Я давно занимаюсь сделками и сопровождала разные: между физиками, с банками, с кооперативом. Самый важный момент - не получить деньги и отдать ключи, а сделать так, чтобы все риски были сведены к нулю и было невозможно оспорить или признать сделку ничтожной по какой-либо причине. То есть сама сделка - это самое простое, а вот подготовка к ней, ответственный процесс.
Сегодня разговаривала с продавцом по одной из сделок. Она возмущалась, что кооператив требует тех.паспорт, мол даже банк не требует и вообще это прошлый век, а у них огого какие требования. А вот и нет! Банку вообще все равно, что покупать, Право собственности оформляется на заемщика и в случае признания сделки ничтожной ответственность будет нести именно заёмщик. Случаев где заёмщик остаётся без денег, без квартиры и с ипотекой тысячи, но о них вам не расскажут по телевизору.
Поэтому экспертизы банка номинальны. Кооператив же, напротив, несёт полную ответственность по каждой сделке, именно поэтому экспертизы здесь скрупулёзные, а не для галочки. И я видела вживую людей, которые даже после суда остаются в ипотеке просто ни с чем из-за некачественной экспертизы, так что не рассказывайте мне как это прекрасно, легко и удобно, оформляться по ипотеке. Прекрасны они только для банка, они получают заемщика, по договору, почти бесправного, плюс огромную прибыль и мои любимые риелторы, для которых это только бизнес и ничего личного.
Для меня абсолютным примером качественного подхода к сделкам является кооператив Бест Вэй. Четкая, отлаженная система проверки объекта. И у кооператива как у стороны по сделке есть свои требования, кооператив отталкивается от них из сложившегося почти 8 летнего опыта. И их не нужно оспаривать, продавец либо соглашается на требования, либо нет. ПК не может вынудить продавца соблюдать их, также как и продавец не может переубедить кооператив пересмотреть требования и с каждого продавца просить разные бумажки 🤷🏻♀️
Но многие риелторы не охотно работают с кооперативами, потому что:
А. Для них это что-то новое, сложное, требующее доп время. А нафига? Если есть протоптанная дорожка в ипотеку, лучше буду всех отговаривать, чтоб не связываться.
Б. Был негативный опыт. В 99% случаев связанный с их же некомпетентностью и непониманием, что кооператив не будет покупать «мутные» квартиры, но подсовывают нашим пайщика, что попало, а потом говорят, что кооператив плохой, я стараюсь, а они специально не покупают, чтобы вас кинуть. А то, что там объект не отвечает требованиям СНИПа его не волнует это малознакомое слово🤪. Ну подумаешь кухня без окна? Ну и что что ванную перенесли на кухню, а газ/отопление на балкон или вообще снесли балконный блок в панельном доме? 🤷🏻♀️они считают контраргументом фразу: «даже банк в ипотеку такое пропускает»🤦🏻♀️
С каких пор у нас банк считается показательной организацией в качестве проведённых сделок и почему кооперативы должны на него ровняться?
ПК сторона по сделке и как любой другой участник договора имеет права выставлять свои требования по сделкам с недвижимостью. Так что, чтобы было понимание какие требования у кооператива, формы сделок и расчётов, процесс и сроки согласования. Опишу пошагово.
ПК приобретает объекты сданные в эксплуатацию, основное требование: объект должен быть юридически чистым. Пайщик сам выбирает квартиру из того, что есть на рынке недвижимости.
Пакет документов требуется стандартный, перечень документов можно взять у пайщика или его представителя. Адекватный продавец должен осознавать что продажа объекта - сложная юридическая процедура и собирать «бумажки» это его обязанность. Документы должны быть отсканированы и Хорошо читаемы. Не фото, не фото подделанные в сканы через приложение на телефоне, а сканы через сканер.
Документы требуемые от продавца:
- Документы на основании которых оформлено право собственности. Указан в выписке ЕГРН. Это может быть договор купли-продажи, цессии, дарения, Наследство по завещанию или по закону итд
- Документ, удостоверяющий гос регистрацию права. Если до 1998 нужно прийти в мфц с документов из 1 пункта и зарегистрировать ранее возникшее право. С 1998 года по июль 2016 это свидетельство о праве собственности, если после июля 2016 то выписка ЕГРН.
- Тех паспорт выданный специализированной государственной или муниципальной организацией.
- Свежая выписка ЕГРН, полученная не ранее чем за 10 дней до даты подачи пакета документов на экспертизу. Для экспертизы может подойти электронная с ЭЦП. Для согласования договора и самой сделки нужна с «живой» печатью
- Паспорт продавца и представителя
- Фото и видеосъёмка объекта. Фото должны быть чёткими, видео должно быть непрерывным начиная с фасада здания и до последнего помещения в Квартире, с возможностью определить планировку.
- Согласие на обработку Персональных данных. Вот здесь у нас часто люди возмущаются, хотя даже не замечают как во всех гос учреждениях, банках итд при каждом посещении заполняют подобное. На основании ФЗ 152 любая организация, которая обрабатывает, собирает, хранит персональные данные обязана брать согласие с человека. Не хотите писать согласие, ок, но не сделки не будет. После сделки вы имеете Право отозвать своё согласие, пишете заявление в свободной форме и направляете в адрес юр лица.
- Нотариально заверенное заявление продавца о том, что не состоял в браке на момент приобретения объекта/согласие супруга на продажу объекта. Здесь тоже попадаются «умники», которые считают, что данная бумажка пережиток прошлого и что у нотариуса необязательно вообще его заверять и мфц их не требует 🤦🏻♀️но есть закон, ст 35 Семейного Кодекса, которая говорит об обратном. Получить ее дело 5 минут, без неё есть риск оспаривания сделки.
- Если квартир покупалась по ипотеке, требуется справка о полном погашении задолженности, несмотря на то что в свежей выписке уже нет записи об обременении.
- Справка об использовании/неиспользовании материнского капитала.
- Справки об отсутствии долгов перед коммунальщиками. Не чеки! Не бумажки с еирц! А справка от каждого поставщика. Я сама не так давно продавала квартиру по доверенности, у меня ушло всего полдня на сбор. Некоторые думают, что можно половину предоставить и так «прокатит». В ипотеке же все прокатывает😅
- К моменту согласования договора купли продажи все лица должны быть выписаны из квартиры и предоставлена соответствующая справка об этом.
- Паспорт и доверенность доверенного лица Продавца, если продажа осуществляется по доверенности.
Это не исчерпывающий перечень, каждый объект имеет индивидуальные особенности и могут потребоваться дополнительные документы. Продавец передаёт пайщику полный пакет документов, пайщик прикрепляет их в своём личном кабинете, если пакет документ полный юристы напишут, что документы приняты и переданы на экспертизу.
Экспертиза длиться 5 рабочих дней с момента передачи последнего документа. Если вы сегодня скинули все документы, а тех паспорт только через 10 дней, отсчёт начнётся после после предоставления последнего документа!
Далее мы получаем юридическое заключение. Если выявлены риски, их нужно устранить, предоставив требуемые документы, ожидание проверки доп.документов 5 рабочих дней. Если рисков нет, то документы передаются в отдел по согласованию сделок.
Юрист с этого отдела связывается со сторонами, уточняет детали сделки, форму расчёта и другие нюансы.
- Простая письменная сделка с обременение в прошу продавца или без. Проводиться в МФЦ. Договор составляется юристами ПК, с шаблоном договора, который есть в личном кабинете пайщика, обязательно!!! Нужно ознакомить продавца до принятия решения брать данный объект. Срок регистрации 9 рабочих дней. После получения документы направляются в адрес ПК в Санкт-Петербург экспресс почтой, после получения документов юрист передаёт дело на оплату.
- Нотариальная сделка. Если собственник или один из собственников недееспособный/несовершеннолетний то сделка по закону может быть только нотариальной, кому бы вы не продавали квартиру. Если возраст продавца старше 65 лет, то по настоянию ПК сделка тоже может быть только нотариальной. В остальных случаях сделка может быть нотариальной при желании сторон. В таких случаях договор составляется нотариусом и на сделку приезжает юрист от ПК. Плюс такой сделки: срок получения средств 2-3 дня. Минус - услуга платная. Стоимость зависит от цены договора. В среднем 20.000₽
Совет ПК готовит протокол одобрения. Мы же не забываем, что все действия в ПК должны быть согласованы либо с общим собранием пайщиков, либо с советом ПК. Как раз совет ПК уполномочен принимать решения по покупке конкретного объекта на основании результатов экспертизы. Протокол высылается со всем остальным пакетом документов.
Самая быстрая сделка по моему опыту, от момента отправки документов до дня сделки, заняла 14 дней. Поэтому срок с продавцом тоже нужно оговаривать «на берегу». Своим клиентам всегда советую расчитывать на срок не менее 21 дня. Если продавцу деньги нужны завтра, то это не наш вариант.
Подытожим. ПК не оплачивает продавцам деньги до сделки или во время сделки, здесь строгий, чёткий регламент. ПК не покупает объекты в которых выявлены риски, если продавец отказывается их устранять, также не рассматриваются объекты в обременении.
Вообще есть основные риски на которые стоит сразу обратить внимание, независимо от того, как вы покупаете объект: в ипотеку, через ПК или за наличку.
- Неузаконенные перепланировки/переоборудование
- Частая смена собственников
- Нарушение прав несовершеннолетних, использование материнского капитала с нарушениями
- Продавец явно торопит с покупкой, препятствует скрупулёзной экспертизе
- Прошло менее трёх лет с покупки
- Долги у продавца/банкротство
Это самый минимум на что нужно обратить внимание. И обязательно привлекайте опытного юриста для сопровождения сделки. Юриста! Не риелтора!
Мне гораздо спокойнее за сделки с кооперативом, так как уверена, что риски минимальны и клиенты будут спокойно жить в этих квартирах, не боясь того, что сделку могут оспорить. Рекомендую проводить именно такой анализ желаемого объекта и его собственника/ов.