В современном мире наличие у человека жилья само по себе является одним из признаков успеха, причем крайне важно, чтобы это жилье находилось именно в собственности конкретного гражданина. Право владеть и распоряжаться недвижимым имуществом подразумевает возможность быть полноправным хозяином дома или квартиры, решать их судьбу, а также нести полную ответственность.
Как и любой другой объект владения, квартира также является частной собственностью. Однако с этим определением не все так просто: существуют разные виды собственности, а также характерные проблемы, с ними связанные.
Что значит частная собственность квартиры?
До 1990 года права собственности на квартиру как такового не существовало. Хотя недвижимость, которая была закреплена за отдельным хозяином, и считалась личной, в действительности таковой не являлась. Все жилье, которое предоставлялось гражданам государством, юридически принадлежало ему.
В начале последнего десятилетия ХХ века начался процесс массовой приватизации. Для этого были изменены и приняты многие законы, способные урегулировать принципиально новые на то время взгляды на владение недвижимостью. После участия в приватизации жильцы, имевшие право проживать на конкретных квадратных метрах, стали их владельцами.
На сегодняшний день частное жилье – это недвижимость, находящаяся в законном владении физического, юридического лица или группы лиц, которые могут свободно распоряжаться ею без участия государства или иной третьей стороны.
Как можно стать собственником?
Если первые хозяева квартир становились собственниками только путем приватизации, то сейчас любую недвижимость можно получить разными путями. Государство больше не предоставляет ее на безвозмездной основе, зато предлагает много вариантов льготного приобретения для тех слоев населения, которым затруднительно купить жилье исключительно своими силами.
К наиболее распространенным формам обретения собственности жилья относятся:
- Приватизация. В отдельных объектах недвижимости процесс приватизации еще не завершен до конца. К тому же, существуют и другие законные основания для перехода некоторых единиц недвижимости из муниципальной в частную собственность.
- Купля-продажа. К этой форме относятся все операции с жильем, которые носят торговый характер. Недвижимость может быть приобретена как у предыдущего владельца, так и у банка, изъявшего ее за долги, или быть куплена на аукционе.
- Долевое строительство. В этом случае право собственности не наступает сразу после покупки, поскольку такой тип договоренностей возможен исключительно во время приобретения квартиры в строящемся доме. Покупатель получает государственную регистрацию в качестве владельца только тогда, когда все работы завершены, дом введен в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи.
- Волеизъявление других лиц. Наиболее популярные виды свободного волеизъявления – это передача недвижимости в дар или по завещанию. В такой ситуации новый хозяин квартиры или дома вступает в свои права на законных основаниях, при этом она является единственной, где совсем не фигурируют денежные взаиморасчеты.
К сожалению, одних подписанных договоров или иных документов для получения жилья в свое полное распоряжение недостаточно – государство все же оставляет за собой окончательное решение по урегулированию и регистрации права собственности. Только после прохождения ее в Росреестре человек становится полноправным владельцем.
Варианты собственности квартиры
Ограничения «одна квартира – один собственник» в законодательстве нет, поэтому один и тот же объект может иметь несколько законных владельцев. На квартиру или дом существуют следующие виды собственности: совместная, долевая или индивидуальная.
Индивидуальная собственность
Именно эта форма подразумевает наличие у жилья единственного владельца. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое единолично осуществляет управление и распоряжение недвижимым имуществом. Продать квартиру, сдать ее в аренду или совершить другие законные действия с ней, кроме него, не сможет никто.
В многоквартирном доме объектом индивидуальной собственности может быть только отдельная квартира, поскольку все остальные части представляют собой общую собственность. Однако в некоторых случаях жилец может получить право так называемой исключительной собственности. Это означает, что некоторыми местами, которые ранее считались общими, он сможет распоряжаться сам, на свое усмотрение и без участия других жильцов. Часто к такой форме собственности относятся места на парковке, кладовые и т.д.
Иногда индивидуальная собственность может стать совместной, и чаще всего это касается распределения прав между супругами. Если один из них, пребывая в законном браке, покупает квартиру, она автоматически начинает считаться совместной. Продать ее или распорядиться иным способом этот владелец не может без согласия второго супруга.
Совместная собственность
Суть совместной собственности заключается в том, что одним и тем же жильем на равных правах владеет несколько человек. При этом нет четкого распределения, какая часть дома или квартиры принадлежит конкретному собственнику. Это значит, что абсолютно все решения относительно недвижимости должны приниматься сообща, по взаимному соглашению.
При покупке любого движимого или недвижимого имущества в браке оно считается совместным, если не был заключен брачный договор с соответствующими пунктами. Иногда такой вид собственности встречается и между близкими родственниками после приватизации, однако наиболее часто он имеет место между супругами.
Фактически каждый из владельцев такой недвижимости имеет свою долю в ней, но в реальности она не определяется ни количеством квадратных метров, ни конкретными помещениями. По сути при совместном владении каждому хозяину жилья принадлежит его равная часть, наделяющая его и равными же правами распоряжаться ею.
Продать квартиру без ведома и согласия второго супруга или иного совладельца нельзя. Также невозможно сделать это и со своей частью жилья. Неопределенная доля в недвижимости подразумевает только право на нее и не содержит какой бы то ни было технической конкретики. Продать только право, за которым не закреплено четкое количество квадратных метров, невозможно.
Для подобных ситуаций существует только одна возможность урегулировать разногласия – выделить каждому владельцу фиксированную долю через суд. Часто к этому способу прибегают во время бракоразводного процесса, чтобы по закону разделить имущество. После этого можно продать свою долю, не забывая, однако, о правиле преимущественной покупки.
При этой форме собственности жилого помещения не всегда возможно выделить доли впоследствии, например, в студии или небольшой однокомнатной квартире. В таком случае решение может вынести суд – обязать одного из владельцев компенсировать второму стоимость его доли, исходя из актуальной рыночной цены недвижимости.
Долевая собственность
Долевая собственность вызывает больше всего противоречий и спорных ситуаций относительно распоряжения таким имуществом. Какие бывают доли собственности в квартире и каким образом распределяются, важно не только во время владения жильем, но и при его покупке.
Долей называют строго определённую часть недвижимости, которая принадлежит конкретному владельцу. Различают две разновидности долей:
- идеальную – с цифровым обозначением части имущества, которое обычно фиксируется в виде дробей (1/2, 1/3 и т.д.) или реже в количестве квадратных метров;
- натуральную – с выделением каждому из собственников конкретных помещений.
Идеальную долю можно отчасти сравнить с долей в совместном имуществе. Она обозначает только юридическое, формальное право собственности на недвижимость. Например, 1/2 часть в двухкомнатной квартире не значит, что ее владельцу принадлежит одна из комнат. Она только свидетельствует о том, что данный собственник может участвовать в принятии решений и распоряжаться всей квартирой наравне со вторым владельцем. Иными словами, любое решение или распоряжение этим имуществом должно быть согласовано.
Натуральная доля, хоть и кажется более определенной, на самом деле имеет не меньше сложностей, нежели идеальная. Ее выделение очень затруднено в техническом смысле, поэтому такая форма собственности чаще всего встречается в частных домах.
Для отделения отдельной комнаты или комнат на каждого владельца обязательно требуется оборудовать обособленный выход на улицу или лестничную площадку. В многоквартирных домах это редко бывает осуществимым, исключение составляют квартиры на первом этаже. Вторая сложность – это разделение нежилых помещений, которые не могут по-прежнему оставаться в общем владении, если жилые комнаты распределены между собственниками. Реализовать это на практике очень тяжело.
Тем не менее, для потенциальных покупателей натуральная доля является более предпочтительной. Приобретение идеальной доли, то есть, права распоряжаться имуществом наравне с другими собственниками, в большинстве случаев осуществляется родственниками, прямо или косвенно имеющими отношение к этой недвижимости.
Владелец наделяется долей во время получения жилья с параллельным определением его в долевую собственность. Это может происходить как во время покупки, так и в результате дарения или завещания, если так распорядился даритель или наследодатель. Когда недвижимость покупается с использованием материнского капитала, ребенок или дети обязательно наделяются равноценными долями в ней. Доли выделяются в идеальном виде, а любое распоряжение ими возможно только с разрешения службы опеки и попечительства.
Особенности покупки квартир в совместной и долевой собственности
Сколько бы собственников не было у квартиры, каждый из содольщиков имеет право продать свою часть, в том числе, третьему лицу. Все операции подобного рода сопряжены с некоторыми трудностями и ограничениями, на их пути могут встречаться подводные камни, о которых следует помнить не только покупателю, но и продавцу.
Если жилье находится в совместном владении, продать долю в нем можно только с согласия второго собственника – это условие обязательно. При этом согласие должно быть соответствующим образом оформлено и заверено у нотариуса.
Иногда в браке может продаваться жилье, находящееся в индивидуальной собственности одного из супругов. Так случается, когда квартира была:
- куплена до брака;
- получена в наследство или дар;
- приобретена на условиях брачного договора.
Покупая такую недвижимость, нужно быть абсолютно уверенным, что продавец – единственный собственник. Тип собственности квартиры можно узнать в квитанции ЕГРН, запросив ее самостоятельно, если возникли сомнения относительно законности сделки. Также нелишним будет проверить дату регистрации брака – жилье в индивидуальной собственности должно быть получено раньше.
В отличие от совместной собственности, выделенная доля в квартире, идеальная или натуральная, может быть продана без согласия остальных владельцев, однако при одном условии. Содольщики имеют право преимущественной покупки, поэтому, если кто-то из них решит выкупить у продавца его долю, тот не имеет права отказать и продать ее третьему лицу.
Для подобной продажи существует целая процедура, регулируемая законом. Один из собственников направляет содольщикам уведомление о намерении продать свою часть жилья за определенную стоимость. Они могут или отказаться, или приобрести ее. Отказ должен быть оформлен в письменном виде – впоследствии он послужит свидетельством, что продавец не нарушил ничьи права на преимущественную покупку.
Третьему лицу доля может быть продана только за ту цену, которая предлагалась содольщикам, не ниже. При изменении этой цены вся процедура с уведомлением должна быть повторена.
Также доля одного владельца может быть поделена дополнительно. Однако это оправдано только в том случае, когда речь идет о недвижимости большой площади. В стандартных квартирах подобное деление может привести к образованию совсем мизерных долей, которые только условно могут называться собственностью. Во избежание появления таких раздробленных частей, называющихся незначительными, законом установлена минимальная норма площади для владения недвижимости. По разным регионам она отличается и колеблется в пределах 8-15 квадратных метров.
Если собственник изначально планирует продать свою долю одному из содольщиков, уведомлять об этом остальных он не обязан. Правило преимущественной покупки не распространяется и на те случаи, когда квартира передается в дар или завещается в качестве наследства.
Основная проблема договоренностей по квартирам, разделенным на доли, – простор для разных мошеннических действий или случайного нарушения действующего законодательства. Если продажа была осуществлена в обход содольщиков, или их отказ от покупки был подделан, они имеют право на протяжении трех месяцев обратиться в суд с иском признания такого договора недействительным. Нетрудно догадаться, что настоящей пострадавшей стороной в этом случае окажется покупатель, ведь неизвестно, удастся ли ему вернуть потраченные средства.
При этом факты мошенничества могут работать и в правовом поле, по сути, не имея состава правонарушения. Например, покупатель купить долю в квартире после отказа совладельцев и поселился в ней. Суть мошенничества заключается в том, что со стороны других жильцов-содольщиков ему будут создаваться крайне некомфортные условия проживания. В подобной ситуации новому владельцу не останется ничего другого, кроме как продать им свою часть по заниженной цене, ведь найти других покупателей за адекватную стоимость с такими соседями не получится.
Иногда продажа нескольких долей производится одновременно. Проще всего, когда она оформляется одним договором – в этом случае ее даже не обязательно регистрировать у нотариуса. Но когда каждый собственник желает заключить отдельное соглашение, такая сделка подлежит обязательной регистрации. Кроме этого, составление подобного договора или нескольких параллельных – непростая процедура, которая требует хорошего знания законов и, желательно, участия юриста.
Читайте статью в журнале Кайли: https://qayli.com/journal/tipy-sobstvennosti-kvartiry/