Очередной не работающий закон. К сожалению. А так все хорошо начиналось!
В Земельный кодекс, в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а также в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внесены изменения. Поправки предусматривают разрешение строительства, реконструкцию и эксплуатацию жилого дома на сельскохозяйственном участке — используемом фермерским хозяйством.
Закон позволит фермеру поднять или перестроить только один жилой дом. Строение не должно иметь больше 3-х этажей. Площадь жилья не может превышать 500 м2, а площадь застройки — 0,25% от общей площади участка. Все.
Три года рассмотрений и согласований. И такой печальный результат.
Напомню, что с 2016 года каждый россиянин может получить земельный участок в 1 гектар для устройства фермерского хозяйства. В настоящее бесплатно по ускоренной процедуре взять землю можно в 11 субъектах Дальневосточного федерального округа. По состоянию на 15 июня 2021 года более 92,7 тысячи россиян стали участниками программы «Дальневосточный гектар».
А можно ли построить на "народном "гектаре жилой дом? Согласно закону - нет. Все дело в лимите площади застройки - 0.25% от общей площади.
Итак в цифрах. 1 Га - это, как известно, 10 000 м2. То есть на таком участке возможно построить и зарегистрировать жилой дом не более, чем 25 м2. Например 5 х 5 метров. Так как поэтажный план составляется по внутренним габаритам, то учтем толщину стен- не менее 25 см. То есть внутренняя коробка этого здания составит 4.5 х 4.5 метра.
То есть площадь дома должна составить 20.25 м2. Это невозможно.
Согласно п. 4.4 "СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные" (утв. Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 N 35)
4.4. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение для теплового агрегата. В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание. Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты - 12 м2; спальни - 8 м2; кухни - 6 м2. Про площадь санузла, необходимого по закону, закон ничего не сообщает, но вряд ли он может быть менее 4 м2. Складываем: 12+8+6+4= 30 метров.
О строительстве двух- и трехэтажных домов я писать не стану, так как фантазий у меня о многоэтажной конуре нет.
Заманчивое предложение от власти, правда? Целых 20 метров! На всю семью! А семьи у людей, работающих на земле немаленькие...
И все только ради того, чтобы не было "коттеджных поселков", "дворцов и особняков" на землях для КФХ ...
Но тут возникает противоречие. Для кого такой закон принят? Вряд ли для состоятельных граждан. Их интересы далеки от земель для ведения сельского хозяйства. Они предпочитают пригород Москвы, Петербурга. В пригороде Геленджика вот неплохой апарт -отель построили...
Нет у современного нищего разоренного крестьянина денег на дворец. Нет денег на ведение хозяйства на 10-20 Га. Нет кредитования с "длинными" деньгами под минимальный процент. Нет реальных субсидий. Нет кредитования под залог земли. Нет льгот на покупку импортной сельхозтехники, а в России производство, походе, совсем закончилось. Каждая копейка у человека на земле на счету. И представления о том, что хозяину на земле нужно - очень внятные.
Прежде всего застраивать, возделывать землю будут только при твердой возможности передать её по наследству, продать, обменять. Тратить деньги на строительство собачьей конуры нормальный хозяин не станет. Нормальным домом можно считать тот, в котором норма общей площади составляет не менее 25 метров на человека. Сельский дом в 100 м2 на семью из 4-х человек - нормально! Только в этом случае лимит застройки нужно увеличивать с 0.25 % до 1% , как минимум. А в противном случае закон останется на бумаге, а земли КФХ - заброшенными пустырями, выгорающими каждую весну или зарастающими осинками.
Удивительно, что разработчики этого закона не приняли во внимание, что земли для КФХ в разных регионах - по разному. И земля - разная по качеству и цене. В республиках Кавказа, Крыму, Краснодарском крае, Калмыкии - плодородной земли - мало. Там сложно наделить каждого 10-15 гектарами. В Нечерноземье большие участки для КФХ просто не нужны: зерно, подсолнечник, рапс, кукуруза просто не растут. А для покосов и выгула нужны земли для сельхозпроизводства, не для КФХ.
Также разработчики закона похоже, забыли, что КФХ - это семейное предприятие. А семьи более 4-х человек остались в прошлом. Четырем работникам десятки гектар не привлекая наемную силу - не обработать. А вот вести домашнее молочное хозяйство, птичник, крольчатник, пасеку, тепличное хозяйство, садоводство - вполне достаточно гектара, который возможно освоить.
Интересно: на семью из скольких человек предусмотрена норма площади дома в 500 м 2 ? Безусловно: есть семьи в 10-15 человек. И для них было необходимо предусмотреть индивидуальную норму застройки, как для многодетных. Для семей, в которых имеются инвалиды (например, родители) требуется дополнительная площадь. Тоже не предусмотрено.
Само по себе устройство сельской жизни в виде хозяйств по 10-15 Га чуждо истории России. Живут в деревне или поселке. А скот пасут и косят в шаговой доступности. Для того, чтобы построить дом 150-200 м2, баню, огород, постройки не нужно 10 Га, нужно 25 соток. А для покоса и выгула каждый купит себе сколько ему нужно. Или в аренду возьмет. Но земли для ИЖС в цене недоступные. И совсем не удобные.
А ведь первоначальный вариант закона предусматривал лимит застройки в 5%... Принятый в такой редакции закон позволил бы наделить горожан пригородными участками для КФХ площадью 25-50 соток, стимулировал бы жилищное строительство, увеличил бы сельхозпроизводство, реально поднял бы налоговые сборы с вновь построенного жилья... Как по мнению разработчиков на землях КФХ могут появиться "коттеджные поселки", не понятно... Кто в здравом уме будет строить особняк в мраморе с бассейном по соседству с козлятником и видом на навозные кучи ...?
Вывод: нормальный дом построить не получится. Зарегистрировать дом - не получится. Прописаться - соответственно нельзя. По адресу регистрации открыть КФХ, как форму собственности - нельзя. Получить адрес построенного жилого дома на земле КФХ - нельзя. Тарифы на электричество и газ на землях КФХ - конские, а жилой дом не построить. Ипотека для жилых домов на землях для КФХ - отсутствует. Материнский капитал использовать на строительство - нельзя. Второй дом для детей или родителей на том же участке - не построить, а значит дети вкладываться в землю не будут, уедут.
Единственное хорошее: все проверяющие органы можно посылать в первоисточник. Я строю дом, закон разрешает. Живу в недостроенном доме, не возбраняется. Дом не зарегистрирован - потому, как не достроен. Если кому-то кажется, что мой дом на гектаре больше, чем 25 квадратов - не мои проблемы: дом не достроен, пол-работы никому не показывают. Прописка - не нужна, так как льготы и прочие пряники только в городе.
Второй вариант: собачья конура в 20 метров - оформление в собственность, как жилой дом, - прописка - договоры коммуналки, как на жилье- крохотный налог на такой "дом". А жить крестьянин с семьей может и в административном здании на том же участке, или хозблоке по индивидуальному дизайнерскому архитектурному проекту...
Если оставить этот закон, как он есть - неродящий пустырь - останется. Неприязнь к власти, принимающей очередной неработающий закон - усилится. И главное: продовольствие растет в цене. Его цена - взлетает с каждым месяцем. Качество продовольствия - падает. Люди бегут с земли в город, устраиваются охранниками. Едоков прибавляется, производителей - нет.