ЗПИФы недвижимости.
Кейс клиента
Почему АНТИрекомендация? – Потому что на растущем рынке недвижимости реальная доходность этого фонда МИНУС 2,5%!
Фонды, инвестирующие в низколиквидные активы (обычно они закрытые), - уже давно в моем списке антирекомендаций. Стараюсь, как могу, оградить начинающих инвесторов от подобных инструментов. Но опытные инвесторы тоже попадают в эти сети.
ПОЧЕМУ ЗПИФ – ПЛОХО?
Причина одна – вы отдаете свои деньги УК на 5 лет и должны очень сильно доверять этой компании. В свою очередь, управляющая компания получает на 5 лет деньги и возможность с помощью небольших махинаций заработать на них гораздо больше, чем обычно дает недвижимость.
Интересы инвестора при этом уходят на самый дальний план.
Ниже – история моего клиента, который поделился ею со мной со словами:
- Расскажите своим клиентам и другим инвесторам об этом мошенничестве.
Три года назад Александр – опытный инвестор в коммерческую недвижимость – решил упростить процесс инвестирования капитала в недвижимость. И вместо объекта недвижимости купил ЗПИФ недвижимости очень известного российского банка.
Изначально УК планировала вложение денег инвесторов в два крупных торговых центра – в Москве и в Питере. Клиент изучил проспект и эти объекты ему понравились. Поэтому он инвестировал в этот ЗПИФ значительную сумму денег.
ЧТО СДЕЛАЛ БАНК?
Купил только один центр. Остальные деньги были вложены в офисную недвижимость и в строящиеся склады, которые сдадутся только в 2024 году. Соответственно, никакого арендного дохода 10-12% не будет! А это была основная цель инвестора.
Возможно, все выглядело бы не так трагически, но Александр сам давно занимается недвижимостью. За те же три года его объекты коммерческой недвижимости выросли в цене на 30%. А огромная управляющая компания умудрилась уйти в минус и платит за аренду копейки.
При этом выйти из этого закрытого фонда невозможно без потерь до 2024 года.
РЕЗУЛЬТАТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ:
1. Три года назад было инвестировано 10млн.р.
2. За это время инфляция составила 17%
3. Стоимость фонда за это время упала на 5%
4. Доход с аренды – 6,5% годовых.
То есть, реальный доход Александра от инвестирования (за вычетом инфляции) составил МИНУС 2,5%.
За тот же период реальная коммерческая недвижимость Александра дала:
1. 12% годовых – рентный доход
2. Рост стоимости объектов – 30%
То есть, реальный доход – плюс 49%!
ТАК ВСЕГДА С ЗПИФами?
Возможно, не всегда. Но довольно часто.
Около 10 лет назад зарубежный ЗПИФ предложил инвесторам очень привлекательную возможность инвестирования в недвижимость Великобритании.
Срок инвестиций – 5 лет.
Обещанная рентная доходность – 5% в год.
Также компания прогнозировала рост цены пая не менее 4-5% в год. Весь доход – в валюте.
Что получили инвесторы через 5 лет? – Менее половины своего капитала. При этом все претензии инвесторов и просьбы показать, какие объекты недвижимости были в портфеле (почему они так упали в цене) принимались. И… полностью игнорировались.
Еще пара иностранных ЗПИФов недвижимости, зарегистрированные в мутных оффшорах, были просто ликвидированы – инвесторы получили НОЛЬ.
ЭПИЛОГ
Неделю назад я поделился кейсом Александра с другими своими клиентами – девелоперами. Хотел предупредить их о риске такого инвестирования. На что они мне ответили:
- Мы знаем об этом. Недавно крупный банк АААА купил у нас полностью неликвидный объект, который собирались замораживать. Заказчик этого объекта – партнер банка АААА. Этот объект был куплен за средства ЗПИФа…
Кстати, другой ЗПИФ этого же банка инвестировал средства в крупные торговые сети.
«Неплохой вариант для инвестирования», - скажете вы. И это правда… Но только если делать это без помощи ЗПИФа. Потому что ЗПИФ показал доходность 1% за два года.
Удачи в инвестировании. И будьте осторожны!
Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/profile.php?id=100001816133532