Конституционный суд велел навести порядок в коттеджных поселках.
Опубликовано постановление №55 КС РФ по делу Татьяны Малковой. Конфликт случился в поселке «Солнечный берег» (деревня Чурилово Челябинской области). Земля со статусом ИЖС принадлежала физическому лицу, была нарезана на участки со статусом ИЖС (это важно!) и распродана.
Часть территорий общего пользования – проезды и пр. - собственник оставил за собой. Поселок имеет интересный статус: «Территориальное образование «Солнечный берег». Решением общего собрания собственников в 2014 году была выбрана УК «Ленд Плюс».
В 2015 году Татьяна Малкова купила два участка и построила дом. Она не стала заключать договор с УК и оплачивать услуги. С нее взыскали задолженность в судебном порядке; решение оспаривалось, но было подтверждено всеми инстанциями, включая Верховный суд.
В решениях отмечалось, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы по содержанию имущества общего пользования.
Нормы Жилищного кодекса применялись «по аналогии». Суды исходили из того, что коттеджный поселок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой.
Хотя и отмечали, что в законодательстве нет норм, непосредственно регулирующих отношения между УК и собственниками участков и жилых домов в такого рода территориальных образованиях.
В своих возражениях на иск Татьяна Малкова указывала, что на нее судом фактически возложены бремя содержания недвижимого имущества, принадлежащего иному лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица, притом что непосредственно ей эти услуги не требуются,
Конституционный суд велел пересмотреть дело. И отметил: имущество общего пользования в комплексах домов ИЖС и участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в МКД - принципиально иными характеристиками, «важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов». То есть правила пользования общим имуществом должны быть другими.
КС также указал: в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание. Нет в законе указаний и на обязательность решений общих собраний для собственников объектов в таких «территориально-земельных образованиях». То есть «колхоз – дело добровольное». Для садоводств правила содержания общего имущества прописаны в федеральном законе, но ИЖС – это не садоводство! В СНТ собрания должны проводиться каждый год, для коттеджных поселок в составе ИЖС такого требования нет. Следовательно, заключает КС, в случаях, когда такие собрания проводятся на начальных стадиях застройки, не исключены вероятность злоупотреблений – передача полномочий УК, аффилированных с застройщиком, установление завышенных тарифов, предоставление УК право менять тарифы в одностороннем порядке и т.д.
Конституционный суд предписал «в кратчайшие сроки» внести изменения в законодательство, определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по управлению им.
«Пригород» также писал об этой коллизии. Например, компания «Зеленая долина» продает участки ИЖС в «массиве Никольское», специально подчеркивая в рекламе: «Не коттеджный поселок»(см. здесь). В ДНП «Марвело» (Киссолово) конфликт возник как раз из-за неясного статуса и недопуска собственников участков к управлению. (См. здесь).
Насчет «кратчайших сроков»: хотелось бы ошибиться, но исполнение предписаний КС может занимать и год, и два, и десять лет...