Всем привет!
Сегодня я расскажу о наиболее распространенных случаях, когда понадобится выполнение дополнительных работ, не связанных с условием договора.
Все описанные мной случаи являются примерами, когда эта необходимость возникала на практике.
Полагаю, что статья поможет как предусмотреть риски, т.е. заранее обговорить возможность таких работ со своим кадастровым инженером, так и убережёт от недобросовестного кадастрового инженера, который будет втюхивать чушь, что он не мог предвосхитить вероятность таких работ.
Статья состоит из двух частей. Сегодня мы поговорим о земельном участке и объектах капитального строительства, а завтра – о помещениях и машино-местах.
Земельный участок
Ответственно заявляю, что в ситуации с земельным участком все потенциальные проблемы можно выявить до непосредственного выполнения работ.
Есть две основные проблемы, которые невозможно выявить до проведения натурных измерений. Обе они возникают, когда мы ведем речь об уточнении существующих границ земельного участка.
Необходимость одновременного уточнения смежного земельного участка
Такая необходимость возникает, когда смежная с соседским участком граница идёт не по факту и стоит задача уточнить её именно по факту.
Здесь недостаточно будет уточнить только границу нашего земельного участка, т.к. это приведёт к пересечению или созданию чересполосицы с соседским.
Поэтому понадобится уточнять сразу два земельных участка, что увеличивает объем графической и текстовой части межевого плана.
Несоответствие документу-основанию при уточнении
Документ-основание строго необходим при уточнении.
На первом месте у нас идет правоподтверждающий документ (например, договор купли-продажи или аренды), затем документ-основание постановки на кадастровый учет и затем подтверждение существования границы 15 и более лет.
В регионах, где Росреестр – «проблемный» (например, московский регион), существует необходимость строгого соответствия документу-основанию (отклонение до 10% они не принимают без предоставления в их адрес обоснования отклонения (почему оно возникло)).
В ситуации, когда у нас документом-основанием выступает один из землеустроительных документов (например, проект межевания территории или генеральный план товарищества) и мы выявили несоответствие с таким документом, это приводит нас к необходимости вносить корректировки в такой документ-основание (корректировки в проект межевания территории или в генеральный план товарищества).
Работы по внесению корректировок будут являться дополнительными.
Объект капитального строительства
Здесь и далее, когда я указываю на дополнительные работы – это значит, что целью договора не является выполнение этих работ.
Например, если я говорю о том, что контур не соответствует требованиям, то это значит, что договор заключен, например, на узаконение внутренней планировки, т.е. на те работы, которые не связаны с контуром.
Существующий в Росреестре контур не представлен совокупностью контуров
Раздел «Чертеж», который составляет кадастровый инженер, является обязательным вне зависимости от того, что за работы мы производим.
В этой связи, если работы не связаны с определением геодезического чертежа, то кадастровый инженер составляет его на основании сведений Росреестра.
Проблема в том, что контур объекта в Росреестре может стоять не по требованиям и регистратор прав к этому может придраться, что приведет нас к необходимости проведения геодезических работ.
Вычерчивание всех планов этажей
Кадастровый инженер обязан всегда вычерчивать планы этажей.
Ввели на бумаге норму, позволяющую их не вычерчивать, если работаем только с геодезическим контуром объекта, но изменения ещё не внесены в структуру технического плана, из-за которой невозможно сформировать его без прикладывания планов этажей.
Поэтому даже если внутри ничего не изменилось и суть работ состоит не в этом, то кадастровый инженер всё равно обязан вычертить все этажи объекта.
У объекта нет проекта? Значит нужен абрис
Требованиями не предусмотрено формировать планы этажей здания на основании технического паспорта (интересный получается парадокс, потому что практически 100% всех объектов до 2013г. поставлены именно на основании него).
Графическую часть нужно формировать на основании проекта, а при его отсутствии на основании абриса.
А к абрису предъявляются свои требования.
Это документ, который кадастровый инженер получает «в поле» при производстве натурных измерений. В нём должны быть проставлены все размеры по периметру, привязки окон и дверей, а также внутренние размеры комнат, позволяющие определить их площадь.
Это очень муторный документ, который отнимает много времени, но, согласно требований, он необходим в тех случаях, когда нет проекта.
«Красные линии»
Регистратор прав не сможет принять графическую часть кадастрового инженера, вычерченную в «черных линиях», т.к. ранее эти работы были не узаконены и разрешающие документы до сих пор не представлены.
Поэтому в случае, если мы вычерчиваем поэтажные планы, то предварительное согласование «красных линий» - необходимо.
Заказывая выписку из Росреестра с использованием данного ресурса (кликабельная ссылка) Вы поддерживаете этот канал.
Продолжение статьи будет завтра...
#кадастр #кадастровый инженер #недвижимость #участок #право #законы #росреестр #сад и дача #земельный участок #дом