Покупка жилья в ипотеку – это очень ответственный шаг, подходить к которому нужно с учетом массы тонкостей и нюансов. И мы сейчас говорим не только про процентную ставку, размер первичного взноса и срок кредитования. Немаловажное значение имеет и то, на каком именно рынке вы планируете покупать #недвижимость – выбираете ли вы квартиру в новостройке или же на вторичном рынке. Об особенностях того и другого варианта мы как раз и предлагаем поговорить предметно.
Важное правило: сделать выбор в пользу первички или вторички нужно уже до обращения в банк. Почему? Как минимум, потому, что условия ипотечных программ на обоих рынков серьезно отличаются. Подать универсальную заявку формата «вы одобрите, а я потом уже решу, что покупать» не получится: в условиях заявки нужно четко прописывать, какую именно квартиру – новую или «с рук» – вы планируете покупать.
Казалось бы, можно просто обратиться в 2 разных банка. Одному подать заявку на жилье в новостройке, а второму – на вторичку. Но мы однозначно не рекомендуем так делать: слишком высока вероятность получить сразу 2 отказа. Каждое ваше обращение за кредитом передается банком в БКИ – и банк однозначно насторожит попытка взять одновременно 2 ипотеки (а 2 заявки будут расценены именно так). Следовательно, как минимум по одной из них вы точно получите отказ. А с большой вероятностью вам откажут оба банка. А 2 негативные записи подряд серьезно подпортят вашу КИ.
Поэтому мы рекомендуем действовать прицельно, обращаясь в один конкретный #банк. Если же он выдает отказ, то только тогда идем в следующий. Впрочем, получив одобрение в одном месте, можно отказаться от него и обратиться к другому кредитору. Возможна – но далеко не обязательна – своего рода рокировка программ: например, вам согласовали ипотеку на вторичку, а потом по отдельной заявку перевели одобрение на квартиру в новостройке. Но учитывайте сразу: далеко не все банки практикуют такое.
Поэтому лучше всего сразу решить для себя, какая #квартира вас интересует – и оформлять ипотеку уже под нее.
Учитывайте ставки
Базовые условия и на первичку, и на вторичку в большинстве банков одинаковы:
- и там, и там предельный срок кредитования составляет 30 лет;
- сумма займа будет в куда большей степени зависеть от вашего материального положения.
Фундаментальное отличие кроется в ставках: кредит на квартиру в новостройке будет почти наверняка дешевле ипотеки на б/у-жилье. Причем различаться ставки могут в разы. Большинство крупных девелоперов сегодня сотрудничают с теми или иными банками – и общими усилиями они могут предлагать предельно низкие проценты. Встречаются и случаи, когда застройщик делает скидку на квартиру в сумме ипотечных процентов за 1 год. Да и государственные ипотечные программы распространяются именно на новостройки.
Поддерживать аналогичным образом вторичный рынок невыгодно ни банкам, ни государству. Поэтому тут действуют в большинстве случаев среднестатистические условия. Впрочем, если на момент выбора квартиры нет никаких интересных акций от застройщиков, а вы не попадаете под условия ни одной из льготных программ, то ипотека на вторичку может оказаться все же на пару процентов выгоднее программ на новостройки.
А как дела с первоначальным взносом?
Здесь опять же зачастую первичка получается выгоднее вторичного рынка. Во многом это заслуга девелоперов. Их основная задача – как можно скорее продать возведенные квадратные метры, следовательно, нужно предложить потенциальным покупателям более привлекательные условия. Для этого застройщик может договариваться с банком-партнером об уменьшении первоначального взноса. Как показывает практика, это на самом деле отлично стимулирует покупательскую активность. В отдельных ситуациях встречаются варианты покупки новостройки вовсе без вложения своих средств. Да, тут однозначно будут включены другие условия, но тем не менее.
Что касается вторичного рынка, то тут вариантов ипотеки без первоначального платежа просто нет. Здесь вкладываться в любом случае придется.
В целом же, если откинуть спецусловия, продвигаемые застройщиками, то различий в первоначальном взносе между первичным и вторичным рынками нет. Базовое условие здесь одинаково: заемщик должен внести не менее 20% от стоимости квартиры.
Тонкости согласования
Общий набор документов, которые банк потребует от вас для рассмотрения ипотечной заявки, остается стандартным независимо от того, какую квартиру вы планируете покупать. А вот в согласовании первички и вторички различий немало.
При выборе квартиры в новостройке у вас есть все шансы пройти этот этап максимально легко и быстро. Если возведенный дом уже аккредитован банком, то все сводится к четко отработанному алгоритму. Для него уже готовы типовые бумаги, пройдены все проверки и т.д. Вы просто получаете от застройщика пакет документов и идете с ними в банк.
Главное условие здесь: дом должен быть аккредитован. В противном случае вам откажет в ипотеке большинство банков. Да, встречаются случаи, когда кредитор вроде как готов работать с таким объектом, но тут вас ожидает фактически непреодолимая задача по сбору самых разных документов. И нет никакой гарантии, что в итоге ваша заявка будет одобрена. В общем, квартира в неаккредитованном доме – очень сомнительная «овчинка».
Что касается вторичного рынка, тот тут основные сложности согласования связаны с другими аспектами. Одного лишь того, что вы покупаете квартиру у ее владельца, может быть недостаточно: впоследствии может найтись немало желающих – и, что особо важно, способных – оспорить сделку купли-продажи. А это риск для банка. Поэтому он должен быть уверен, что все пройдет гладко. Из-за этого процесс нередко затягивается на недели и даже месяцы. И никто не сможет вам гарантировать, что в итоге #кредитор не откажет вам.
Так что в общем и целом согласовать с банком покупку квартиры в новостройке будет ощутимо легче. Единственное условие здесь – аккредитованный дом и надежный застройщик.
Дополнительные издержки
Сразу о грустном: при любой ипотеке без допов не обойтись. Прежде всего страховка – она понадобится как для новостройки, так и для квартиры «с рук». Однако могут быть и индивидуальные расходы.
Если вы выбрали неаккредитованный дом или покупаете жилье на вторичном рынке, то вам с большой вероятностью придется собирать дополнительные документы по требованию банка. А каждая бумажка – это плюс к расходам. Если потребуется нотариальное заверение, услуги юристов, то сопутствующие траты вырастут кратно.
Квартира в аккредитованной новостройке – это, безусловно, самый выгодный с позиции допов вариант. Здесь уже все согласовано, все перепроверено.
Так что же в итоге выбрать?
С точки зрения выгоды и простоты оформления ипотека на новостройку, однозначно, выигрывает. Тут и льготные условия от застройщиков, и госпрограммы, и меньше хлопот с документами. Но нельзя исключать и вероятность превращения вашего будущего дома в долгострой. Да и проблема обмана дольщиков до сих пор не искоренена. А это все риски, которые нужно учитывать.
А еще, пока дом строится, вам придется где-то жить – а это серьезный плюс к расходам. Со вторичкой с этой точки зрения проще: купили – и заселились. Но будьте готовы к тому, что и сама ипотека будет в этом случае дороже, и с документами хлопот будет больше.
Так что единственно правильного ответа тут быть не может. И у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы. И оценивать их нужно с учетом сугубо индивидуальной ситуации.
А к какому из вариантов склоняетесь вы? Какая квартира, на ваш взгляд, будет выгоднее: в новостройке или взятая на вторичном рынке?
Читайте также:
Экстренная кредитная помощь бизнесу: кейс от экспертов «ЛионКредит»
Спасаем машину клиента банковскими деньгами: опыт «ЛионКредит»
Зачем банки берут кредит у Центробанка?