Средние ставки по ипотечным кредитам растут медленно, но, верно, всю осень и в начале зимы. В начале 2022 года, как прогнозируют эксперты, будет взят психологический барьер в 9%. Однако, будут ли они расти и дальше? И почему на первичном рынке ситуация будет в корне отличаться от вторичного? Попробуем ответить на эти вопросы.
Для начала попробуем пояснить, а почему, собственно, так происходит. Во-первых, практически сошла на нет льготная ипотека в чистом виде. С 1 июля 2021 года лимит по ней понизили до 3 млн рублей, так что в крупных городах с дорогой недвижимостью (Москва, Петербург, Казань, Нижний Новгород, Сочи и пр.) программа, по сути, стала неактуальной. Есть, правда, ещё семейная ипотека, но объемы выдачи по ней все же несопоставимы.
Но главное – это политика Центробанка. В течение всего года он планомерно поднимает ключевую ставку: в марте она была на уровне 4,25%, а к концу года превысила отметку в 8%. Ключевая ставка – это тот процент, под который ЦБ кредитует коммерческие банки, так что этот показатель, если говорить максимально просто, определяет стоимость денег в определенный период.
Зачем поднимать ставку? Так Центробанк борется с инфляцией, которая в уходящем году пугающе высока. Логика здесь такая: дорогие деньги ведут к удорожанию кредитов, значит, снизится спрос, а вследствие этого упадут (или перестанут расти) цены. Как только инфляционные процессы стабилизируются, ставку можно будет опускать. Именно так происходило в 2019-2020 гг.
Из-за этого средневзвешенные ипотечные ставки уже в ноябре – условия скорректировали почти все крупные банки - достигли уровня 8,6% годовых на первичном рынке и 8,8% на вторичном. То есть выросли приблизительно на 0,8% за последние полгода. Основной прогноз – в среднем 9% годовых уже в феврале.
Центробанк также даёт неутешительные прогнозы. По расчётам регулятора, в 2022 году ему удастся только затормозить инфляцию, но не понизить её. А значит, снижения ключевой ставки, а вслед за этим ипотечных, ждать не приходится. Побороть инфляцию финансовые власти обещают (и то – очень осторожно) только в 2023 году. Тогда же ключевая ставка, возможно, начнет снова опускаться.
«Воскрешение» льготной ипотеки тоже маловероятно. Власти, по всей видимости, уже хорошо осознали обратную сторону субсидирования ставок: кредиты становятся доступнее, зато резко вверх идут цены на недвижимость, что нивелирует выгоды. Стало быть, теперь они будут действовать осторожнее.
С другой стороны, ничего катастрофического на рынке, в общем-то не происходит. Достигнув упомянутой отметки в 9% средняя ставка просто окажется на том же уровне, на котором была за два года до этого – в 2020 году (и в 2019-м, в принципе, тоже). Разница будет только в том, что цены за это время серьезно выросли.
При сохранении сопоставимого с нынешним уровнем инфляции ставки по жилищным кредитам вполне могут к концу 2022 года вернуться к двузначным значениям, перейдя через 10% годовых. Хотя вряд ли больше. Собственно, большинство аналитиков предсказывают именно такой сценарий: 9% к февралю и 10% – к декабрю будущего года.
Но при этом покупатели на первичном рынке окажутся в более выигрышном положении. Во-первых, здесь действуют уже упомянутые спецпрограммы с господдержкой. Пусть и подходят они далеко не всем, ну так ведь и весь смысл их – как раз в адресности. В масштабах всей страны на льготную ипотеку будет приходится до трети рынка.
Во-вторых, активно субсидируют ставки уже сейчас сами застройщики совместно с банками. Для примера приведём компанию «Ленстройтрест», которая предлагает взять ипотечный кредит со ставкой от 0,1% годовых. Срок кредита, период действия субсидированной ставки, а также размер минимального первоначального взноса зависит от выбранного банка. Подробности можно узнать в отделе продаж. Кроме того, у застройщика есть программа ипотеки без первоначального взноса.
Понятно, что таких условий на вторичном рынке быть не может – там некому вступать в партнёрство с банками. Отсюда следует логичный вывод, что спрос с рынка готового (и часто морально и физически устаревшего) жилья будет перетекать на рынок строящегося. В проигрыше может остаться даже традиционно популярная «новая вторичка» (то есть квартиры в домах, построенных не более 10 лет назад). Ведь серьезную конкуренцию ей будет составлять жилье в готовых корпусах от девелоперов. Которое можно будет купить в кредит не под 10% годовых, а на порядок меньше.
ЖК ЯНИЛА КАНТРИ, ЖК ЯНИЛА ДРАЙВ, ЖК ЯНИЛА КАНТРИ КЛАБ, ЖК IQ ГАТЧИНА, ЖК ЮТТЕРИ, ЖК СУЗДАЛЬСКОЕ ШОССЕ, 20 — застройщик ООО «Специализированной застройщик ЛСТ Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Содействие в подборе финансовых услуг ПАО «Сбербанк», АКЦИОНЕРНЫЙ БАНК РОССИЯ, АО «Россельхозбанк».