В прошлой статье я писала о том, что вы можете встретить объявления о продаже недвижимости, в которых будет указано, что продаётся студия, но не будет указано, что это сделка через покупку долей. А сама студия не будет иметь кадастрового номера.
Итак, вы все - таки решили купить студию в такой перекроенной квартире, и стать собственником доли в этой квартире. Остается только вас поздравить и уточнить, в чем заключаются особенности сделки в вашем случае:
1️⃣ Использование только собственных средств, а не кредитных, так как вы не сможете воспользоваться ипотекой, материнским капиталом и другими финансовыми субсидиями в силу того, что покупаете доли.
2️⃣В день сделки все сособственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки, чтобы в дальнейшем не препятствовать друг другу в продаже доли.
Теперь рассмотрим риски.
1️⃣ Неузаконенная перепланировка. Зададимся вопросом. Почему компания, которая помогала вам в приобретении такой студии, не продала вам студию, как отдельное жильё, а продала как доли. Для того, что ваша студия имела статус, целиком принадлежала бы вам, у студии должен быть свой кадастровый номер, то есть квартира, имеющая до разделения один кадастровый номер, должна была быть с узаконенной перепланировкой и раскадастрирована на отдельные кадастры.
Почему же перепланировка, которая была произведена при делении квартиры не узаконена?
А потому что невозможно узаконить такую перепланировку, где мокрые точки, канализация разведены по всей квартире, а вентиляция и противопожарные короба вообще непонятно где будут присутствовать.
2️⃣ Невозможность оформления студии как самостоятельного изолированного объекта собственности, а не как общедолевой собственности. Предположим, что все - таки перепланировку удалось узаконить, но все - равно студии, как самостоятельные объекты, от этого не появятся❗️
У вас так и останется одна квартира с одним кадастровым номером на всех сособственников с перепланировкой. Ведь для того, чтобы сделать самостоятельные квартиры, необходим проект разделения квартиры на изолированные объекты.
Для этого нужно, чтобы у каждой из квартир был отдельный выход на лестничную площадку ❗️Технически это возможно сделать, присоединив часть коридора к общей площадке подъезда.
А для этого нужно согласие всех ❗️собственников дома.
И должна быть техническая возможность для раздела:
газ, водопровод, вентиляция.
Если её нет, то-увы - раздела не будет. И это даже не коммуналка!Поскольку в коммунальной квартире за каждым закреплена отдельная комната с номером, а здесь обычная долевая собственность.
3️⃣Риск возврата к первоначальному состоянию квартиры, без разделения на студии. Да, если соседи напишут на вас жалобу, то вас обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние, которое было до перепланировки. И вы, как новые собственники, будете обязаны это сделать и станете дружно жить- поживать в одной большой квартире с общей долевой собственностью, как одна семья.
4️⃣Риск потери недвижимости, если не исполните предписание и не вернёте квартиру в первоначальное состояние. На сегодняшний день известен случай в Красноярске, где мужчина решил переделать пятикомнатную квартиру в пять маленьких студий, в каждой из которых он
оборудовал кухню, душ, туалет и кладовую.
Жильцы дома пожаловались на предприимчивого соседа, так
как из - за несанкционированной перепланировки выросла нагрузка на системы водоснабжения, канализацию, электрические сети.
Красноярцу дали предписание вернуть недвижимость в первоначальный вид и дали три месяца на исполнение предписания. Он не исполнил предписания, теперь квартиру ❗️отбирают.
5️⃣Отсутствие возможности разделения лицевого счёта. Если у собственников общая долевая собственность, лицевой счет разделить нельзя. Что это значит? Что счета на оплату коммунальных услуг выставляются на один кадастровый номер на всех сособственников. А как быть, если один из собственников не хочет или
не может платить коммуналку?
Другой заявляет, что не проживает в
квартире и платить за проживающих не собирается.
Коммунальщики в свою очередь грозят отключением света и воды. Платить за всех? 🤔
6️⃣Продажа студии. В один прекрасный день Вы решили продать свою студию, так как заработали и накопили денег, хотите купить себе полноценную квартиру в собственность. К чему вы должны быть готовы в этом случае?
Чтобы продать долю, вы должны получить отказы соседей от преимущественного права покупки. Но отказы у нас уже есть, скажете вы, мы же их на сделке все подписали. Да, все верно. НО ❗️обычно такие бумаги составляют за месяц до предполагаемой продажи. Сколько лет уже прошло, что за это время произошло с ценами, примет ли нотариус давние отказы, которые подписывались на первой сделке? Вопрос. Если нотариус не принимает давние отказы, надо получать их снова у сособственников. Продавец сообщает им о своем намерении продать долю имущества за определенную цену и предлагает выкупить её сособственникам, так как именно у них преимущественное право покупки этой доли.
Сособственники либо пишут отказ по новой, либо если за месяц доля не выкупается сособственниками, то владелец вправе продать долю третьим лицам, но по той стоимости, которая указана в письме.
Все ещё планируете купить долю в такой квартире или хотите, наслушавшись гуру - инвесторов недвижимости, переделать свою квартиру на три студии? Завершим рассуждения на эту тему в третьей статье.
москва #квартирныйвопрос #семья #риски