2021 год стал рекордным по количеству введенных «квадратов» в сегменте офисной недвижимости. После «провального» 2020-го со всевозможными ограничениями и срывом сроков строительства, девелоперы ускоренными темпами стремились воплотить прошлогодние планы по вводу площадей и получить, наконец, доход с новеньких офисов.
Спрос со стороны крупных компаний подогревал интерес рынка и подталкивал ставки вверх, а девелоперы с оптимизмом продолжили политику увеличения доли качественных площадей в Москве. При этом главными тенденциями оказались «переезд» крупных объектов за Садовое кольцо (и даже за МКАД) и built-to-suit формат, ставший весомым аргументом в борьбе за арендаторов.
ЗА МКАД
Децентрализация - один из ярких трендов развития рынка коммерческой недвижимости. Более половины качественных объектов, запланированных к вводу в 2022 году, находятся за МКАД. При этом ставки здесь значительно приятнее по сравнению с центром и ТТК (25 тыс. рублей за кв.м в год против 48 и 35 тыс. рублей, соответственно). Выделим наиболее конкурентные и перспективные объекты в этой локации: Rublevo Business Park, Comcity (фаза Браво) и Сколково Парк.
В Rublevo Business Park заложена интересная концепция разделения офисных башен: одна предлагает планировочные решения для небольших компаний (блоки от 69 кв. м, что идеально подходит для инвестиций), вторая – этажи и даже целое здание для крупного бизнеса (блоки от 2,3 тыс. кв. м). В проект еще реально зайти с бюджетом 10-20 млн рублей (что совсем немного для рынка коммерческих инвестиций), при этом перспективы вполне радужные: локация и спрос со стороны арендаторов предполагают рост стоимости актива (процентов на 20-30 точно) и постоянный арендный доход в качестве бонуса.
Второй интересный и значимый проект в локации - Сколково Парк. Купить офис здесь не получится – стратегия девелопера (Millhouse Романа Абрамовича) направлена на развитие арендных отношений. При этом ставка вполне разумная (от 29 тыс. за кв.м.в год) для размаха строительства, а технологии и качество презентации проекта способны убедить в уникальности комплекса даже самого строгого скептика.
Вторая очередь делового комплекса Comcity обещает быть не менее востребованной, чем первая (108 тыс. кв.м полностью реализованы). Нетерпение арендаторов подогревается небольшой площадью (в два раза меньше, чем фаза Альфа) и приемлемыми ставками (от 20 тыс. руб. в год за кв.м).
В целом выбор в данной локации есть. Уровень сервиса за МКАД сопоставим с центральными локациями, а большие площади осваиваемых территорий дают больше возможностей для реализации крупных и интересных проектов.
Однозначно, конкуренцию новым объектам составят уже действующие бизнес-центры с меньшей ставкой (18-20 тыс.рублей за кв.м в год): Неополис, Амальтея, Стратос, Орбион, Галактион (введен в 3 квартале 2021 года). Но, похоже, девелоперы вполне уверены в успехе своих проектов.
СК-ТТК
Вторая по объему новых офисных площадей локация. На неё приходится еще половина «свежих» объектов. Здесь, несмотря на более высокие ставки, спрос со стороны инвесторов и арендаторов тоже выше. Это объясняется дефицитом качественного предложения в центре и в пределах Садового кольца: небольшие раздробленные блоки, которые сегодня составляют основу рыночного предложения, не способны удовлетворить существующую потребность крупных компаний (а именно они сохраняют лидерство в объеме заключенных сделок по итогам трёх кварталов 2021 года).
Вторая очередь Империи – лидер по объему офисных площадей 2022 года в пределах ТТК. ММДЦ «Москва-Сити» завершает год с самой низкой вакантностью (чуть больше 3,5%) по сравнению с другими деловыми кластерами города. Арендаторы и инвесторы с нетерпением ждут выхода новых проектов и Империя способна не надолго утолить этот голод (предполагаемый уровень арендных ставок – 60 тыс. рублей за кв.м в год). В уходящем году «Москва-Сити» стал лидером по запросам со стороны арендаторов, блоки здесь разлетались со скоростью света по ставкам выше рынка.
Квартал Lucky от Vesper (от 38 тыс. рублей за кв.м в год) также разнообразит предложение в Пресненском районе. Парковые зоны в пешей доступности и вид на «Москва-Сити» делают его очень востребованным в жилом секторе, коммерческим метрам пророчим не менее блестящее будущее.
Вторым по величине в этом блоке объектов является AFI Square, который был полностью арендован Группой Тинькофф еще в июне 2020 г., так что он не увеличит спекулятивный объем предложения и не окажет влияние на другие показатели рынка.
Конечно же, ждем ввода Tower A в деловом квартале Stone Towers, который обещает войти в число лучших проектов города и уже собрал все возможные награды международных и российских архитектурных премий. Дополнительные плюсы – качественный клиентский сервис, который уже стал визитной карточкой Stone Hedge и удачное расположение в Белорусском деловом районе (одном из самых востребованных и дорогих на сегодняшний день).
Ленинградский деловой район, где свободные площади в течение 2021 года сократились почти вдвое, в следующем году будет усилен одним бизнес-центром класса А. Третья очередь проекта Алкон способна конкурировать не только со своими «младшими братьями» Алкон и Алкон II, но и с титулованным бизнес-центром «Искра-Парк» и комплексом «Аркус IV» (был введен в начале 2021 года). Повышенный спрос со стороны рынка (по предварительным итогам объем сделок в Ленинградском деловом районе превысит результат 2008 года на 9%) привел к росту ставок в классе А почти на 20%. Так что Алкон III здесь очень кстати.
Как видим, спекулятивная площадь бизнес-центров, которые заявлены к вводу в 2022 году в пределах ТТК, крайне мала и не способна покрыть сформировавшийся дефицит рынка (уровень вакансии в пределах ТТК по итогам трех кварталов 2021 года – 6%, при сохранении высокой активности арендаторов), поэтому стоит ожидать не просто сохранения ставок, но их роста на стадии выхода проектов.
ЦЕНТР
В центре по-прежнему недостаточно качественных офисных блоков. Отсутствие нового строительства связано с острым дефицитом площадок и строгими правилами застройки. Новые проекты здесь – это перестройка или реконструкция существующих зданий. В предстоящем году ждём редевелопмент бизнес-центра в Колпачном переулке. Колпачный 9а, площадью 5,5 тыс. кв. м, конечно, не способен удовлетворить уровень спроса в данной локации и на показателях не отразится.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
2021 год показал, что удаленный формат работы готовы использовать далеко не все: для большинства компаний офис является атрибутом корпоративного стиля, который формирует командные ценности и способствует более продуктивной работе. Тенденция на оптимизацию офисных площадей больше не актуальна, и рост спроса на большие качественные блоки в центральных локациях подтверждает это. Одновременно, ориентированность на конечного пользователя (формат built-to-suit) по-прежнему сохранит своё влияние на рынок коммерческой недвижимости.
В связи с рекордно низким прогнозом ввода качественных площадей в пределах ТТК (всего 210,6 тыс. кв.м) выбор у компаний будет весьма ограничен, а ставки продолжат стабильный рост в классе А, при этом мы ожидаем сохранения вакантности на уровне, сопоставимом с 2021 годом.
#times_cre #times_estate #новыебизнесцентры #бизнесцентры2022 #ввод2022 #полезнознать #интересноеместо #прогнозы #тенденции #тренды #аналитика #коммерческаянедвижимостьвмоскве #commercialrealestate #office