Три способа формирования начальной цены - почему надо делать именно так.
В методике Александра Санкина есть три способа формирования начальной цены.
Первый больше подходит для объектов в эконом-классе. Минус 20% от самого дешевого из аналогов, при условии, что удалось найти четыре похожих объекта. После торга, приценившись, от самого дешевого отнимаем 20% и делаем это начальной ценой на вверенный нам объект. Почему на 20%? Потому что по статистике, на 20% занижают свои бюджеты покупатели, когда ставят задачу агенту по подбору объекта недвижимости.
Когда дело касается элитной недвижимости или тех случаев, когда нет аналогов у объекта, не с чем сравнить, первый способ не работает, а второй способ назначения начальной цены - по Биллу Эфросу. Пополам нужно поделить ожидания собственника, но опять же это работает в среднем и низком ценовом сегменте. Если в элитном сегменте поделить пополам ожидания собственника, начальная цена не будет такой, которая создаёт ажиотаж. Поэтому в элитном сегменте я советую на 4 делить резервную цену. И тогда это будет та цена, которая привлечёт внимание всех покупателей, всех, кто в поиске и кто не в поиске.
И третий способ назначения начальной цены - это символическая цена, например, 1 рубль. В моей практике был случай, когда начальная цена на самый большой пентхаус в Москве была 1 рубль, в 1-м Неополимовском переулке, д.8. Или лучшее предложение, которое составило 20 миллионов долларов. На такой объект цена в 1 рубль взбудоражила не только рынок недвижимости, но и СМИ, было 5 репортажей на телевидении об этом объекте, обо мне и моём методе.
Привлечение внимания к объекту позволяет нам продать его как можно дороже. Именно для этого нужна начальная цена - возбудить чувство алчности у покупателей. Но при этом важно понимать, что аукцион по Санкину - это честный метод. Вы всегда должны предупреждать и агентов, и покупателей, что цена, указанная в объявлении, не является конечной, она как раз начальная. Победит лучшее предложение, при условии, что оно не ниже резервной цены, которую мы не скажем. Единственный способ узнать резервную цену - попробовать её нащупать в ходе торгов.
Спасибо за хороший вопрос. Желаю вам много сделок и много улыбок!
Читайте также:
Какие меры безопасности нужны, когда на показы приходит много людей