Готовый арендный бизнес — это коммерческое помещение, которое арендует магазин, салон красоты, склад или что-то еще. Такое помещение можно купить сразу и с первого месяца получать прибыль — плату за аренду. А можно взять в ипотеку и выйти на прибыль после ее погашения.
Только есть нюансы: не проверите договор аренды — арендатор может внезапно съехать, и неизвестно, сколько придется искать нового. Или неправильно выберете место — и доход окажется не таким, как в планах.
Эксперты Циан подготовили инструкцию, где искать предложения и как правильно покупать готовый арендный бизнес без всяких подводных камней.
Зачем вообще покупать готовый арендный бизнес
✅ В помещении не надо делать ремонт, оборудование тоже уже куплено, и за него отвечает арендатор.
✅ Арендаторы уже есть и уже платят аренду, так что между покупкой и получением первых денег пройдет максимум месяц.
✅ Можно купить бизнес по цене квартиры, а порой даже дешевле. Стоимость зависит от локации и потенциальной доходности. На Циан есть варианты в Московской области стоимостью от 2,7 млн рублей, в Москве — от 3,5 млн (цены действительны на момент написания текста).
На Циан есть варианты в Петербурге стоимостью от 1,5 млн рублей (цена действительна на момент написания текста).
✅ Доходность такого бизнеса в среднем — 8-9%, а от сдачи обычной квартиры в аренду — 5%.
Шаг 1. Оцените помещение
Состояние помещения и локация — основное, на что стоит смотреть при выборе. Если вариант будет привлекательным для разных арендаторов, то не придется долго искать других кандидатов, если кто-то съедет.
Перед покупкой арендного бизнеса проверьте:
Локацию. Важно посмотреть не только, где находится помещение, но и на какую улицу оно выходит, есть ли рядом остановки общественного транспорта.
Можно купить арендный бизнес рядом с метро и надеяться на трафик и высокую арендную плату. Но если через месяц метро закроют на реконструкцию, трафик резко уменьшится, как и прибыльность бизнеса. Поэтому при покупке арендного бизнеса стоит внимательно изучить план по развитию территории.
Если здание находится вдали от транспортных магистралей и пешеходных потоков, вряд ли место будет проходимым, прибыль у арендаторов высокой, а сами они смогут много платить за аренду. Но не стоит думать, что удаленные от людей места вообще не популярны. Такие помещения тяжело приспособить под магазин, но удобно под склад.
Находится ли помещение в ТРЦ или нет. Это влияет на удобство: управляющие компании отвечают за арендаторов помещений в ТРЦ, набирают новых, если прежние съехали, и следят за доходностью.
Состояние помещения. Конечно, не стоит покупать помещение с протекающим потолком и неисправной проводкой, если не планируете делать капитальный ремонт. Но есть и другие нюансы: например, лучше не брать кабинетную планировку, которая часто встречается в панельных домах. Это ограничивает пул потенциальных арендаторов. Лучше обратить внимание на современные дома, где есть помещения с зальной открытой планировкой и минимум несущих стен.
Вариантов готового арендного бизнеса, доступного для покупки, много на Циан. Можно отфильтровать предложения по необходимым параметрам и выбрать подходящее.
Шаг 2. Оцените арендатора
Бывает так: купили арендный бизнес, планируете получать прибыль, а через неделю арендатор расторгает договор и приходится искать нового. Будут ли такие проблемы, можно понять заранее. Например, срок жизни магазина стройматериалов в новом микрорайоне — около 2 лет. Потом спрос падает, и собственники такого бизнеса могут сменить место.
На что вообще смотреть при оценке арендатора:
Долгосрочность отношений. Надежнее покупать бизнес с арендаторами, у которых заключен долгосрочный договор — соглашение на срок больше года. Это снизит риск, что в скором времени потребуется искать новых кандидатов.
Платежеспособность арендатора. Проверьте на сайте ФССП, в базе ФНС и в реестре сведений о банкротстве, не банкрот ли арендатор, нет ли у него долгов. Опасный вариант — ИП, они легко банкротятся. За семь месяцев 2021-го число ИП вообще масштабно сократилось: открылось около 446 тысяч, закрылось 576 тысяч, по данным СПАРК-Интерфакс.
Также можно запросить у продавца справку о движении денег по договору аренды. Если поступления нерегулярные или неравномерные, это должно вас насторожить.
Какие соседи рядом. Если рядом уже есть такие же магазины или такие же аптеки, как у вашего арендатора, конкуренция будет выше, а платежеспособность арендатора — нет. А еще есть вероятность, что он скоро съедет.
Шаг 3. Проверьте владельца помещения
Список документов, которые надо проверить перед покупкой готового арендного бизнеса, длинный. Но важно просмотреть их все, чтобы не нарваться на недобросовестного продавца или подстраховать себя в спорных вопросах с арендатором.
Для начала важно понимать, что здание действительно принадлежит тому, у кого вы его покупаете. Поэтому запросите:
- Договор купли-продажи. Договора может не быть, если здание никто не покупал, но тогда запрашивайте инвестиционный контракт, приватизационные документы или документы, связанные со строительством объекта, если собственник сам его возводил.
- Акты приема-передачи объекта недвижимости.
- Документы, подтверждающие оплату по сделке приобретения объекта недвижимости его текущим собственником.
- Свидетельство о праве собственности.
- Техническую документацию на объект недвижимости (кадастровые, технические паспорта, экспликации, поэтажные планы). Эти документы должны убедить вас, что здание возведено официально, находится на балансе города, оно не в аварийном состоянии.
В Росреестре вам могут дать выписку из ЕГРП, единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке вы сможете увидеть, не было ли судебных споров, связанных с помещением.
Шаг 4. Проверьте условия аренды
После проверки здания и собственника приступайте к проверке условий аренды. Запросите:
- Договор аренды. Если он заключен на срок не менее года, документ должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Такая регистрация — гарант для вас: если договор изменится или его расторгнут, это невозможно будет утаить, потому что все изменения тоже надо регистрировать в ЕГРП.
Если договор краткосрочный, на срок меньше года, можно вносить любые изменения, даже ухудшать условия аренды, и это нигде не надо отражать. Так что вы можете узнать об этом только после покупки.
- Положения договора, где указана информация о его расторжении. Важно, чтобы арендатор не мог съехать в любой момент, а предупредил заранее и, возможно, заплатил неустойку.
- Информацию об индексации арендной платы. В идеале плата должна быть привязана к уровню инфляции, а значит, повышаться примерно на 7% в год.
- Договор с управляющей компанией. В нем должны быть прописаны все условия обслуживания: цены на услуги, порядок взаимодействия с коммунальщиками.
Зная все эти нюансы, вы можете приступать к просмотру доступных в вашем городе вариантов. Удобнее всего искать их на Циан. Здесь собрана уникальная база объявлений: по данным аналитического центра площадки, 90% размещенных объектов нет ни на каком другом сайте недвижимости.
Листайте дальше и переходите на страницу с готовыми арендными бизнесами на Циан.