Ситуация, которая сейчас происходит на рынке недвижимости в Китае, повторялась до этого в других странах: в Японии в 1990 году и в США — 2008 г. Но сравнивать между собой эти кризисы нельзя.
Всё началось в мае 2014 года, когда девелоперы по стране купили на 21,6% меньше земли для строительства, чем в прошлые годы. Показатель продолжал падать до 2017 г. Спрос превысил предложение.
Как менялись показатели ввода жилья?
За 10 лет с 1998 по 2006 год ежегодно в Китае вводили 1,3 млрд. м2 жилья. По сравнению с мировыми показателями, это огромные цифры. Но если говорить в рамках Китая, то это — 1 квадратный метр на человека в год. И вроде бы в США такой показатель — норма. Но опять же, Китай нельзя сравнивать с другими странами. Здесь другое состояние жилого сектора и другая демографическая ситуация. Все мы знаем, что с 00-х в течение 50 лет в семье можно было иметь одного «бесплатного» ребёнка. За второго и третьего были штрафы. К тому же в Китае из-за того, что промышленность быстро развивалась, население массово стало переезжать из сёл в города.
В 1998 году обеспеченность жилой площадью была до 18,7 м2 в городе и 23,3 м2 на селе. К 2006 году эти показатели выросли до 28.5 м2 для городской местности и 30,7 м2 для сельской.
С 2007 года темпы ввода жилья стали расти. В 2011 году показатели выросли в 1,5 раза за последние 5 лет — 2 млрд. м2 в год.
Почему цены на недвижимость резко скакнули вверх?
В 2007 году размер денежных сбережений китайцев составлял 65% от ВВП, а в 2013 году эта цифры выросла до 80%. В России этот показатель — 24%, в США — 43%. Спрос на недвижимость, благодаря бережливому китайскому народу, стал расти. Но жилья не хватало всем. И цены резко скакнули по всей стране.
Тогда недвижимость начали рассматривать, как выгодное и надежное вложение в сбережении средств.
За последние 20 лет цены на жильё выросли в 8 раз. В некоторых городах рост был 26% в год, в течении двух десятилетий. Это самый масштабный и продолжительный рост цен на любом рынке недвижимости во всём мире. Дома и квартиры стали не по карману рабочему классу.
К чему привёл рост цен?
Покупатели стали чаще отказываться от покупки жилья из-за высоких цен. Застройщики решают понизить стоимость, что быстро обрести наличные деньги.
В сентябре 2021 года показатели продажи квартир у 100 крупных застройщиков упали на 36%, по сравнению с тем, как было в сентябре 2020 года. У 10 крупнейших застройщиков, таких как: Evergrande, Country Garden Holdings Co и China Vanke Co, продажи обвалились на 44%.
Почему рухнула крупнейшая строительная компания Evergrande?
Такие девелоперы, как Evergrande покупали земли в Китае, рисовали проекты и предпродавали свои квартиры, которые были ещё на стадии котлована. Из-за того, что жилья не хватало, спрос был больше, чем предложение, Evergrande деньги заимствованные у банка и с предпродаж, пускает не на строительство дома, а на покупку новой земли.
Как выглядит полная схема?
- Застройщик покупает землю
- Предпродаёт квартиры на стадии котлована
- Получает деньги
- Берёт кредит в банке
- Выпускает облигации
- На деньги банка и с предпродажи покупает новую землю и строит дома.
Так работает большинство застройщиков. Долги копились, а Evergrande продолжал скупать земли и строить дома.
В 2020 году коммунистическая партия Китая запретила застройщикам тратить деньги, которые им вносили на депозит. Это явление можно сравнить с принципом ескроу-счетов в России. Оно привело к тому, что в компании стало не хватать денег, на выплату обязательств. А самое главное, закончились деньги на то, чтобы схема продолжала существовать.
Что делает девелопер? Он понижает цены на недвижимость. Это толкает людей больше покупать квартиры.
Когда Evergrande начал снижать цены, а недвижимость, как мы писали раньше, это единственный актив, в который могут инвестировать люди, другие застройщики тоже снизили цены на жильё. Что сделали китайцы?
Они и вовсе перестали покупать квартиры! Так как были уверены, что если ещё подождать, то цены упадут ещё ниже. Пропала возможность допродавать квартиры. Долгов становилось всё больше.
Сейчас общий объем обязательств China Evergrande около $300 млрд, а общий объем обязательств китайских девелоперов — $4,7 трлн. Однако, в ходе анализа ликвидности отдельных компаний, аналитики UBS подсчитали, что под риском дефолта находится только $575 млрд.
Что случится с компанией, если она объявит дефолт?
Она должна будет продать все свои активы по той цене, по которой купят. И тогда цены на недвижимость упадут ещё ниже. И начнётся цепная реакция. Банкротство одного застройщика приведёт к банкротству остальных девелоперов. В итоге люди, потеряют свои первоначальные взносы. Из-за цепной реакции китайские банки понесут убытки.
Прогнозы на рынке недвижимости Китая.
По мнению экспертов жилищный кризис в Китае может ударить по нескольким поколениям жителей страны.
Чего ждать от дефолтов китайских девелоперов?
- Падение цен на недвижимость.
- Снижение экономической активности и торговли.
- Падение потребительской активности.
- Падение цен на сырьевые товары, которые применяют в строительной отрасли, из-за сокращения объемов строительства (прежде всего речь идет о стали, алюминии и меди).
- Замедление экономического роста по всём Азиатско-Тихоокеанском регионе.
У инвесторов может пропасть интерес к рискам. Это может привести к распродажам на азиатских и международных рынках, падение юаня и валют развивающихся рынков и вместе с тем укрепление доллара США к мировым валютам.
Риски на рынке недвижимости Китая реальны, но некритичны для экономики Китая. Скорее всего, пострадает только сам рынок недвижимости, а последствия для остальной экономики будут не столь существенны.