиры в Москве на Циан 100+ просмотров за день – обратите на нее внимание, спрос аномальный, квартира, скорее всего, недооценена и стоит меньше, чем должна.
Также, открывайте похожие квартиры и сравнивайте их с целевой. Квартира для флиппинга обычно стоит дешевле квартир-конкурентов на 5-20%.
Используйте чеклист от профессиональных флипперов, чтобы найти квартиры для флиппинга на площадках самостоятельно.
Другой способ – бот. Бот мониторит свежие квартиры на площадках, ловит среди них квартиры для флиппинга и мгновенно присылает в Телеграм с подробной аналитикой и сметой. Попробуйте Флиппет-бот бесплатно.
Считайте финансы проекта, когда выбираете квартиру для флиппинга.
Важно знать, за сколько вы сможете продать квартиру после ремонта. Для этого смотрите, сколько стоят похожие квартиры в евроремонте или дизайнерском ремонте в такой же локации, где находится ваша квартира. Затем посчитайте, сколько потратите на ремонт, сопровождение сделки и налоги.
Предполагаемая цена продажи квартиры после ремонта должна перекрывать покупку квартиры и все расходы.
Воспользуйтесь памяткой по финансам для флиппинга, чтобы посчитать маржу правильно.
В Московском регионе флипперы обычно берут в работу квартиры, где можно заработать чистой прибыли от 1 000 000 рублей. В относительных величинах, это ровняется годовой доходности (IRR) от 30-40%.
Иначе говоря, негласное правило рынка говорит: «покупайте только те квартиры, где по вашим расчетам ваша маржа (ROI) составит более 10%».
Отлично, квартиру выбрали, финансы посчитали, позвонили, записались на показ.
Теперь про деньги, на которые ее покупать.
Вариантов у вас несколько. Первый – купить квартиру полностью на собственные средства. Вы платите деньги и выкупаете квартиру на себя. Если такой сценарий вам не подходит, остается либо ипотека, либо искать инвестора.
И в случае ипотеки, и в случае инвестора появляется стоимость денег, или процент, который увеличивает ваши расходы. Если собственных денег не хватает, а опыта немного, советую не влезать в долги, а переключиться на более дешевый регион. Например, с Москвы на Московскую область.
Окей, деньги нашли. А как проверить чистоту квартиры и купить ее безопасно?
Самое просто – заказать подобную услугу у профессиональных юристов или риэлторов. Подойдет любое профильное АН и юридическая контора. Проверять надо следующее: у кого квартира находится в собственности, кто прописан в квартире, какие связи есть у родственников, есть ли свежее наследство, под залогом ли квартира.
Обычно эта услуга стоит от 15 000 до 30 000 рублей, а процесс проверки занимает не более недели. Вам подготовят отчет и заключение.
Советую не заниматься этим самому, а довериться профессионалам, если только начинаете. Сэкономите нервы и деньги, а заодно посмотрите, как проверяют профессионалы.
Если ситуация собственника вас устраивает и вы готовы рискнуть – покупайте. На первую сделку найдите юриста или риэлтора, который поможет провести ее быстро и чисто. Это может быть тот же самый специалист, который проводил для вас проверку документов квартиры при покупке.
Так выглядит первый этап «покупки» квартиры.
Ключевой совет таков: если только начинаете, не скупитесь на профессиональную помощь юристов и риэлторов. Это обезопасит вас от ненужных рисков и даст ценный опыт.
Про этапы «отремонтировать» и «продать» поговорим в следующих частях. Следите за новостями и выходом статей в нашем канале для флипперов.
Удачных флиппинг проектов!
Герман Гончаров, создатель Флиппет-бот
Флиппет-бот - бот, который находит квартиры для флиппинга и оперативно присылает их в Телеграм. Первый день бесплатно
Флиппет-бот
https://t.me/flippet_bot