Если вы решили сдавать свою квартиру в аренду, то точно столкнетесь с таким вопросом: как выгоднее сдать квартиру, чтобы не "попасть" на большие налоги.
Давайте разбираться.
1. Вариант, сдавать декларацию 3-НДФЛ.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо.
И если вы решили сдать квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете.
Срок действия договора аренды при этом никакого значения не имеет — хоть три дня, хоть год, т.е. вы можете сдавать квартиру и посуточно и на долгий период (подп. 4, п. 1, ст. 208; п. 1, ст. 209 НК РФ).
Как физическое лицо при сдаче квартиры вы должны отдать государству 13 % с полученных доходов.
Например, если вы получаете от жильцов 25 000 Р в месяц, за год ваш доход составит 300 000 Р. С этих денег нужно будет заплатить 39 000 Р налога. Часть этой суммы и даже всю ее вы можете вернуть с помощью налоговых вычетов (например, оплатите в том же году, за который получали доход от сдачи в аренду квартиры - услуги стоматологии, пройдете обучение, или вы возвращаете вычет по приобретенной квартире и процентам за нее).
Т.е. по факту вы не заплатите не копейки, зачтя налог к уплате - положенными вам выплатами.
Еще один плюс, то что сдавать декларацию 3-НДФЛ вам нужно будет только в следующем году.
То есть, если вы сдаете квартиру в 2022 г., то обязанность отчитаться за полученный доход вы должны до 30 апреля 2023 г. А оплатить, если получится налог к оплате до 15 июля 2023 г. (иногда срок может сдвигаться, недавняя ситуация с очень популярной болезнью тому пример).
Минус же этого варианта в том, что обязательно нужно указать все доходы, которые вы получали на свою личную карту от квартиросъемщиков, это связано с тем, что налоговая получила доступ к физическим счетам лиц и видит все ваши движения по счету.
Иными словами, если вы не укажите какой-то доход, прошедший по вашей карте по аренде, то налоговая вам доначислит налог.
Плюсы этого варианта:
- сдавать декларацию вы должны будете только в следующем году;
- оплачивать налог государству тоже только в следующем году;
- вы можете вернуть частично или полностью уплаченный налог, за счет положенных вам социальных или имущественных вычетов;
- не нужно платить страховые взносы в ПФР.
Минусы этого варианта:
- если вы не знаете, как заполнить декларацию, то вам нужно будет найти специалиста, который вам в этом поможет;
- налог придется платить, если у вас нет социальных и налоговых вычетов;
- важно записывать все полученные суммы, чтобы не забыть их отразить в декларации.
2. Вариант - оформиться как самозанятый
Самозанятые платят 4 % с дохода, если сдают квартиру физическому лицу, и 6 %, если получают доход от юридического лица или предпринимателя (ИП).
То есть с тех же 300 000 Р в этом случае вы отдадите государству - 12 000 руб. или 18 000 руб. соответственно.
ВАЖНО!!! Каждый год государство выдает самозанятым так называемый бонус, который выражается в скидке к процентной ставке налога. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Бонус (или налоговый вычет) каждый месяц автоматически уменьшает сумму исчисленного налога.
Пока бонус не израсходован ставка налога для вас будет составлять 3 % при сдаче аренды физическому лицу и 4 % от сдачи юридическому лицу или ИП.
Налоговый бонус для самозанятых в 2022 году — это 10 000 рублей.
Вычеты по налогам и их списание рассчитываются автоматически, а остаток средств указывается в приложении или в веб-кабинете самозанятого.
Исходя из нашего примера за 2022 г. вы получите дохода в 300 000 руб., при сдаче квартиры физическому лицу вы заплатите в государство - 9 000 руб., при сдаче квартиры юридическому лицу и ИП вы заплатите - 12 000 руб.
При выборе этого варианта для сдачи в аренду есть плюсы:
- легко стать самозанятым;
- выдача чеков через приложение для самозанятых;
- налоговый бонус;
- отсутствие в обязанности подачи декларации за прошедший год;
- отсутствует доход - налог платить не надо;
- можно взять справку о доходах, чтобы получить кредит, соцвыплаты или визу;
- не нужно платить страховые взносы в ПФР.
Минусы:
- оплачивать налог в бюджет нужно в следующий месяц после того как вы получили доход
- ограниченная сумма дохода за аренду в год. Это больше характерно для дорогостоящих квартир, так если от сдачи квартиры вы получили больше 2 400 000 руб., то в тот месяц когда это произошло вы обязаны поменять систему налогообложения - перейти на ИП и выбрать систему налогообложения и соответственно платить налоги по другим ставкам.
- нет отчислений в ПФР, значит, стаж не идет;
- нельзя оформить больничный лист.
3. Вариант - сдавать квартиру как Индивидуальный предприниматель
Здесь налог зависит от выбранной системы налогообложения.
Общую систему налогообложения применять не стоит - она самая не выгодная при сдачи квартиры в аренду.
Лучше выбирать между - упрощенной системой налогообложения (УСН) либо патентом (ПСН).
ВАЖНО!!! Кроме налогов ИП в обязательно порядке платят взносы за себя, и не важно сдаете вы в аренду квартиру, т.е. получаете доход, или квартира "простаивает" вы не смогли найти арендаторов - и у вас нет выручки, в любом случае страховые взносы вы обязаны заплатить!!!
Еще есть и дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года.
В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год.
Правда этот взнос вы заплатите только в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%.
Это возможно, когда у вас нет сотрудников и вы платите только за себя (ст. 346.21 НК РФ).
Так исходя из нашего примера с дохода в 300 000 руб. получится такой результат:
1 ВАРИАНТ УСН:
- УСН (6 %) = 18 000 руб.
- УСН (15 % за минусом взносов) = 0 руб (расчет: 18 000 руб. - 43 211 руб. (размер страховых вносов "за себя" в 2022 г. - ст. 430 НК РФ).
2 ВАРИАНТ ПСН
6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год, т.е. вы должны будете заплатить 60 000 руб.
Всего же к уплате за год получиться 110 211 руб. (расчет 60 000 руб. + 43 211 руб. + 7 000 руб*)
*7 000 руб. - это дополнительные взносы на пенсионное страхование, которые возникнут, когда годовой доход от сдачи в аренду будет больше 300 000 руб. — 1 % от этой суммы и равно 7 000 руб.
расчет: 300 000 руб. : 1% × (1 000 000 (потенциальный доход) — 300 000) = 7000 руб.
Не забудьте есть еще дополнительные расходы - это госпошлина за регистрацию себя в качестве ИП - 800 руб.
Правда ее можно не оплачивать в случае, если будете регистрироваться электронно, но в этом случае придется потратиться на усиленную ЭЦП.
Предприниматели, которые сдают квартиры, могут не использовать кассу, но в обязательном порядке должен быть открыт расчетный счет в банке, а как правило за него берется еще комиссия, да и переводы бывают платные или сервис для подачи отчетности.
Что же лучше выбрать вам?
Это 2 следующих выгодных варианта:
1 ВАРИАНТ
Если у вас только одна квартира, которую вы сдаете, и больше никакой предпринимательской деятельности у вас нет, и вы не получаете социальные, имущественные или инвестиционные вычеты, то выгоднее оформляться в качестве самозанятого.
И платить по ставке 4 или 6 % процентов вы сможете после регистрации.
Например, вы зарегистрируетесь в качестве самозанятого с 1 марта.
Тогда все доходы, которые вы получите от сдачи квартиры в аренду, после этой даты, вы должны будете проводить через приложение «Мой налог».
Как только получите деньги на карту, то нужно записать в приложении сумму этого дохода и сформировать чек, выбрав название услуги, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». В приложении сразу будет видна предварительная сумма налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.
ИФНС до 12 числа следующего месяца пришлет в приложение точную сумму налога, которую надо будет уплатить до 25 числа того же месяца.
В приложении можно привязать карту — тогда налог будет списываться автоматически, и не придется специально следить за этим. Если квартиранты решат съехать, доход от сдачи квартиры у вас пропадет, а значит, и налог тоже. За этот период ничего платить не нужно: нет дохода — нет налога. С регистрации при этом можно не сниматься. Когда найдете новых квартирантов и снова начнете получать доход, просто продолжите работать в приложении.
2 ВАРИАНТ
Выгоден в том случае, если вы получаете имущественный вычет (вычет при покупке недвижимости или % с ипотеки - правда здесь нужно просчитать, какую сумму вычета вы получите и сколько должны будете заплатить государству налог за сдачу квартиры).
В этом случае вы за счет взаимозачета ни копейки не отдадите государству.
Сохраните себе данную статью, чтобы данная информация всегда была у вас под рукой и не забудьте поделиться этой статьей со своими знакомыми. Всегда важно знать и реализовывать свои права!
Ваша ВЕРНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
Присоединяйтесь к моему каналу в инстаграмм: @ksenivanovna
ЕСЛИ ВАМ НУЖНА ПОМОЩЬ В ПОЛУЧЕНИИ ВЫЧЕТА НА КВАРТИРУ, ТО НАПИШИТЕ МНЕ СООБЩЕНИЕ И Я ПОДГОТОВЛЮ ВАМ ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ НАЛОГОВОЙ.
ПЛЮС ПОЛНОЕ КОНСУЛЬТАЦИОННОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ДО ОКОНЧАТЕЛЬНОГО ПРИНЯТИЯ НАЛОГОВОЙ ДОКУМЕНТОВ.
ВСЕ ОФИЦИАЛЬНО И КОНФИДЕНЦИАЛЬНО.
С ВЫДАЧЕЙ ЧЕКА ЗА ОПЛАЧЕННЫЕ УСЛУГИ.
#выгода от аренды
#как выгодно сдать в аренду
#сдать в аренду выгодно
#налог от сдачи в аренду