Добрый день Уважаемые читатели моего блога!
Сегодня я хочу с Вами разобраться во в каком вопросе, стоит или нет покупать квартиры и таунхаусы в Новой Москве?! В частности в ЖК "Ново-Никольское" расположенный в поселении Первомайское, которое в свою очередь располагается в Новой Москве. Как человек, проживший большую часть жизни в Москве, думаю имею полное право на подобный обзор данного ЖК, а Вы ребята делайте вывод, стоит ли "игра свеч"))
История ЖК "Ново-Никольское"
Для начала немного истории самого Комплекса. Построил его в далеком 2015 году, очень быстро и почти качественно известный на то время Застройщик "Небоскреб", а именно его "дочка" Компания "Агрострой". Изначально данный Застройщик много строил и успешно сдавал дома на тот момент в модном, знаменитом, молодом и дорогом квартале Куркино.
ЖК "Ново-Никольское" включает в себя: высокоэтажные дома разной этажности (6 домов), трехэтажные дома (35 домов) и много таунхаусов (изначально трех типов) и даже дуплексы с коттеджами.
Изначально, данный ЖК планировался к продаже, как Проект бизнес-класса, с охраной и закрытой территорией. И на тот момент люди покупавшие в данном ЖК и покупали его как элитное жилье.
По итогам, версии две, под конец строительства данного ЖК застройщик просто напросто разорился и повяз в долгах, по второй версии бывшие партнеры не поделили деньги и Компанию и стали тянуть одеяло, наплевав на купивших в ЖК квартиры людей. Но имеем то что имеем, начались затяжные суды, в которых люди (к их чести и достоинству!!!) вышли победителями. Они подписали с Застройщиком "мировую" по которой, они договорились, что отзывают все судебные иски из судов к Застройщику, а тот в свою очередь достраивает и сдает им долгожданные метры жилья в ЖК. Таким образом ЖК начинает обживаться первыми жителями с 2018 года.
Сам ЖК у Застройщика "за долги" забирает "СБЕРБАНК", он же и занимается реализацией квартир в ЖК, по своему одному ему известному алгоритму, когда из всего ЖК продается только 10% свободных квартир и таунхаусов.
Школа и детский сад в ЖК
Это самый больной вопрос для всего ЖК, если все остальные невзгоды судьбы, жители еще стойко выносят и готовы терпеть, то эту проблему уже выносят на уровень решения в Мэрию Москвы, лично Собянину, а некоторые "горячие головы" и самому Президенту РФ.
В чем же проблема? Смотрите, недостроенную коробку детского садика, выкупило частное лицо, отремонтировало за свой счет и сделал в нем платную "Ново-Никольскую гимназию", беря с родителей за ребенка от 40 000 рублей в месяц. Напомню, это все вместо бесплатного обещанного жителям детского садика!!! Понятно, что при наличие богатых коттеджных поселков в округе, данный сад будет востребован, только не жителями самого ЖК "Ново-Никольское".
Со школой триллер без начала и конца, но люди верят в светлое будущее своих детей!!! Здание школы, без внутренней отделки стоит уже 7 лет, Застройщик сказал "денег на достройку нет и не будет!". После такого заявления, люди стали давить на местную Администрацию и депутатов, чтобы Застройщик наконец передал данное здание школы городу, и город его за свой бюджет уже достроил и сдал Министерству образования. Ходили слухи, что Застройщик не так давно хотел продать здание школы под Торговый центр, хорошо, что этого не произошло. Сейчас со скрипом идет передача школы от Застройщика, городу Москве. Это первый подобный факт и видимо поэтому идет все очень медленно.
А пока уважаемые жители ЖК "Ново-Никольское" развозят своих чад на машинах и такси каждое утро, в Переделкино-Солнцево, Теплый Стан и Троицк, кто постарше ходит самостоятельно на остановку и добирается автобусами, или школьным автобусом. Местная школа в пос. Первомайское была забита детьми еще задолго до возведения нашего ЖК, туда попасть не реально, даже за деньги.
Транспортная доступность
От самого ЖК каждый день ходят автобусы:
- 304 и 304К до метро "Саларьево" (время в пути от 20 минут и до часа, как повезет на Киевском шоссе, не будет ли аварий или перекрытий шоссе, для эскорта важной особы, после 07:00 утра Киевское шоссе уже стоит от "Внуково")
- 422 до метро "Коммунарка" и "Ольховая" (Время в пути от 45 минут и до 1.5 часов. Автобусы ходят полупустые до ЖК "Новые Ватутинки", не спешно, через Птичное и поселки по дороге)
- Маршрутка 522 ходит до метро "Теплый Стан" (Время в пути 40-60 минут, ходит очень редко, от метро постоянные очереди, в основном опять же жителей ЖК "Новые Ватутинки", дальше маршрутка идет пустая)
Зимой транспортная доступность становится отвратительной, автобус не дождешься от слова совсем. 304 автобус люди ждут по от 40 минут до 1.5 часов. 422 ходит часто, но ездить на нем ООООЧЕНЬ долго. Жители ЖК добираются на такси, с кем то из соседей или попутчиками из чата ЖК.
Перспективы: через год обещают открыть станцию метро "Внуково", а это уже ближе к ЖК и дорога будет занимать 20-25 минут, вместо 40 минут сейчас. Через год, в 2023-2024 году обещают открыть новый контур МЦД-4 от станции "Апрелевка" до "Балашихи", к ЖК "Ново-никольское" ближайшая станция будет "Крекшино", сейчас там идет ремонт. Как обещают, данная ветка РЖД будет проходить через 7 вокзалов Москвы, что согласитесь очень удобно. До "Крекшино" от ЖК добираться 10 минут, но нужно понимать, что там будет с парковками и автобусами.
Жилые дома (многоэтажки)
Построены в виде 9-ти этажных в основном домов, но с корпусами и более низкой этажностью. Квартиры хорошие, светлые, площадью от 41,9 до 96,7 кв м. Высотой потолков 2,8 метра. Есть даже панорамное остекление в некоторых квартирах. Многие сносят стены на лоджии и получают комнату (чаще кухню) с замечательными видами на закаты и деревни. Дома теплые. В каждом подъезде два лифта, грузовой и маленький, что очень даже удобно при ремонте квартир, поднимать материалы. Дома выполнены в виде "подковы", поэтому внутри дворов нет сквозняков, зато есть современные детские площадки, столы для пинг-понга (настольного тенниса).
Из плохого, конечно слышимость между квартирами. Где ее нет, скажите вы, но тут она даже шумоизоляцией и коврами не убирается, от слова совсем. Хотя для людей любящих подглядывать и подслушивать, этот факт возможно не такой уж и отрицательный. Эхо во дворах, когда гуляют соседи, сигналят машины и громко играют дети на площадке, форма то почти колодец. В некоторых домах часто заливает подвалы и текут крыши, все это "лечится" вызовом УК, но нужно быть аккуратным при выборе квартиры, особенно на первых и последних этажах. Последние этажи поспокойней, так как над ними есть технический этаж.
Начинаются проблемы с парковочными местами у дома, при том, что сейчас заселено всего 25-30% от общей численности квартир. Но решается наличием свободных мест у дорог идущих вокруг домов, там еще мест навалом.
Трехэтажные дома
Построены дома очень компактно, три этажа, лестница выложенная керамогранитом, красивые балкончики, по четыре квартиры на этаже. Много, вернее ОЧЕНЬ много парковочных мест, как у домов, так и за ними. Не плохие видовые планировки квартир. Во дворах жители за свои деньги поставили добротные мангалы, можно запросто выйти во двор и пожарить вкусные шашлыки.
Во всех квартирах установлены добротные итальянские котлы, и Вы сами можете корректировать тепло в Ваших квартирах, включив котел летом например, в промозглую погоду. И Вы не будете знать такую проблему, как летнее плановое отключение горячей воды в домах, что тоже бесценно. Благодаря газу кстати, жители трехэтажек платят коммунальные платежи, в 2 (!!!) раза меньше, чем жители многоэтажек.
Из плохого: наполнение подвалов водой, причем жители скидываются и за свои средства, силами работников УК делают дренажи, выводят воду из подвалов с помощью насосов. Понятно, что все ЖК построено на родниках и ключах, много воды в грунте, но похоже при строительстве домов Застройщик, чего то не учел и вода поступает во все дома, и те что в низине, и в те что на возвышенности расположены. Аккуратнее нужно покупать квартиры на 1 и 3 этажах. На 3 этажах часто течет крыша, смотрите подтеки, при осмотре квартиры с риэлтором.
Таунхаусы
Маленькие, очень красивые внешне, разноцветные домики, площадью от 100 до 117 метров. Все таунхаусы двухэтажные, все имеют большой балкон, лестницу, два санузла, бойлерную и кладовку и большой (или не очень) участок земли, который можно огородить забором, поставить беседку, мангальную зону, разбить сад. Каждый таунхаус располагает навесом для одного авто, всего у таунхауса можно припарковать свободно 4 (четыре!!!) автомобиля.
В больших таунхаусах серии "Кельн" в санузле второго этажа есть большое окно, кухня выходит окнами на улицу, что очень удобно, готовить еду и смотреть на соседей)) Есть так же таунхаусы, у которых крытая крыша 3 этажа, и многие жители их поднимают выше, утепляют, делают постоянную лестницу, и делают там детскую, бильярдную или кальянную, комнату грязи)) Видел одно объявление на "ЦИАН", человек продавал свой таунхаус, указав площадь в 167 метров, при этом написав что он "трехэтажный" при этом не сделав на крыше ничего, чтобы она стала жилой!!! Иными словами, Вам по 125 000 за метр, предлагают приобрести холодную крышу, да еще столько же вложить в ее утепление....это рынок ребята, будьте аккуратнее.
Из минусов в таунхаусах (да-да и там есть куча минусов, как ни странно): часто течет крыша, нужно при покупке обязательно проверять. Плохое устройство пола на первом этаже, кривая или проваливающаяся стяжка пола, кто купил, заливает плиту заново. Отсутствие подвала, куда можно было бы перенести все оборудование из бойлерной, хотя сейчас и это многие я смотрю решают, выкапывая себе подвалы самостоятельно. Участки земли около таунхаусов Застройщик, вернее "СБЕРБАНК" предлагает выкупить по 450 000 за сотку. Никто не выкупает, но забором огораживает и пользуется как своей собственной)) Но зато после ремонта, вы будете жить в своем лубочном домике, в цветах и всего с двумя соседями, а если таун торцевой, то вообще с одним соседом и большим участком земли....мечта!!!
Общее описание территории ЖК
Это только первая построенная очередь ЖК "Ново-Никольское". Вторая пока огорожена забором, и будет ли там строится вторая очередь, и кем из Застройщиков, вопрос пока открытый.
Внизу ЖК у выезда, есть еще квадрохаус (трехэтажный дом с четырьмя входами с разных сторон света), я его видел, но внутри не был, поэтому писать про него не буду. Есть также отдельная охраняемая территория поселка с коттеджами и дуплексами, внешне интересными, с предчистовой отделкой, но очень дорогими, от 30 миллионов рублей. Также на въезде в ЖК, у первой въездной группы, есть парковка на 8 этажей и рассчитанная на 900 автомобилей, которая только сейчас начинается потихоньку раскупаться. Цены там не космические, как в других ЖК от 800 000 не просят (сейчас по крайне мере от 380 000 стартуют места), что тоже хорошо. Но раскупают плохо, потому что в ЖК нет проблем с парковками!!!
Территория ухоженная, УК вовремя старается косить траву и газоны, чистить снег. Очень красиво летом, когда много зелени и красивые закаты. Кто приезжает в гости, очень завидуют и хотят тоже купить себе жилье в нашем ЖК или в подобном нашему. Ведь данный ЖК напоминает какой-то загородный клуб или отель, кому-то дом отдыха, насколько все тихо и красиво в ЖК))
На территории ЖК "Ново-Никольское" есть два магазина "Пятерочка", пункт выдачи "ОЗОН", один "ГЕМОТЕСТ" и ресторан "Апрель", с двумя салонами красоты. Сейчас на въезде/выезде включили шлагбаумы, со временем появится охрана, как заселится весь ЖК хотя бы на 50%. Цены на жилье тут выросли за последние полгода-год (ну а где они не выросли?), но продолжают быть ниже рынка по всей Новой Москве. Направление Киевского шоссе дорогое и очень перспективное, откроют школу, цены резко поползут вверх точно. Сейчас средний ценник по ЖК "Ново-Никольское" держится в районе 125 000 рублей/ кв. метр. Поэтому кто еще думает, читайте мой рассказ и делайте вывод, покупать или нет, но думать нужно быстрее!!!
Удачи Вам с выбором!!!