Чем привлечь, удержать арендатора?
БЕЛОРУССКИЙ АРЕНДНЫЙ РЫНОК – новости с полей…
II. Арендодатель
Для тех, кто инвестирует в недвижимость денежные средства. Хочу поделиться своими мыслями, опытом, как человека много лет живущего в съемных квартирах. Что необходимо для того, чтобы квартира была интересной, не теряла внешнего вида независимо от того как активно будет эксплуатироваться, арендаторам было комфортно, не хотели съезжать.
НОВОСТРОЙКА
При выборе квартиры без отделки в новом доме подходите к этому максимально тщательно. Планировка, на какую сторону света выходят окна, этаж. Инвестируя деньги в квартиру под аренду, должны понимать, что она будет приносить доход, однако всегда наступает тот момент, когда вы решите ее продать. Именно тогда любые мелочи могут сыграть важную роль.
Окна на север, северо-запад; с видом на кольцевую, крупную транспортную артерию, развязку, железнодорожные пути, на заводские и фабричные трубы, на очень близкие окна соседних домов, школьные и детсадовские здания и дворы, тёмный глухой двор, любые крупные и мелкие торговые центры, магазины – самый худший вариант.
Этаж – не первый, не последний. В зависимости от вида из окна, взгляд не должен ни во что упираться. Помните, как в детской сказке «Три медведя»? «Сижу высоко, гляжу далеко.»
Мелкие квартиры-студии* с площадью 25-28 м, больше похожие на купе поезда или пенал не принесут особого дохода.
*Квартира-студия-купе или студия-пенал площадью 25-28 м с одним окном в конце тоннеля. Зашёл в квартиру, слева кухонная зона, крохотный санузел с душевой, напротив жилая –диван, далее выход на лоджию.
Максимум, кто ее снимет это одинокий человек, с небольшими запросами, маленьким гардеробом. Долго в такой квартире жить сложно - не все могут выносить замкнутое пространство. Впоследствии продать квартиру будет не просто. Если ранее мелкие квартиры были в диковинку, то сегодня практически все застройщики поиграли в максимальную прибыль для себя, нарезав дома на соты, превратив в пчелиные ульи. Через какое-то время на рынок хлынет поток подобных квартир, покупателей придется искать днем с огнем.
Район, микрорайон тоже может сыграть большую роль – локация, инфраструктура, транспорт, стоянки для машин.
Покупая квартиру, в качестве инвестиции, выбирайте, как для себя – жили бы вы в такой сами или нет.
Рекомендую максимально больше вложить денег в подготовку к чистовой отделке. Здесь нельзя экономить. Потому что впоследствии протекающие дешевые сантехнические трубы и радиаторы, низкого качества окна, скрипящий пол, вздыбленный ламинат, отсутствие шумоизоляции - все это испортит жизнь вашим арендаторам.
Устанавливайте качественную сантехнику, краны, электрические розетки. Впоследствии для вас же выгоднее будет если установите фильтры для грубой очистки воды. Тогда сохраните свою сантехнику и водопроводные краны от песка и водного камня.
Кафельную плитку покупайте светлой цветовой гаммы, на которой не будут видны водяные разводы. При покупке плитки посоветуйтесь со специалистами магазина, те обязательно вам подскажут что лучше.
Не советую клеить обои даже под покраску, потому что обои имеют привычку местами и особенно около радиаторов отопления отклеиваться. В местах соприкосновения с диваном, стульями, кроватью, мебелью и людьми - вытираются, мажутся, имеют особенность менять цвет — выгорать на солнце. Под покраску, как правило это мягкие виниловые обои, прекрасное место поточить когти Хвостатым квартирантам.
Межкомнатные двери, мебель выбирайте с антивандальным покрытием. Вандалами могут стать маленькие дети, коты и собаки квартирантов, а ещё случайно зацепить стулом, пылесосом, да и мало ли ещё чем.
— Ой, да вы что? Он такой милашка, у него столько игрушек, ему вовсе не интересны стены и двери.
А после Хвостик просто случайно потянется, оперевшись на стену и хоп коготь зацепился, круто и понеслось. Мой кот Камарик тоже обоями не интересуется, однако любит потереть мордочку об угол стены. И вот обнаружил, что обои слегка отклеились, он не успокоился пока не оторвал целый кусок. Вернувшись домой и обнаружив травму, нанесенную стене, пыталась приклеить кусок к стене, ан нет. Тогда с помощью скотча залатала дыру и заклеила все отслоившиеся места. Красота так конечно себе, однако это отбило желание мелкому хулигану играться в демонтажника.
Я живу в квартире 2015 г.п. с дешевой строительной отделкой. За 6 лет, что снимаю – появилось много трещин на стенах, обои вытерлись в местах соприкосновения со столом, диваном, в ванне полностью отошла и отшелушилась краска со стен. Каждый год покупаю новый смеситель, так как тот не выдерживает качества воды.
Стены, окрашенные даже самой качественной и дорогой акриловой краской, на самом деле для арендной квартиры не надежна. Конечно она не плохо моется, но не защищена от ударов, сколов, особенно на углах.
Самая лучшая отделка для стен - цветная декоративная штукатурка.
Самая лучшая отделка для стен - цветная декоративная штукатурка. Надежная, крепкая, устойчивая к царапинам и ударам, прекрасно моется. И тогда любой варвар, живущий у вас ничего с ней не сделает. Или просто будет не так заметно.
ВТОРИЧКА
Подороже с качественным современным ремонтом, мебелью и техникой. Практически все те же советы, что при покупке новостройки.
Только здесь уже есть ремонт, обратите внимание на его износ, в зависимости от того какого года дом. В таком случае есть пусть и небольшой, но плюс – в таких домах уже практически закончены активные ремонты, дом дал усадку, можно выявить недостатки его постройки, если они есть.
Дешёвый вариант. Если это максимально бюджетная квартира, лучше если дом после капитального ремонта, заменен лифт. Утеплен, оштукатурен, окрашен.
В квартире установлены стеклопакеты, заменены сантехнические трубы, установлена пусть и дешевая, но новая сантехника. Сами вы вполне можете заменить водопроводные краны, смеситель в ванной. Электрические розетки.
В ванной на стенах плесень – чёрный грибок. Беда - плохая вентиляция.
Обратите внимание на углы, поднимите голову, внимательно посмотрите на потолок. Если есть разводы, в углах около внешней стены на улицу отклеились и сжались обои, возможны подтопления от соседей или протекают стены во время дождя.
Если вы заметите, что в квартире старый ремонт, но свежеокрашенный потолок, что люди латали, шаманили ремонт, задумайтесь стоит ли покупать такую квартиру. Ведь правду вам всё равно никто не скажет.
Полы – важный момент. Я снимала квартиру со страшно скрипящим полом. Соседи снизу постоянно жаловались, что хожу по нему и скриплю, когда им хочется спать. Как ни старалась летать, так и не научилась. Купила толстый ковер, определила места, где максимально громко скрипит, туда не наступала. Я была похожа на цаплю, идущую по болоту. Так что не стоит портить нервы себе, соседям и своим арендаторам.
Обратите внимание на чистоту подъезда – это много говорит о соседях.
Куда выходят окна – стороны света.
Квартиру лучше выбирать днем – хорошо ли освещается естественным светом.
Помолчать и послушать звуки от соседей.
Инфраструктура, локация, наличие городского транспорта, связь с центром и другими районами.
ВЗАИМООТНОШЕНИЯ с Арендаторами.
В зависимости от того, какую квартиру будете сдавать, примите к сведению, что рынок насыщается арендным жильем. Мне кажется, что достаточно скоро предложения будут превышать спрос. Однако это не значит, что инвестировать не выгодно.
Всегда будет выгодно, если сумеете найти баланс своих вложений в квартиру и возможностей арендаторов. Вам повезло с арендаторами – честные, спокойные, аккуратные, вовремя оплачивают аренду, держитесь за них, не напрягайте своим частым появлением. Определите дни месяца, когда им удобно оплачивать, отзывайтесь сразу, как только возникли технические проблемы в квартире – решать их ваша забота. Не повышайте оплату, иначе сразу же потеряете арендатора, поиск другого займет время, он может оказаться не таким, как предыдущий.
Если вы разрешаете курить в квартире, должны понимать, что запах табака не истребим, в дальнейшем придётся искать арендаторов терпимых к этому запаху.
Для всех квартир в которых планируете делать ремонт - серьезный или косметический, в цветовом решении используйте спокойную цветовую гамму, без особых привязок к сегодняшним дизайнерским решениям. То, что в тренде сегодня, через 10 лет будет полный трэш.
Мебель в квартире – важный момент. Вполне возможно, заказывать всё из ИКЕА.
Нет смысла покупать дорогую мебель, потому что всё имеет свой износ.
Не покупайте дешёвые кухонные наборы в магазинах, они быстро выходят из строя. В квартире, что снимаю отвалились все дверцы, неожиданно выпадали стекла, чуть не пришибив кошку. Постоянно падают полки - мебель ужасного качества.
Ну вот кажется все. Возможно мои советы кому-то пригодятся.
Удачи всем Инвесторам, а также Арендаторам.
Не ленитесь, оставляйте ваши комментарии, ставьте лайки. Этим вы поможете развиваться моему каналу, его увидит и сможет прочитать гораздо больше людей.
Эта статья продолжение предыдущих на тему о Недвижимости Белорусского рынка.
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риэлтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
15.01.2022 г.