Вы купили квартиру у застройщика. В ДДУ есть понятие «проектная площадь квартиры» – то ,что застройщик хочет по документам построить для вас.
Когда же дом построен, при его приемки измеряется фактическая площадь квартиры.
И часто фактическая площадь квартиры не совпадает с проектной.
Догадайтесь в какую сторону? Правильно в сторону уменьшения.
Сначала покупатель платит за одну площадь, а по факту получает меньшую площадь квартиры. За ту же цену.
Смекалистые застройщики давно включили в ДДУ пункт о том, что расторжении ДДУ в одностороннем порядке может быть только если фактическая площадь меньше проектной на 5 и более процентов.
То есть для квартиры в с проектной площади в 40 метров, вы можете получить 38 кв .м и не сможете разорвать ДДУ в одностороннем порядке.
Но можно ли потребовать уменьшить стоимость договора долевого участия соизмеримо изменению фактической площади?
Именно с таким требованием обратился в суд покупательница, которая вместо квартиры общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв. м. получила лишь 63.8 кв. м.
В исковом заявлении покупательница требовала от застройщика вернуть ей излишне уплаченные деньги за несуществующие по факту 1.2 кв. м.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись положения заключенного сторонами договора, которые однозначно определяют, цена договора является окончательной и изменению не подлежит.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений, но изменил причину такого решения
«1. Отличие проектной площади от фактической не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное.
2. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, нет существенных изменений проектной документации. Как и оснований для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора».
Кассация тоже поддержала решения судов.
Но ВС РФ все переиграл
И лишь Верховный Суд, как обычно, прочитал все законы и правильно их истолковал.
Что определи судьи
1. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
2. Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
4. Как следует из материалов дела, условиями договора между застройщиком и покупателем не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв. м, что не было учтено судебными инстанциями.
5. Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Последний пункт, которым Верховный суд «щелкает» по носу Апелляционному, еще раз показывает, как плохо судьи первой, второй даже третьей инстанции знают законы и умеют грамотно их применять.
*********************
Итак, если у вас в ДДУ нет пункта, определяющего размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, то
вы можете требовать уменьшить стоимость в ДДУ соразмерно разницы между проектной и фактической площадей своей квартиры.
А вот если есть пункт….
Полный текст Определение Верховного Суда РФ от 9 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019 можно прочитать здесь .
#квартира #недвижимость #покупка новостройки #покупка квартиры #покупка недвижимости #квартира в новостройке #суд #верховный суд рф #застройщик #первичный рынок жилья