Прошу не считать инструкцией. Все сделки в наших компаниях проводятся с участием профессионального и компетентного в юриспруденции персонала. Главный по этим вопросам в нашей компании https://sv.estate/Artyushkin_Aleksey. Ему Дзеном заниматься некогда, а я это делаю, чтобы аккуратно напомнить вам про продажу нами элитной жилой недвижимости в Красноярске, Сочи, Крыму, Москве и Санкт-Петербурге. Опыт у меня достаточно хороший и кое-что знаю.
Предлагаю на вопрос проверки посмотреть с нескольких сторон:
Проверка противоположной стороны
Проверка объекта права
Детали сделки: способ расчетов и регистрации, способ обеспечения обязательств, порядок приема-передачи итд
Проверка противоположной стороны
1. Личность + паспорт представителя противоположной стороны
Недействительность паспорта собственников/покупателей/представителей можно проверить на сайте УФМС http://services.fms.gov.ru/info-service.htm. И это кроме банального сравнения лица с фотографией. Кроме того, не забываем, что паспорт подлежит замене по обстоятельствам, расписанным в паспорте на последней странице: например порча или достижение возраста.
2. доверенности/представительство/полномочия руководителей
Доверенности лучше проверить https://reestr-dover.ru/ - она может быть отменена или подделана. В моей практике такое было.
Представительство возможно и на основании закона без доверенности - например, у законных представителей несовершеннолетних. Здесь нужны свидетельства о рождении или свидетельство об установлении отцовства. Таким документом может быть и решение суда. Представлять можно организацию на основании учредительного договора или устава и, соответственно, приказа о назначении директора. В последнем случае лучше уточнить полномочия совершать крупные сделки и иные.
3. Дееспособность: косвенные и прямые документы, подтверждающие дееспособность.
Это один из самых непростых вопросов - медицинская информация о каждом из нас охраняется государством, в том числе и информация о том, не состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Косвенные признаки того, что все в порядке - это наличие водительского удостоверения или разрешения на оружие. При получении указанных документов проходят этих узких специалистов. Опять же свежая доверенность по любому поводу у собственника может служить таким доказательством, т.к у нотариусов с недавних пор существует доступ к реестру недееспособных граждан. Поэтому, в том числе, я лично люблю нотариальные сделки - полномочий у нотариуса сейчас явно больше, чем у нас, риэлторов. В варианте попросить собственника сходить за справками, который кажется самым правильным, могут крыться некоторые недостатки: от нежелания собственника до возможности получить от контрагента поддельный документ. Веры больше тем документам, которые получил или проверил лично.
4. Банкротство можно проверить - https://fedresurs.ru/
4.1. Участие в судебных разбирательствах, влекущих имущественные риски также может повлечь банкротство в будущем, поэтому лучше потратить время и изучить информацию судов и службы судебных приставов по месту нахождения вашего визави по месту регистрации в последние годы его жизни(минимум 3)
4.2. Участие собственника в качестве директора или учредителя в предприятиях, где он в теории может отвечать своим имуществом, тоже может привести к банкротству. Поэтому и эти юр.лица лучше посмотреть на предмет судов и постановлений службы судебных приставов - плохо в этой ситуации только то, что у любого действующего предприятия могут быть и должники и кредиторы, совсем не обязательно ведущие к банкротствам. Вы можете совсем не представлять критичная эта сумма для предприятия или нет.
Немного подробнее про ситуации, где Субъект права - юр.лицо:
- выписка их ЕГРЮЛ даст нам много информации, которую стоит увидеть: сведения об учредителях, уставный капитал, сведения о документах, сведения о лице, имеющем право представлять компанию без доверенности и пр.. Заказать можно на сайте налоговой - https://egrul.nalog.ru/index.html
- Учредительные документы/полномочия представителей - в них мы и увидим, кто и на каком основании может представлять компанию без доверенности с объемом его прав. Если объем прав непонятен, надо получить одобрение участников общества
- Участие в судебных разбирательствах, влекущих имущественные риски, наличие постановлений судебных приставов и информацию о банкротстве также стоит изучить для принятия решения о возможности входить в сделку, как и в случае с физ.лицами. Проверить можно на сайте судов и приставов по месту нахождения предполагаемого ответчика
- В случае с юридическими лицами рисков несколько больше, поэтому рекомендую отнестись несколько серьезнее и нанять квалифицированного специалиста. Такой специалист не помешает даже если ситуация кажется простой. Здесь только одно наблюдение - юристы, работающие в других областях права часто оказываются нехорошими помощниками и разваливают сделки, просто опасаясь на всякий случай. Лучше выбирать профильного специалиста, который поможет провести сложную сделку, а не развалить простую.
Проверяем объект права
1. выписка из реестра.
Все права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Сведения о зарегистрированных правах частично открыты для всех, поэтому по любому объекту недвижимости заинтересованное лицо может заказать выписку из реестра о зарегистрированных правах - можно это сделать онлайн или оффлайн в МФЦ. В ней вы увидите часть информации о собственнике, достаточную для идентификации, информацию о существующих арестах, ограничениях, обременениях и мало ли чего еще.. Прочитать стоит от начала и до конца. Часто, в особых отметках встречается что-нибудь неожиданное, что потом мешает при регистрации перехода права собственности. Мы получаем информацию напрямую с https://rosreestr.gov.ru/, где у нас заканчивается второй пакет из 10000 выписок.
2. тех.документация
Исчерпывающий список составить невозможно. Вот лишь некоторые детали:
2.1. стоит увидеть объект в документе и сравнить с фактическим на предмет перепланировок, реконструкций и прочих вмешательств. Те, которые встречаются не всегда критичны, но лучше идти на сделку с "открытыми глазами" - что-то вы спокойно узаконите, с чем-то проживете и так, а некоторые изменения грозят и уголовным кодексом.
2.2. границы участка и окружающая действительность - если приобретаете земельный участок. Обидно купить землю и выяснить, что предстоят трения с соседом, на территории которого стоит ваш забор. Были случаи, когда человек покупал участок и выяснялось, что дороги к участку нет, а пустырь, через который приезжали к участку на просмотр - чужая территория. Для того, чтобы этого избежать, стоит получить ГПЗУ(градостроительный план земельного участка).
2.3. Лучше узнать каким образом оформлено подключение к электрическим сетям, сетям водоснабжения и водоотведения
2.4. Территориальные зоны, ограничения, связанные с водным кодексом или объектами культурного наследия - обо всем этом надо посмотреть информацию
3. выписка из домовой книги о зарегистрированных по месту жительства/пребывания
Сегодня этот документ не требуется для сделки, однако полагаю, что покупателю, кроме объекта, не нужны члены семьи бывшего собственника в числе имеющих право пользования. Еще хуже, если это когда-то отказавшиеся от участия в приватизации граждане. Сразу договоритесь, что собственник этот документ получит и вам покажет.
4. Права иных лиц.
4.1. Например, это может быть жена/муж собственника, которых в документах нет. Росреестр опять же - не требует согласие супруга/супруги на регистрацию. Однако статьи 34-35 семейного кодекса никто не отменял. Договоритесь на этапе заключения предварительного договора получить нотариальное согласие супруга(и), в случаях, когда имущество приобреталось в браке. И пусть лежит в ящике вашего стола..
4.2. Если вдруг при приобретении недвижимости использовался материнский капитал, то права на недвижимость появляются у детей и этот факт бывает непросто найти в связи с тем, что некоторые родители не спешат выделить доли несовершеннолетним после погашения кредита или его части мат.капиталом. К счастью, в нашем сегменте рынка - это очень редкое явление.
5. Налоговые последствия сделки
"В нашей стране налоги платят только дураки" - такое мы не раз слышали от наших клиентов, но если вы покупатель и участвуете в занижении стоимости вместе с продавцом, чтобы он не платил налоги, то вы вместе с ним нарушаете закон, но рискуете намного больше, чем он. При этом понятно, ради чего это делает Продавец. У покупателя же появляется еще один серьезный риск - при существенном занижении стоимости это может быть очевидным при процедуре банкротства, например. Вы автоматически лишаетесь статуса "добросовестного покупателя" - тогда как лучше, чтобы статус был в случае таких обстоятельств "не знал и не мог знать, полностью оплатил рыночную стоимость на счет, осуществил все возможные действия по проверке контрагента" - защищать права на свою недвижимость будет несколько легче. Там не так все просто, как в этом предложении, но смысл такой.
Кроме того, ходят слухи, что налоговая стала в сомнительных случаях находить информацию о цене объекта в архивах сайтов-агрегаторов и тем самым доказывать занижение суммы, недобросовестность участников сделки и разбивать в "пух и прах" легенду о свободе договора. Я с этим не сталкивался напрямую и в данном случае распространяю слухи.
6. Коммунальные платежи и плата за кап.ремонт
6.1. Коммунальные платежи - тема, об которую много копий сломано. Правоприменительная практика однозначна. Долги по коммунальным платежам не передаются покупателю вместе с переходом права собственности на него. Бремя содержания имущества лежит на собственнике.
6.2. С платой за кап.ремонт ситуация иная. Этот платеж как раз "привязан" к любому помещению в многоквартирном доме независимо от того жилое оно или нет. Рекомендую на этапе заключения предварительного договора согласовать оплату долга собственником.
Детали сделки
- Чаще всего сторонам надо время на подготовку к сделке, поэтому после того, как стороны согласовали все условия будущей сделки, стоит заключить предварительный договор, обязательства по которому могут быть обеспечены задатком или штрафом за неисполнение. Аванс не является способом обеспечения обязательств - не путайте его с задатком.
- Определить объем обязательств, сформулировать договоренности и "положить" на бумагу стоит доверить специалисту. Здесь инструкцию написать практически невозможно, т.к. неизвестно, о чем вы договоритесь..
- Обязательные условия будущего договора, которые должны быть описаны: цена, сроки и порядок расчетов, порядок приема-передачи объекта и имущества, включенного в стоимость, опись этого имущества. Важно указать и способ подачи документов на государственную регистрацию
- Формы расчетов могут быть любыми в зависимости от уровня доверия между контрагентами и целями сделки: наличные еще никто не запрещал для физ. лиц, аккредитивы, банковские сейфы, нотариальные депозиты, сервисы "безопасных расчетов" от ЦНС Сбербанка и пр.. Мною любимы все, которые устраивают по своим целям клиентов и не несут рисков для сторон. Самые быстрые, безопасные и удобные сегодня - через ЦНС и нотариальные депозиты. Банковские аккредитивы вполне нормальны - мало нормальных банков. Про каждый в отдельности надо отдельную статью писать.
- Способы подачи документов на государственную регистрацию. Мне очень нравятся сделки, удостоверяемые нотариусом. Он сам сдает документы на регистрацию электронно, все проверит и перечислит деньги, если пользуетесь и этой услугой. Очень удобно проводить сделки, используя одновременно 2 сервиса ООО "ЦНС" от Сбербанка - "Электронная регистрация" и "Безопасные расчеты" - такие сделки мы часто проводим даже в случаях, когда продавец и покупатель находятся в разных городах
Уверяю вас, это не все!
Есть, например, закон о легализации доходов преступным путем и противодействию терроризма. Так вот, стоит еще проверить визави на предмет того, не состоит ли он в реестре террористов и экстремистов. Попасть в теории туда можно за обналичку, которой многие балуются без меры или за публикации в соц.сетях материалов, которые будут признаны судом экстремистскими. Финансовую жизнь таких экстремистов контроллирует государство и в сделке могут быть серьезные проблемы. И, если кажется, что это бородатые дядьки с автоматами, то все совсем не так - в этом реестре очень много журналистов, правозащитников и прочих людей, которые пытались бороться "за правое дело"(это не точно).
Неожиданный поворот, правда?
В общем, рекомендую нанимать хорошего специалиста, который не будет сильно смеяться над этим текстом, а даже добавит своего. Все это можно проверить молча, никого не подозревая и не пугая. Просто сделать и спать чуть спокойнее. Такой специалист не помешает даже если ситуация кажется простой. Здесь только одно наблюдение - юристы, работающие в других областях права часто оказываются нехорошими помощниками и разваливают сделки, просто опасаясь на всякий случай. Лучше выбирать профильного специалиста, который поможет провести сложную сделку, а не развалить простую.
Тема бездонная и требует изучения каждого отдельного случая. Полагаю, что обеспечение юридической безопасности - та тема, которая будет полностью оцифрована в последнюю очередь
Напоминаю, что я здесь ради продажи элитной жилой недвижимости в нескольких городах нашего присутствия. Подробнее об этом в моей электронной визитке: https://sv.estate/Ronzhanin_Evgeniy