Все, кто пережили капитальный ремонт старого жилого фонда, знают, что это удачный момент для обновления интерьера собственной квартиры. Поскольку, по личному опыту, в Москве он идёт в течение почти года, на протяжении которого, особенно в условиях удалённой работы в режиме хоум-офиса, периодически проблематично находиться в квартире. А уже после его окончания многие соседи приступают к ремонту отдельных комнат или недвижимости целиком. Связано это с тем, что следующая глобальная капиталка потенциально будет через несколько десятилетий, если к тому моменту дом вообще не признают аварийным и не расселят жителей по программе реновации.
ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
Трёхкомнатная квартира площадью 78 квадратных метров располагается в 6-этажном доме 1928 года постройки, в котором в 2016 был проведён капитальный ремонт. Территориально здание находится в северо-восточной части Центрального административного округа Москвы – в Басманном районе.
Дизайнер будущего интерьера квартиры на Покровке выбрал подрядчика по ремонту квартиры в конце 2019 года без какого-либо внешнего контроля качества. Стороны заключили договор между физическими лицами, где было указано, что суммарная стоимость ремонтно-отделочных работ с черновыми материалами составит 2 055 000 рублей. При этом для первой закупки указан аванс в 180 тысяч рублей, а после прописаны ещё 4 этапа равных платежей почти по 470 тысяч каждый. К слову, логичным было также разбить приёмку работ по соответствующим стадиям ремонта. На самом деле предоплата была передана исполнителю в размере 100%. В документе также обозначено, что необходима норма запаса материалов в 20%.
Конечно же, в договоре зафиксировано, что подрядчик обязуется соблюдать конкретные нормы и стандарты (ГОСТ, СНиП, СП), а также выполнить ремонтные работы в срок (суммарно 4 месяца). В приложениях приведён перечень работ с частичным указанием брендов различных материалов. Для обывателя, в общем и целом, всё выглядит достаточно грамотно, но, к сожалению, в очередной раз качество процесса и результата не соответствовало ожиданиям клиента. Время шло, независимого технадзора на объекте, а от исполнителя поступали лишь сплошные обещания.
ОСНОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ
Когда завтраками наконец насытились, состоялся первичный визит нашего специалиста, который был направлен на приёмку ремонтных работ с фиксацией дефектов в квартире в центре Москвы. На основании акта визуально-инструментального осмотра была подготовлена претензия для устранения выявленных проблем. Подрядчик ошибки и недочёты, обнаруженные специалистом по приёмке ремонта квартиры, и попытался уйти от ответа. Так и потребовалось перейти непосредственно к строительно-технической экспертизе объекта.
ЗАДАЧИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
Независимому эксперту были поставлены задачи по проверке качества выполненных ремонтных работ квартиры с фиксацией дефектов, расчёту стоимости их устранения, оценке объёма фактически произведённых и нереализованных подрядчиком операций. Набор условий данной строительной экспертизы вполне типовой, поскольку заказчик изредка готов поверить на слово исполнителю относительно завершённых процессов и израсходованных материалов. К тому же большинство владельцев квартир, как и подрядчиков, игнорируют разбиение общего списка работ для контроля этапов и не привлекают внешний технический надзор, цена которого при его полезности совсем не велика.
СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
Рассказ об экспертизе начнём с возведения гипсокартонных межкомнатных перегородок. Экспертом было зафиксировано, что крепление ГКЛ выполнено с помощью винтов LN и LB, хотя по технологии должны применяться самонарезающие TN, MN и TB длиной от 22-25 до 45-75 мм с фрезерной головкой потайной формы. Использованный же крепёж короче по длине (менее 9 мм) и имеет выпуклую головку.
Для заделки стыков, образованных кромками гипсокартонных листов исполнителем не была применена сетчатая или перфорированная стеклотканевая армирующая лента. Отсутствовала и самоклеящаяся мелкопористая полимерная уплотнительная лента, которая должна была располагаться между стоечными профилями и несущими конструкциями (стенами), направляющими профилями каркаса, полом и потолком.
Само крепление листов гипсокартона у обрезанного края частично выполнено на расстоянии менее 15 мм при одновременном несоответствии в разбежке при монтаже смежных элементов. Зазоры стыков между ГКЛ составляют более 7 мм, уступы до 3 мм, а установка листов первого и второго слоя реализована без смещения, что также недопустимо. Нарушена подготовка кромки обрезанного листа к шпатлеванию – фаска 45 градусов, а должна быть 22.5 градусов на 2/3 толщины ГКЛ. При этом, где деформационный зазор, наоборот, нужен (между полом и потолком), его почему-то нет.
Усиление каркаса дверного проёма выполнено с применением деревянного бруска при весе дверей более 30 кг. Также в рамках экспертизы было отмечено отклонение от плоскости вертикали поверхности перегородки до 5 мм на 2 погонных метра, аналогичная история с потолками и отклонением от горизонтали.
Кстати, уступы готовой облицовки между плитами, панелями, рейками потолочной зоны ещё более заметны – до 5 мм. Зазоры до 4 мм при монтаже гипсовой лепнины говорят эксперту о нарушении технологии. И, конечно же, отсутствует армирование в швах при заделке стыков.
Лишь в отношении водопровода при проведении строительной экспертизы была найдена всего одна проблема, связанная с тем, что не функционирует запорная арматура (шаровой кран). Напишите в комментариях, критичны ли конкретно для вас все вышеназванные ошибки ремонта.
ЭКСПЕРТОМ ВЫЯВЛЕНЫ ДЕФЕКТЫ МОНТАЖА
- конструкций из гипсокартонных листов (межкомнатные перегородки и подвесные потолки);
- внутреннего водопровода.
НАРУШЕНЫ ЗАКОНЫ И НОРМАТИВЫ
- СП 163.1325800.2014 «Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов».
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
- СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».
- МДС 81-39.2005 «Типовые технологические карты на устройство перегородок, облицовок стен и подвесных потолков с использованием гипсоволокнистых листов».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ЭКСПЕРТА
Выявленные в ходе независимой строительно-технической экспертизы дефекты были подробно отражены в заключении, переданном заказчику. Как и планировалось, дополнительно была рассчитана стоимость их устранения, которая на момент подготовки отчёта составила почти 370 000 рублей. Фактически же проведённых работ накопилось на сумму около 628 000 рублей, а нереализованной осталась часть операций по ремонту с бюджетом порядка 808 000 рублей на основании оценки специалистом. Если вы думаете, что в новостройках с готовой отделкой дела обстоят лучше, то почитайте наши статьи про экспертизу ремонта от компаний «ПИК» и «ЛСР».