В наше время фразу «не проведешь, не проживешь» можно применить практически к любой сфере нашей жизни. То ли жить стало сложнее, то ли люди испортились, а может все вместе, кто знает. Но факт остается фактом: проверять нужно каждое действие, чтобы не попасть впросак.
Сфера недвижимости, на мой взгляд, является одной из самых опасных и рисковых сфер нашей жизни. При этом, каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивался с этим риском: покупал, продавал, арендовал, сдавал в аренду недвижимость. Кто-то делает сам и ошибается, или нет. Кто-то идет к специалистам за помощью. Но хотят ли эти самые специалисты помочь на самом деле? Давайте разберем в этой статье и её продолжениях, самые популярные «уловки» риэлторов и как избежать «подводных камней», если все же решите нанимать профессионала.
Дисклеймер: этой статье, я никого не пытаюсь обидеть или задеть! К специалистам нужно и можно обращаться, но только в том случае, если вы уверены в их компетентности и честности.
1. «Я САМ ОБМАНЫВАТЬСЯ РАД»
Представьте ситуацию: вы договариваетесь с риэлтором о продаже квартиры. Риэлтор вас уверяет, что цена в рынке и продать будет просто. Вы бескорыстно верите словам специалиста и ставите ценник, который вам рекомендовали, и с этой суммы готовы оплатить комиссию, по факту продажи объекта. Через неделю вам звонит ваш «продаван» и говорит, что есть предварительный покупатель, но он от другого риэлтора. С покупателя денег брать нельзя ("их мало сейчас"), поэтому на показе объекта озвучиваем стоимость на 100 тыс. рублей выше, чем на самом деле - это и есть комиссия другого риэлтора (дела бесплатно не делаются). В итоге: квартира покупателю нравится, вас просят на задатке подписать договор/расписку на комиссию другого риэлтора. В договоре купли-продажи ценник тоже выше на 100 тыс. руб. После сделки вы отдаете деньги агентам, все вроде счастливы: продажа/покупка состоялась, риэлторы, тоже не обделены.
Что происходит на самом деле: как вы уже, наверное, догадались: вас обманули. Риэлтор на встрече с вами, в день подписания договора на продажу вашей квартиры, искусственно занизил цену объекта (на языке риэлтора, это называется демпинг), установил цену чуть ниже рынка, продал ее действительно довольно быстро и с вас еще и комиссию содрал за то, что просто предложил своим коллегам вашу квартиру к продаже. Покупатели оплатили «комиссию» не зная об этом, но со стороны выглядит так, будто все в порядке, цена в рынке, никаких подозрений. Итого: ваша упущенная выгода – те самые 100 тыс. рублей, которые являлись комиссией другого агента (так называемая «закладка» на языке риэлторов), плюс не оправданные расходы на услуги вашего «специалиста». Конечно, такая схема сработает только в том случае, если ваш объект находится в вашей собственности более 3-х лет, ведь вряд ли кто-то в здравом уме и трезвой памяти захочет платить налог за «удорожание» объекта на сумму комиссии риэлтора.
Как избежать ситуации: знайте, сколько стоит ваш объект. Не нужно всецело полагаться на мнение специалиста в этой ситуации. Проверить реальную стоимость можно следующими путями:
1. Зайдите на сайт Циан.ру и по заданным параметрам вашей недвижимости оцените объект бесплатно. Стоимость, конечно будет не совсем точной, но вы уже будете знать на какую стоимость ориентироваться.
2. На агрегаторах недвижимости (Циан, Яндекс, Авито) на карте найдите ваш район и посмотрите по какой стоимости продают объекты с похожими характеристиками в соседних домах. Старайтесь искать реальные объявления, возможно по некоторым объявлениям стоит прозвонить, чтобы убедиться в действительности объекта.
3. Если подход действительно серьезный, то закажите отчет об оценке недвижимости у любой оценочной организации вашего города. В среднем его стоимость 4-7 тыс. рублей. Этот отчет действительно пригодится для похода в агентство недвижимости, на него всегда можно сослаться, если вы поймете, что вашу цену пытаются «сбить».
Продолжение в следующих статьях…