Dombook подготовил необычное исследование: мы условно поделили карту столицы на концентрические круги вокруг "центра", образованного Кремлём и Красной площадью ("нулевой километр" Москвы), где новостроек не может быть по определению, с разницей в один километр по радиусу.
Далее были измерены характеристики экспозиции первичного рынка недвижимости, представленного на первых десяти километрах от центра, в исследовании учитывались проекты с квартирами и апартаментами всех классов, где так или иначе представлено предложение от застройщика.
В среднем квадратный метр недвижимости на каждом следующем километре на 8% или на 93,3 тыс. рублей дешевле, чем на предыдущем, но динамика далеко не везде отрицательная – зачастую жильё, расположенное дальше от центра, оказывалось дороже, и намного.
Например, лоты в радиусе километра от центра, по данным аналитической платформы bnMap.pro, оцениваются в 1174,6 тыс. руб. за квадратный метр, а на втором километре – на 22% дороже, 1429,1 тыс. руб. Управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова призывает не искать в этом какой-либо закономерности – по её мнению, всё дело в ограниченности предложения рядом с Кремлём.
«Ценообразование в центральных локациях вообще часто абстрактно, – объясняет эксперт, – ведь близость к Кремлю имиджевую прибавку какую-то недвижимости даёт, но это не значит, что жить там обязательно комфортнее, чем в Хамовниках, Якиманке, на Патриарших и так далее. Предложение там крайне ограниченное, всего 4 проекта, поэтому выход одного нового клубного дома со средней ценой квадратного метра более 2 млн рублей сразу же сдвинет статистику на десятки процентов».
На первом километре от центра предлагается лишь 41 лот в 4 проектах, общая площадь экспозиции около 4,7 тыс. кв. м, а на втором – уже 360 лотов общей площадью около 56 тыс. кв. м в 25 проектах.
Далее с каждым километром стоимость квадратного метра закономерно убывает: на третьем километре его цена 753 тыс. руб. (-47% ко второму), на четвёртом – 474,1 тыс. руб. (-23% к третьему), на пятом - 366,3 тыс. руб. (-23% к четвёртому). Здесь же, на пятом километре от сердца столицы, находится первый комплекс апартаментов эконом-класса – возможно, последняя надежда приобрести недорогую крышу над головой не на выселках. Это проект реконструкции бывших общежития и административного здания под названием "Лофт на Подъёмной".
Шестой километр оказывается дороже пятого на 3% – квадратный метр здесь стоит 378,8 тыс. руб. из-за единственного проекта премиум-класса "Поклонная 9" у границ Парка Победы; жилого комплекса со средней ценой 765 тыс. руб. за квадратный метр. Кстати, премиум-класс при движении от центра в область последний раз встречается на десятом километре. Однако проекты, которые аналитики относят к бизнес-классу, будут попадаться и дальше, и даже за МКАД.
Удивительно, но седьмой километр от центра также по вине лишь одной новостройки оказывается дороже шестого, причём сразу на 33%, средняя стоимость квадратного метра на нём - почти 505 тыс. руб. Виной всему элитарные резиденции на ул. Косыгина, где квадратный метр в среднем стоит почти 1,3 млн рублей.
На восьмом километре логический порядок восстанавливается: квадратный метр стоит на 34% дешевле, 334,5 тыс. руб., на девятом – ещё на 3% дешевле, 322,8 тыс. руб., на десятом вновь дорожает – на 4%, до 334,7 тыс. руб.
Поскольку Москва простирается от Кремлёвской стены примерно на 13 км на запад, на 14 км от Гостиного двора на восток, на 16 км к северу от Исторического музея и почти на 20 км на юг от Васильевского спуска, целесообразным было объединить все локации в радиусе более 10 км от центра и до МКАД в одну категорию.