Тема повышения стоимости недвижимости стала давно больной темой. Цены на нее растут последние два года за время пандемии, буквально семимильными шагами.
Ничто не может остановить рост цен. Уже и население обнищало и покупательская способность упала и инфляция поднялась, а цены растут и растут.
Давайте мы порассуждаем, каким образом это становится возможным в современных условиях.
Те, кто помнит картину, существовавшую 3-4 года назад, твердо помнят, что застройщики стимулировали сбыт путем предоставления скидок.
Скидки были часто и по разным поводам, на разных условиях. Все ждали скидок и они были.
Пандемия всё изменила.
Сначала появилась льготная ипотека по невиданно низким размерам. Это подтолкнуло для покупок недвижимости спрос вверх.
А продавцам застройщикам не было смысла снижать цены, предоставлять какие-то скидки, люди и так сметали всё подряд.
2020 год тому подтверждение. Весь год действовавшая льготная ипотека сделала много для роста цен в то время.
Наступил 2021 год, но положение опять не изменилось. Однако, на рынке недвижимости появились новые тенденции, которых раньше не было.
Застройщики, вместо того, чтобы предоставлять скидки, начали предоставлять собственные ипотеки. По сути, это одно и то же. Застройщик, предоставляя собственную ипотеку, фактически делает вам определенную скидку, просто она растянута во времени. Он может снизить процентную ставку по кредиту, субсидируя ее за свой счет на первые 1-3 года, а может на весь срок кредита.
Вы помните заманичивое предложение об ипотеке со ставкой ниже 6,5% программы господдержки? В чем здесь подвох? Мы уже разбирали конкретно этот случай. А сейчас поговорим в общем об этой тенденции.
Здесь важно учитывать, что, предоставляя субсидированную процентную ставку по ипотеке, застройщик фактически за свой счет предоставляет вам определенную скидку. Которая на период ипотеки, если брать период 20 лет, скидка даже в 1-3% может обернуться выгодой для покупателя, который может приобрести жилье на 1-3 миллиона больше стоимости.
Нужно понимать отличие предоставления простой скидки и субсидированной процентной ставки.
В первом случае, если вам предоставляют скидку, то вам просто снижается цена. Это снижение цены роняет цены по остальным объектам. Если у застройщика часть объектов продается по сниженным ценам, а часть по обычным, то, естественно, все стремятся купить по сниженной цене и обычные продажи застревают. В результате застройщику приходится предоставлять скидки и на оставшиеся объекты, чтобы ускорить продажи и рассчитаться с этим объектом. Этот путь ведет к постепенному снижению цен в общем, поскольку если застройщики начнут предоставлять скидки на цены, то цены в итоге снизятся.
Застройщики поступают более хитро. Они предоставляют скидку в виде субсидированной процентной ставки и в этом случае цена остается прежней, т.е. цена на рынке остается прежняя и люди, которые берут её без ипотеки с использованной субсидированной ставки застройщика, берут её по обычным ценам и застройщику это выгодно.
Скидка растянута по времени. Если застройщик одномоментно предоставит 10% скидку либо в течение 20 лет в общей сложности, это 15 или даже 20%, но эти 20 лет он будет пользоваться вашими деньгами. И поэтому для него процесс, растянутый во времени более выгоден. Фактически он отдает свои деньги для субсидирования вашей процентной ставки в рассрочку. Не мгновенно, а на момент оформления сделки, цены можно поставить высокие.
Другой момент, учтите, что субсидирование процентной ставки не ведет к снижению цены. Здесь действует немного другое правило. Поскольку человек, получив субсидию на процентную ставку, просто может купить более дорогой товар, что он и делает. Фактически для человека скидки никакой нет. Если раньше он мог купить квартиру за 8 миллионов, то теперь он берет за 9-10 миллионов.
Он получает улучшенное качество жилья, более лучший район, но денег от этого он не экономит, а наоборот.
Фактически искусственно раздувается спрос, поднимается платежеспособность данного лица и он берет больше, чем, если бы брал без всяких субсидий.
Таким образом, застройщик фактически продает свою недвижимость по более дорогой цене, что ему очень даже выгодно.
Единственным опасным моментом в этой схеме является инфляция. Мы уже видим, что инфляция достигает двухзначных значений. Недалек тот день, когда это произойдет. Центробанк ужесточает свою кредитно-денежную политику, ставки повышаются. И если инфляция будет 10%, а застройщик «От самолета» будет предоставлять ипотеки за 2,99%, то разница будет всё более существенной и существенной. На каком-то этапе вся рабочая схема застройщика может просто рухнуть и его финансовое состояние не позволит покрыть столь большую разницу между действующей инфляцией и ставкой ипотеки, которую он сам себе установил.
В этих условиях остается одно – повышать процентные ставки, что они и будут делать.
С учетом того, что в ранее действующих договорах ставка уже установлена, то в первую очередь увеличивать будут ставку по новым договорам, а со старыми будут потом разбираться.
Видимо все равно тоже повысят, потому что во всех кредитных договорах, которые составляют банки, такое условие возможности индексации есть, процентные ставки могут быть повышены легко.
Из этого всего следует, что действующее положение на рынке с учетом распространенной практики субсидирования процентной ставки по ипотеке от застройщика сохранится на ближайшее время. Еще месяц и после чего будет, видимо, переломный момент. Либо Центробанк обуздает инфляцию и сможет загнать ее в низкие значения и тогда всё сохранится и схема продолжит работать.
Другой вариант, если геополитические риски все-таки не дадут это сделать, мы сможем увидеть повсеместное свертывание программ субсидирования процентной ставки ипотеки от застройщиков. Это повлечет уменьшение спроса, стагнацию на рынке и как последствие, замедление роста цен или даже их остановка.
Это ближайшая реальная перспектива. И сейчас мы видим волнение на рынке, всеобщее падение всех российских индексов, чуть ли не война с Украиной, т.е. риски остаются высокими.
Вот такое общее положение, сохраняющееся сейчас на рынке в части стоимости объектов недвижимости и их возможного дальнейшего роста.
Нашел ипотеку со ставкой ниже 6,5% программы господдержки. В чем подвох?
Ипотека от застройщика. Выгодно ли это предложение?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)