Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческое помещение, которое арендует магазин, салон красоты, склад или что-то еще. Такое помещение можно купить сразу и с первого месяца получать доход — плату за аренду. А можно взять в ипотеку и получать прибыль после ее погашения.
Только есть нюансы: не проверите, прописана ли в договоре индексация арендной платы в зависимости от инфляции — арендатор так и будет платить по изначальной ставке. Или неправильно выберете место — и доход окажется ниже ожидаемого, а может, вовсе останетесь в убытке.
Эксперты Циан подготовили инструкцию, где искать предложения и как правильно покупать готовый арендный бизнес без всяких подводных камней.
Зачем вообще покупать готовый арендный бизнес
✅ В помещении не надо делать ремонт, оборудование тоже уже куплено, и за него отвечает арендатор.
✅ Арендаторы уже есть и уже платят аренду, так что между покупкой и получением первых денег пройдет максимум месяц.
✅ Можно купить бизнес по цене квартиры, а порой даже дешевле. Стоимость зависит от локации и потенциальной доходности. На Циан есть варианты в Петербурге стоимостью от 4,3 млн рублей (цена действительна на момент подготовки текста).
✅ Доходность такого бизнеса в среднем — 8-9%, а от сдачи обычной квартиры в аренду — 4–5%.
Шаг 1. Оцените помещение
Состояние помещения и локация — основное, на что стоит смотреть при выборе. Если вариант будет привлекательным для разных арендаторов, то не придется долго искать других кандидатов, если кто-то съедет.
Перед покупкой арендного бизнеса проверьте:
Локацию. Важно посмотреть не только, где расположено помещение, но и на какую улицу оно выходит, есть ли рядом остановки общественного транспорта. Если здание находится вдали от транспортных магистралей и пешеходных потоков, там не будет бизнеса и арендаторов, а значит, не будет и прибыли.
Находится помещение в ТРЦ или нет. Владеть ГАБом в ТРЦ может быть удобно: если это предусмотрено договором, то отвечать за арендаторов, набирать новых, когда одни съехали, и следить за доходностью будет управляющая компания торгового центра.
Состояние помещения. Конечно, не стоит покупать помещение с протекающим потолком и неисправной проводкой, если не планируете делать капитальный ремонт. Но есть и другие нюансы: например, не стоит брать кабинетную планировку, которая часто встречается в панельных домах. Это ограничивает пул потенциальных арендаторов. Лучше обратить внимание на современные здания, где есть помещения с зальной открытой планировкой и минимум несущих стен.
Вариантов готового арендного бизнеса, доступного для покупки, много на Циан в разделе «Продажа готового бизнеса». Можно отфильтровать предложения по необходимым параметрам и выбрать подходящее.
Шаг 2. Оцените арендатора
Перед покупкой ГАБа нужно понять, насколько надежен арендатор. Иногда это ясно по специфике бизнеса. Например, срок жизни магазина стройматериалов в новом микрорайоне — около 2 лет. Потом спрос падает, и собственники такого бизнеса могут сменить место.
На что вообще смотреть при оценке арендатора:
Долгосрочность отношений. Надежнее покупать бизнес с арендаторами, у которых заключен долгосрочный договор — соглашение на срок больше года. Это снизит риск, что в скором времени потребуется искать новых кандидатов.
Платежеспособность арендатора. Проверьте на сайте ФССП, в базе ФНС и в реестре сведений о банкротстве, не банкрот ли арендатор, нет ли у него долгов. Опасный вариант — ИП, они легко банкротятся. За семь месяцев 2021 г. число ИП вообще масштабно сократилось: открылось около 446 тысяч, закрылось 576 тысяч, по данным СПАРК-Интерфакс.
Также нужно запросить у продавца справку о движении денег по договору аренды. Если поступления нерегулярные или неравномерные, это должно вас насторожить.
Какие соседи рядом. Если рядом уже есть такие же магазины или такие же аптеки, как у вашего арендатора, конкуренция будет выше, а платежеспособность арендатора — нет. А еще есть вероятность, что он скоро съедет.
Шаг 3. Проверьте владельца помещения
Список документов, которые надо проверить перед покупкой готового арендного бизнеса, длинный. Но важно просмотреть их все, чтобы не нарваться на недобросовестного продавца или подстраховать себя в спорных вопросах с арендатором.
Запросите:
- Выписку из ЕГРН на здание, ее можно получить в Росреестре. В документе найдите кадастровый номер земельного участка, на котором построено здание, и посмотрите в сервисе «Публичная кадастровая карта» вид разрешенного использования. Например, если на участке разрешено располагать предприятия общественного питания и вы как раз покупаете помещение с арендатором-кафе, все в порядке.
- Выписку из ЕГРН на помещение. Документ покажет, кто собственник недвижимости, не находится ли она в залоге или под арестом. Также можно увидеть, заключен ли долгосрочный договор на аренду этого помещения.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи или дарения. Договора может не быть, если здание никто не покупал. Тогда запрашивайте инвестиционный контракт, приватизационные документы или документы, связанные со строительством объекта, если собственник сам его возводил.
- Техническую документацию на объект недвижимости (кадастровые, технические паспорта, экспликации, поэтажные планы). Эти документы должны убедить вас, что здание возведено официально, находится на балансе города, оно не в аварийном состоянии.
Лучше проверить дополнительно, не банкрот ли продавец. Это можно сделать на сайте арбитражного суда, районного суда или в базе судебных приставов. Если банкрот, имущество могут арестовать.
Шаг 4. Проверьте условия аренды
После проверки здания и собственника приступайте к проверке условий аренды. Запросите:
- Договор аренды. Если он заключен на срок не менее года, документ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Такая регистрация — гарант для вас: если договор изменится или его расторгнут, это невозможно будет утаить, потому что все изменения тоже надо регистрировать.
Если договор краткосрочный, на срок меньше года, можно вносить любые изменения, даже ухудшать условия аренды, и это нигде не надо отражать. Так что вы можете узнать об этом только после покупки.
- Положения договора, где указана информация о его расторжении. Важно, чтобы арендатор не мог съехать в любой момент, а предупредил заранее и, возможно, заплатил неустойку.
- Информацию об индексации арендной платы. В идеале плата должна быть привязана к уровню инфляции, а значит, повышаться примерно на 7% в год.
- Договор с управляющей компанией. В нем должны быть прописаны все условия обслуживания: цены на услуги, порядок взаимодействия с коммунальщиками.
Зная все эти нюансы, вы можете приступать к просмотру доступных в вашем городе вариантов. Удобнее всего искать их на Циан. Здесь собрана уникальная база объявлений: по данным аналитического центра площадки, 90% размещенных объектов нет ни на каком другом сайте недвижимости.
Листайте дальше и переходите на страницу с готовыми арендными бизнесами на Циан.