Какие глобальные проблемы существуют на рынке недвижимости Сочи? Как быстро разобраться в особенностях рынка и обезопасить себя от грубых ошибок при покупке недвижимости? На эти вопросы мы попытаемся ответить в течении 7 минут. Поговорим о действительных проблемах!
Много шума из ничего
Существует множество источников информации, которые транслируют только три проблемы: самострой, безопасность сделки или осторожно мошенники; третья стоимостная - дорого! На наш взгляд, в этом больше не проблемы, а маркетинга. Здесь нет здравого смысла, только эмоции и пожелания.
Желание купить дёшево перекрывает здравый смысл, оттуда и ошибки при покупке.
Но, речь сегодня о более существенных или глобальных проблемах. На что всё-таки стоит обратить внимание?
Проблема рынка в отсутствии его цивилизованности
Звучит вроде странно, но это так. Существует много застройщиков у которых хаотично или понятийно выстроен бизнес процесс, но, несмотря на отсутствие маркетинга и организации эффективных продаж, повышенное внимание и спрос позволят продавать объекты в разумные сроки.
«Пиратские стройки» были по карману большому количеству людей.
Свершить мечту - приобрести недвижимость у моря могли себе позволить многие россияне. Покупатели «дешёвого жилья» не задумывались о завтрашнем «дне»!
Цены разгонялись вверх, а площадь квартир уменьшалась. За пять лет стоимость квартир-студий увеличилась в три раза, а площадь уменьшилась в два. При этом на рынке отсутствовал какой-либо эталон определения качества и цены. Эта проблема ценообразования решалась простым методом - неполной суммой в договоре купли-продажи. Итог - оспоримость сделки.
Отдельная тема - деятельность агентов и агентств недвижимости, но об этом немного позже.
Качество недвижимости оставляет желать лучшего
Объекты с безупречным качеством предложения в Сочи практически отсутствуют. Проблема актуальна для всех ценовых сегментов.
Три основные причины влияющие на качество предложения: отсутствие девелопмента проекта и отсутствие обратной связи от покупателя к застройщику; удешевление застройщиками стоимости квадратного метра; необоснованно высокий коэффициент использования территории (КИТ), определяющий площадь застройки
Девелопмент проектов, классифицированных на рынке как объекты бизнес-класса, сегодня практически отсутствует. Лишь несколько объектов имеют инфраструктуру такого уровня. Определяющими критериями объектов бизнес-класса служат: места коммерческого пользования, качественное обслуживания и сервис, а также возможность воспользоваться отдыхом "mental health". Именно данная разновидность отдыха предопределяет дальнейшее развитие курортной недвижимости.
Фитнес-центры и спортзалы как обязательный элемент комплексов бизнес-класса, - большая редкость. И если с физическим здоровьем - меры для улучшения ясны прозрачны, то что делать со здоровьем ментальным? Вопрос открытый
С каждым днём пожелания покупателей недвижимости прибрежных территорий растут. Это абсолютно нормальное явление. С ростом потребностей происходит медленное, но верное развитие сервиса. Обречён лишь только один вид недвижимости - «жилые помещения». Здесь нормальное развитие сервиса, в соответствии с существующим законодательством, - невозможно!
Про плотность застройки говорить не приходится. Свободных природных территорий для прогулок у комплексов практически нет. А ведь это важнейший элемент для актуальной концепции"mental health" - уровень жизни и отдыха, к которому все стремятся. Большие территории имеют апарт-отели, расположенные в реконструируемых санаториях и пансионатах. Это отдельный элемент рынка и там есть свои изъяны. Девелоперы стараются застроить такие территории по максимуму:
продажа недвижимости происходит на одних условиях, а по факту возникают дополнительные объекты. Такая беспечность, в конечном итоге, может привести к так называемому «потребительскому терроризму» и судебным разбирательствам.
Не очень приятно будет собственнику ощущать последствия «потребительского терроризма», когда на любимого девелопера нападают свои же соседи.
Отсутствует эталон качества оценки объекта
Практически отсутствует понятная качественная классификация объектов недвижимости. Бизнес-класс, в большей массе, не дотягивает до московского уровня класса "комфорт".
В рекламных проспектах жилых комплексов бизнес-класса очень часто звучит: лаунж зона, зона барбекю и бассейн. Все эти три элемента несут большие проблемы для будущих собственником. Первый элемент, как правило, имеет необоснованно «скромное исполнение», и по этой причине, практически никогда полноценно не используется жильцами по назначению
Лаунж зона - это не лавочка, клумба и фонарь. Территория ментального отдыха - это место, где человек может получить максимальное ощущение покоя.
Второй элемент, зона барбекю, практически не может действовать на территории города.
Жарить шашлыки в городе на территории многоквартирных домов - запрещено!
С бассейнами всё намного сложнее. Содержание и эксплуатация таких сооружений дело очень хлопотное и затратное. Как правило, собственники отказываются отплачивать содержание бассейнов ежемесячно.
Исключение жильцы комплексов премиум-класса. Всё приходит в негодность, пока не найдется один инициативный житель, который возьмёт всё в свои руки.
Содержание бассейна не является обязательной услугой коммунального характера и подлежит начислению как прочие услуги. Отказ от оплаты услуги большинством собственников комплекса, , приводит к платному пользованию бассейном
Поэтому и эти три элемента вы можете смело исключать из квалификации недвижимости бизнес-класса в Сочи.
Мыльный пузырь инвестиционной привлекательности новостроек и земельных участков
Ипотечные инвесторы и инвесторы в «серые коробки» от застройщика, строящиеся по 214-ФЗ, создают мыльный ценовой пузырь и масштабные потери привлекательности рынка курортной недвижимости Сочи. Люди теряют не только деньги, но и время. Но более печально и противоречиво, что покупая жилье в новостройке, люди обрекают себя на необоснованный риск на ближайшие 5-7 лет. Мы неоднократно говорили о негативное влиянии 214-ФЗ на рынок недвижимости Сочи.
Недвижимость Сочи это, в первую очередь, загородная и курортная недвижимость. Сегодня инвестор устремился скупать земельные участки повсеместно в надежде роста цен. На фоне скандалов, наложения арестов на более чем 11 000 земельных участков в рамках уголовного дела возбужденного в сентябре 2021 года, цены остановились. Земля это очень сложный инвестиционный инструмент и без мультипликации не обойтись.
Проблемы цивилизованной продажи недвижимости и притворные сделки
На рынке огромное количество риэлторских компаний оказывающих услуги и массово распространяющие «рекламные фонари». Но, в «организации услуги» всех превзошли однодневные агенты-частники или просто «маклеры». Это «специалисты» которые заключили третью сделку в агенстве недвижимости и поверили в свою «бизнес молодость». Какие последствия?
Данная сфера деятельности не имеет жёсткого контроля со стороны исполнительной власти и не несет обязательности лицензирования. Что говорить про «маклеров», они даже не регистрируют себя как ИП. В результате недобросовестности действий агентов, с «молчаливого согласия» рекламных площадок Авито, Циан, Юла и других, рынок недвижимости стал не прозрачным. Найти объективную информацию в публичных источниках становится невозможным. Более того, все попытки создать подотчётные гильдии риэлторов - только усугубляют нормальное развитие конкуренции и создают картель.
Но, самый главный бич рынка - это сомнительные сделки. И здесь доминирует притворность сторон и отсутствие добросовестности.
Притворные сделки не могут быть оспоримы - они ничтожны, и реституция их невозможна.
В один прекрасный момент «собственник» может всё потерять. К примеру, покупали дом, а купили земельный участок с договором подряда, на котором уже фактически находилось строение. Мало того, некоторые умудряются приобретать земельный участок с неотделимыми улучшениями. Покупатель идет на поводу «агентов-юристов», которые по факту в договорном праве, - дилетанты. Что говорить о судебной практике оспаривания сделок.
Особенно необходимо обратить внимание на договора инвестирования. Истребовать по таким договорам недвижимость - невозможно, даже если действие прописано договором. Природа договора не позволяет принудительно исполнить обязательства!
Притворное поведение продавца о наличии повышенного спроса
Сегодня застройщики, точнее отделы продаж, применяются технику повышенного спроса. Искусственно закрываются шахматку и создают видимость ажиотажа. Соответственно, происходит необоснованное повышение цен.
В первую очередь, это влечет за собой серьезные материальные потери как для продавца, так и для покупателя.
Выход из синдрома «повышенного спроса» - отсутствие фактического интереса покупателя. В результате отсутствия продаж застройщиком повышается комиссия агентам, что особого результата не даёт. Цена предложения должна быть сбалансированной.
Поток желающих посмотреть и прицениться не иссякает
Создание качественной фото и видео рекламы, тем более реализация дизайн-проекта по BIM технологии - это очень сложный, долгий и дорогостоящий процесс. По-настоящему его себе могут позволить только единицы. Но, как только визуализация превосходит ожидания - объект обретает повышенное внимание и"картинки" начинают работать
Поток «псевдо покупателя» начинает создавать иллюзию повышенного спроса.
Нужно внимательно изучить красочную презентацию и не спешить с выводами. Как правило красочное - не соответствует действительности.
В нашей статье мы постарались кратко раскрыть существенные проблемы рынка недвижимости Сочи. Будем рады активному обсуждению новых тем наших подписчиков с экспертами нашего канала «Метропология. Недвижимость Сочи».