Может ли СНТ нанять управляющую компанию, и если да, то есть ли в этом смысл? Таким вопросом периодически задаются, с одной стороны, садоводы, недовольные руководством СНТ, а с другой - сами председатели, которые хотят уйти с поста, а передать дела некому.
Законно ли это
Закон о садоводстве ФЗ-217 не проясняет ситуацию. В нем нет ни прямого запрета на услуги управляющей компании (УК) в СНТ, ни предусмотренной возможности передать руководство деятельностью товарищества управляющей компании.
Если проводить параллель с многоквартирным домом, то ясно, что ТСЖ и СНТ - это товарищества собственников недвижимости, некоммерческие организации, которые каким-то образом должны распоряжаться, управлять общим имуществом собственников жилья/участков. Однако, для многоквартирных домов возможность найма управляющей компании предусмотрена Жилищным кодексом (ст.161). В отличие от закона о садоводстве - там подобного положения нет.
Без председателя не обойтись
Замена председателя и правления СНТ управляющей компанией вряд ли возможна, потому что:
- По закону садоводческое товарищество является товариществом собственников недвижимости (п.1 ст.123.12 ГК РФ, п.3 ст.4 ФЗ-217). В товариществе собственников недвижимости (ТСН) законом предусмотрены органы управления - председатель и правление (п.2 ст.123.14 ГК РФ). Без них не обойтись.
- Само СНТ выполняет роль некой управляющей организации, хотя и не имеет такого статуса. СНТ - товарищество собственников недвижимости, некоммерческая организация, созданная добровольно “для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами» (ст.123.12 ГК РФ). Статья 7 ФЗ-217 о целях создания товарищества практически дословно повторяет вышеупомянутую статью ГК. То есть, СНТ создается, чтобы управлять имуществом общего пользования.
- Часть полномочий теоретически может быть передана УК или физлицу-управляющему по договору (можно передать в управление, на обслуживание, на содержание общее имущество или его часть; поручить часть функций нанятому лицу). Всё это - по решению общего собрания и в рамках исполнения приходно-расходной сметы, утвержденной общим собранием. Но расчет с такими организациями обязано проводить СНТ как юрлицо и сторона по договору. А представлять это юрлицо может только председатель - уполномоченное лицо по закону. При любом взаимодействии СНТ с другими лицами именно председатель будет подписывать документы и договоры, заключать сделки и нанимать работников, взаимодействовать с банком, отчитываться перед госорганами и представлять интересы СНТ. Он же будет нести ответственность. Предусмотрена возможность действовать по доверенности в интересах СНТ - но эту доверенность должен выдать и заверить председатель!
Получается, что уполномоченным лицом СНТ может быть только председатель, избранный из числа членов товарищества. Возможности наделить такими же полномочиями УК или управляющего закон не предусматривает.
О возможных плюсах и минусах УК
УК - коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли.
Оплата услуг УК будет производиться за счет взносов садоводов. Нет гарантии, что стоимость таких услуг будет приемлемой. Председатель же и правление зачастую работают за символическую плату.
Зарегистрировать УК в качестве руководящего органа не получится, то есть все равно должен быть председатель, зарегистрированный в ЕГРЮЛ.
Для УК в многоквартирном доме необходимо соответствие ряду критериев, наличие лицензии, соблюдение правил и регламентов содержания имущества и коммуникаций, четкое следование перечню необходимых работ и услуг, порядку оказания услуг и т.п. Для граждан в связи с этим есть возможность в сложных ситуациях задействовать Закон о защите прав потребителей. А что в СНТ? Какой должна быть УК для СНТ, с его спецификой? Специальных лицензий для таких УК не предусмотрено, правил содержания имущества и регламентов тоже нет…
Из возможных плюсов можно предположить, что услуги будет оказывать квалифицированный персонал. В идеале - это возможность вести деятельность и содержать имущество в порядке, особенно в том случае, когда не удается выбрать грамотного председателя и правление (нет кандидатов, обладающих необходимыми знаниями и качествами, или просто нет желающих).
А что думаете вы? СНТ и УК совместимы?
Благодарим всех, кто делится в комментариях мнением и опытом решения проблем СНТ !
Больше о жизни СНТ - в блоге СНТ.онлайн