Жилье – это недвижимое имущество заемщика. И если заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту в течение достаточно долгого времени, дело может кончиться тем, что банк подаст в суд, чтобы получить назад невыплаченные проценты и остаток кредита. И тогда взыскание может быть обращено на имущество заемщика, в том числе и на принадлежащую ему недвижимость.
Сама по себе недвижимость банку не нужна, поскольку он с ней не работает. Гораздо интереснее для него деньги, которыми можно компенсировать потери от невыплаченного кредита.
Поэтому типовая схема выглядит так: недвижимость изымается, выставляется на торги, продается, банк забирает причитающиеся ему по договору деньги, а все, что осталось – возвращается непутевому заемщику.
С точки зрения кредитов вся недвижимость делится на две больших категории:
- Залоговая;
- Вся остальная.
Если недвижимость не является залогом по кредиту, то изымать ее за долги могут в весьма ограниченном числе случаев. Так, единственное жилище заемщика обладает иммунитетом от изъятия.
Если у него есть две квартиры, в одной из которых он живет, а другую держит как инвестицию или «на всякий случай», то взыскание будет обращено именно на вторую квартиру, никак не касаясь той, в которой он зарегистрирован и проживает т.к. по закону нельзя оставить его без жилья. Но даже в этом случае, как правило, предпочитают сперва изъять менее «чувствительное» движимое имущество, прежде чем дело дойдет до недвижимости.
Единственным исключением из этого правила будут случаи, когда единственное жилье является роскошью, т.е. заведомо превышает требования нормативов для проживания. Но даже в этом случае должника не выставят на мороз, а «переедут» в жилье ниже классом и меньше размером. Только на этом основании могут изъять «роскошную» квартиру. Но, если судить по судебной практике такие варианты в России пока не столь частое явление.
Совсем другое дело, если квартира стала обеспечением по кредиту (ипотеке или залоговому кредиту). В этом случае на нее не распространяется даже иммунитет единственного жилья. Считается, что заемщик на момент подписания кредитного договора добровольно принимает на себя все риски и полностью отдает себе отчет в том, что может лишиться даже единственной квартиры.
Если квартира в залоге, то на нее не распространяется иммунитет единственного жилья.
Если квартира, которая оформлена в залог, является не единственной квартирой заемщика, то изъятие будет касаться только той, которая стоит в кредитном договоре и договор никак не относится к остальной недвижимости заемщика.
Банки, как правило, не стремятся к изъятию недвижимости. Проблем и расходов на этот непрофильный актив больше, чем прибыли. Поэтому обращение взыскание на имущество заемщика – это крайняя мера и последний шаг при проблемах с обслуживанием кредитов.
«Работающий» заемщик для банка гораздо выгоднее, чем его залоговая квартира, поэтому, прежде чем дойдет до изъятия квартиры по суду, банк, скорее всего предложит реструктурировать кредит, отсрочку по платежам и т.д.
Для того, чтобы банк подал в суд на обращение взыскания, нужно, чтобы совпали сразу несколько условий. Первые два считаются основными, третье и четвертое – дополнительными:
- Заемщик допустил просрочку по платежам более 3 месяцев (минимальный срок, критический срок – 6 месяцев);
- Заемщик накопил долгов по платежам более чем 5% рыночной стоимости залогового имущества;
- Дополнительный фактор – если заемщик за последние 12 месяцев допустил 3 и более просрочки по платежам;
- Дополнительный фактор – заемщик откровенно сообщил банку, что не хочет и не будет платить или «ударился в бега», уклоняясь от контактов с банком и выплат.
Когда все совпало именно так, то заемщику стоит готовиться к худшему: если не удастся договориться с банком в досудебном порядке, риск остаться без квартиры очень велик. Суды, как правило, удовлетворяют иски банков по залоговому имуществу.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.