Современные красивые жилые комплексы вместо деревянных бараков 1930–1940-х годов постройки. При этом расходы по расселению жильцов старых домов берут на себя компании-застройщики. Таковы перспективы развития многоквартирного жилищного строительства в Абакане в условиях дефицита земельных ресурсов. Какие проекты будут реализованы в ближайшем будущем в рамках комплексного развития территорий — в нашей беседе с заместителем начальника Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Юлией КАУЗОВОЙ.
— Юлия Дмитриевна, о дефиците земельных участков под строительство многоквартирных домов (МКД) в Абакане говорится уже на протяжении нескольких лет. Последние свободные земельные участки остались лишь в новом микрорайоне Арбан. Каковы дальнейшие перспективы развития многоквартирной застройки?
— В настоящее время на торги выставляются буквально последние свободные участки под строительство МКД в микрорайоне Арбан — речь идет об участках по улице Генерала Тихонова. Дальнейшее развитие многоквартирной застройки в Абакане возможно лишь путем освоения территорий, на сегодняшний день занятых старой постройкой — индивидуальными жилыми домами, многоквартирными двухэтажными домами 1930–1940-х годов постройки.
Что касается выкупа и сноса индивидуальной жилой застройки в целях формирования земельных участков под строительство МКД, в соответствии с законодательством заинтересованные компании-застройщики занимаются данными вопросами самостоятельно. То есть договариваются с собственниками жилья, выкупают необходимое количество домов, объединяют земельные участки (в соответствии с Генеральным планом города) и уже на освобожденных участках осуществляют строительство МКД.
— Застройщикам такой вариант развития интересен? Насколько активно они скупают старые частные дома?
— Как мы видим, строительные организации достаточно активно скупают и сносят частные дома. Из последних примеров — улица Кирова, в районе улицы Некрасова, на данном участке путем сноса старой застройки уже сформирована большая свободная территория, на которой в перспективе будет осуществлено строительство МКД. Еще один участок — также по улице Кирова, на пересечении с улицей Чкалова, в районе стадиона «Саяны». Здесь застройщик также выкупил жилые дома под строительство МКД.
Что касается мероприятий по расселению и сносу ветхих многоквартирных домов, осуществляемых непосредственно администрацией Абакана. Генеральным планом города предусмотрено строительство на месте ветхих многоквартирных домов 1930–1940-х годов современных многоэтажных жилых комплексов. Данная программа в соответствии с Градостроительным кодексом РФ имеет наименование «Комплексное развитие территории». Ранее в городе уже реализовывались программы по развитию застроенных территорий, по сравнению с ними реализуемая сегодня претерпела некоторые изменения процедурного плана, однако по существу она не изменилась. Напомню, таким образом в Абакане были снесены старые дома по улице Маршала Жукова, Чертыгашева, по проспекту Ленина.
Первый объект, где будут реализованы мероприятия программы комплексного развития территорий — участок по проспекту Ленина (от Тараса Шевченко до Маршала Жукова, в границах до улицы Советская). Сегодня эта территория занята двухэтажными деревянными домами 1930-х годов постройки. На сегодняшний день у нас подготовлено решение о комплексном развитии данной территории, после его официального опубликования будут проводиться общие собрания с жильцами. На собраниях собственникам будет разъясняться, какова процедура расселения, какие у граждан имеются возможности участия в программе и т. д. После проведения собраний по результатам аукциона будет определен застройщик. Застройщик должен будет расселить эти дома, разработать проект планировки — в рамках параметров, предусмотренных Правилами землепользования и застройки Абакана, осуществить застройку участка.
— Ограничения по высотности новых МКД существуют? Либо же вместо двухэтажных бараков на участке могут быть возведены 9–12-этажные дома?
— Ограничения есть, как по высотности, так и по плотности застройки. Застройщик должен разработать проект планировки участка и предусмотреть, где и какие дома будут расположены, будут ли там нежилые помещения, каким образом будут решены вопросы парковок, детских площадок, подъездных путей и т. д. Данная территория предусматривает среднеэтажную — от 5 до 8 этажей — застройку.
— Жители старых бараков что получат — денежную компенсацию или квартиры в новом доме?
— По общему правилу выкуп осуществляется по стоимости жилья, застройщик предлагает собственникам для переселения либо денежный эквивалент, либо, по соглашению с гражданами, могут быть предложены жилые помещения. В нескольких домах, попадающих под снос, имеется муниципальное жилье — застройщик в данном случае должен будет переселить жителей таких квартир, не ухудшая их жилищных условий.
Старая застройка по проспекту Ленина — первый участок, в отношении которого будет принято решение о комплексном развитии территории. Проект подготовлен, в настоящее время проходит обсуждение с Минстроем Хакасии. Как мы планируем, в ближайшие 2–3 месяца администрация Абакана должна инициировать и провести общие собрания собственников, чтобы начать процедуру выбора застройщика.
— Стратегическим планом развития Абакана предусмотрено комплексное развитие и других территорий?
— Стратегический план предусматривает комплексное развитие территорий, расположенных в разных районах города. В настоящее время мы рассматриваем вопрос о возможности принятия решения о комплексном развитии территории на Согре — расселении и сносе дома по адресу: Портовая, 70. Еще одна территория — участок от улицы Белоярская до улицы Котовского, улица Западная. Это достаточно большая территория, на которой расположено 16 двухэтажных старых жилых домов, между которыми есть городская неиспользуемая земля — ее также можно включить в проект комплексного развития территории. Следующим этапом реализации программы может стать улица Аскизская, где также имеются старые, ветхие бараки.
Отмечу, что первоначально решение о включении определенных домов в программу комплексного развития территории принимает администрация города. Данное решение вносится в Правила землепользования и застройки Абакана. Однако для принятия решения о комплексном развитии той или иной территории необходима совокупность факторов: наличие инженерных сетей, позволяющих осуществить подключение новых многоквартирных домов, возможность расселения старых домов. Дело в том, что действующее законодательство предусматривает определенные критерии к расселяемым домам. В частности, дом не должен быть подключен к централизованным коммуникациям, дом должен относиться к ветхим по году постройки либо степени износа, и ряд других условий. Поэтому все вопросы по домам, предполагаемым к включению в программу комплексного развития, тщательно исследуются, и лишь после этого принимается соответствующее решение.
— Застройщикам интересны такие проекты? Ведь нужно расселить много квартир, плюс платежи в городской бюджет по договору о комплексном развитии территории...
— С выигравшим аукцион застройщиком администрация города подписывает договор о комплексном развитии территории. По практике, которая сложилась при реализации программ развития застроенных территорий, платежи в бюджет города по подобным договорам не такие существенные, как арендные платежи по свободным участкам под строительство МКД. Однако в данном случае город решает задачу ликвидации ветхого жилья. Что касается застройщиков, то ранее, в первые годы реализации программ развития застроенных территорий, данные проекты были для них не столь привлекательны. Сегодня же, в условиях, когда свободных земель под строительство МКД фактически нет, застройщики проявляют интерес к программам комплексного развития.
— Юлия Дмитриевна, в завершение беседы несколько слов о перспективах индивидуального жилищного строительства — свободные земельные участки также практически закончились?
— Количество свободных земельных участков под ИЖС также ежегодно сокращается. Еще несколько лет назад мы ежегодно выставляли на торги порядка 40 земельных участков под ИЖС и столько же включали в перечень для предоставления льготным категориям граждан. Потом мы включали в перечни для льготников и выставляли на продажу по 24 земельных участка. Но в текущем году перечень выставляемых на торги земель под ИЖС включает всего 10 участков, еще 10 мы включили в перечень для предоставления льготникам. Так что, как видим, перспективы жилищного строительства в Абакане — в комплексном развитии уже освоенной территории.
Ольга КАРАЧАКОВА
Фото из открытых источников