Что из недвижимости купить, чтобы пассивно зарабатывать в среднем 8-9% годовых

Инвестировать в коммерческую недвижимость можно так: покупаете коммерческое помещение, а потом сдаете его арендаторам. Чем быстрее найдете, кому сдать недвижимость в аренду, тем скорее начнете получать доход.

Но есть вариант проще — готовый арендный бизнес, при котором искать арендатора не придется. Рассказываем, что это такое, в чем выгода такого бизнеса и на что обращать внимание при его выборе.

Что такое готовый арендный бизнес и сколько можно на нем заработать

Так называют помещение, которое уже арендует какой-то бизнес: там может располагаться салон красоты, ресторан, автомастерская или что-то еще. Вы покупаете недвижимость вместе с договором на аренду: арендатор остается в ней и по-прежнему платит за наем, но уже вам.

Помещение уже обустроено так, как надо арендатору. Он сам отвечает за свое оборудование — вам не придется ничего докупать или чинить

Такие инвестиции могут приносить 8-9% годовых. Они выгоднее покупки обычного коммерческого помещения, потому что:

• Не надо делать ремонт. В помещении уже работает бизнес: все сделано до вас, не придется тратить деньги на отделку или проведение коммуникаций.
• Уже есть арендатор, который платит деньги. Не нужно искать кого-то и терять потенциальную прибыль, пока помещение простаивает.

Чтобы получать стабильный пассивный доход на готовом арендном бизнесе, нужно перед покупкой оценивать и само помещение, и бизнес арендатора в нем — объясняем как.

Как оценить помещение для готового арендного бизнеса

Самое главное — где находится недвижимость. Для склада подойдет ангар на окраине. А если покупаете помещение с арендатором вроде салона красоты или магазина, нужно проходное место с большим количеством трафика. Иначе арендатор может расторгнуть договор раньше времени, потому что его бизнес несет убытки.

Также обращайте внимание на окружающую инфраструктуру:

• Что есть неподалеку уже сейчас. Если рядом много пустующих коммерческих помещений, возможно, вести бизнес здесь нерентабельно: со временем арендатор не сможет платить по счетам. Или просто съедет в помещение с более низкой арендной ставкой, а вам придется искать нового.
• Что будет неподалеку в будущем. Например, если рядом построят жилые комплексы, бизнес арендатора будет получать больше клиентов, а само помещение вырастет в цене. Можно будет увеличить и арендную ставку. Смотреть планы по развитию территории можно на сайте ФГИС ТП или на сайте администрации города.

Еще важны состояние и тип помещения. Чем качественнее сделан ремонт, тем меньше денег вам придется вкладывать в будущем при смене арендатора. А тип помещения влияет на спрос: если оно подходит разным арендаторам, найти нового можно будет быстрее. Спрос на узкоспециализированную недвижимость типа производственного цеха меньше — такие помещения могут простаивать.

Бывает, что продаются помещения, в которых арендатор только приступил к ремонту. Они тоже подходят для покупки, если заключен договор на долгий срок аренды

Как оценить арендатора при покупке готового арендного бизнеса

От арендатора зависит, какой доход и в течение какого срока вы будете получать. Поэтому важно оценивать:

• Платежеспособность. Если у арендатора много долгов или он банкрот, скорее всего, он съедет в ближайшее время. Лучше выбирать платежеспособных арендаторов, которые будут стабильно платить за помещение. Проверить банкротство и наличие долгов можно на сайте ФССП, в базе ФНС и в реестре сведений о банкротстве.
• Сферу деятельности арендатора. Чем больше рисков в его бизнесе, тем выше шанс, что он может перестать приносить прибыль. Например, условный магазин продуктов у дома или доступная по ценам аптека, скорее всего, будут востребованы всегда, а ресторан может закрыться из-за нового локдауна или других ограничений в работе.
• Срок аренды, прописанный в договоре. Если арендатор будет занимать помещение еще три-четыре года, это хорошо. А если срок кончается через пару месяцев, стоит хорошо подумать: скоро арендатор съедет, а вам придется искать нового. Возможно, поиски затянутся — помещение будет простаивать.
• Условия договора. Посмотрите, может ли арендатор расторгнуть его в одностороннем порядке без денежной компенсации. Если да, он может съехать в любой момент. Также обратите внимание на условия изменения арендной ставки: вам будет выгоднее, если в договоре предусмотрена индексация. А если ставка не будет меняться на протяжении двух-трех лет, в перспективе вы недополучите прибыль.

Где быстро найти готовый арендный бизнес

Много интересных предложений можно найти на Циан: по данным аналитического центра площадки, на ней представлено 90% уникальных объявлений — их не публиковали больше нигде. Для быстрого поиска есть отдельный фильтр.

Ставите галочку «Только арендный бизнес», добавляете фильтр «Недвижимость в собственности», и вам высвечиваются объявления только по продаже готового арендного бизнеса

Другие фильтры можно использовать, чтобы задать максимально точный поисковой запрос: выбрать конкретный район, вилку цен или посмотреть только свежие объявления. Для каждого бизнеса указана доходность.

На карте можно нарисовать область поиска, если нужен бизнес в конкретном районе

Если при первом просмотре не найдете ничего подходящего, можно подписаться на поиск — тогда Циан оповестит о появлении новых объявлений. А когда найдете хорошее помещение с арендатором — можете включить уведомления об изменении цены: если продавец сделает скидку, вы сразу получите оповещение.

Листайте дальше, чтобы перейти на сайт и посмотреть варианты готового арендного бизнеса в вашем городе.