При совершении сделок с недвижимостью есть очень много рисков, в том числе с появлением третьих лиц, которые претендуют на квартиру либо на владение вместе с ними. Давайте в этой статье разберем этот вопрос и дадим свои рекомендации на эту тему.
Кто такие третьи лица? Если есть третьи лица, то сразу можно предположить, что есть первые две стороны. Первые две стороны - это стороны сделки с недвижимостью, одна сторона продала, другая купила квартиру. И всё ясно, покупатель внесен в реестр, он собственник этой квартиры, другая сторона желает купить, уплатила деньги и всё у них нормально, они между собой вполне комфортно себя чувствуют, они рассчитались по сделке и никаких претензий друг к другу не имеют.
В этот момент появляются третьи лица, которые могут появиться как со стороны покупателя, так и со стороны продавца и повлиять на сделку. Если мы берем ситуацию со сделкой с недвижимостью, то, как правило, третьи лица появляются со стороны продавца. Со стороны покупателя, который купил квартиру, сложно предположить, что появятся лица, которые скажут, что сделка незаконна и покупатель лишится недвижимости. Лица со стороны покупателя останутся ни с чем. Такое возможно, но очень маловероятно и происходит очень редко.
Со стороны покупателя выступают третьи лица в юридических лицах: не тот директор подписал договор на покупку квартиры, не те лица дали разрешение на покупку квартиры. Надо учесть, что все эти лица действуют со стороны покупателя, поэтому они заинтересованы, чтобы у покупателя было имущество, чтобы было, что делить.
Сложно предположить, что эти лица со стороны покупателя вдруг начнут оспаривать саму сделку, признавать ее недействительной, чтобы ее расторгнуть и остаться ни с чем, потому что, как правило, продавец уже потратил деньги и получить назад эти деньги очень сложно. Такие случаи очень редкие.
А вот со стороны продавца сплошь и рядом. Поэтому главный риск, это появление третьих лиц со стороны продавца. Кто эти третьи лица?
Это не участники сделки, это третьи лица, имеющие правовой интерес в этой сделке. Какой у них может быть интерес? Их всего два.
Первый, они могут оспорить право собственности на квартиру, второй, если они хотят оспорить паво пользования этой квартирой.
Если мы берем право собственности на квартиру, то это лица, которые имеют реально имеют право на квартиру либо думают о том, что они имеют некое право на квартиру. Это наследники, которые неожиданно объявились в самый последний момент уже после выдачи всех документов на наследственную квартиру либо иные лица, которые должны участвовать в покупке квартиры. Они давали деньги или еще что-то. Они хотят получить право на квартиру, право собственности, долю в этом праве.
Другой вид участия третьих лиц - это пользование квартирой. Мы много писали на нашем канале, что третьи лица могут проживать, пользоваться квартирой, они даже могли отказаться от приватизации этой квартиры, но каким-либо образом в силу закона они сохраняют право пользования квартирой и после продажи это право у них сохраняется. Они могут не являться членами семьи продавца, но могут ими быть и иметь особое право, поэтому число этих лиц очень разнообразно.
В первую очередь сюда относятся супруги, которые могут оспаривать право собственности в части на эту продаваемую квартиру, потому что она приобретена в период брака. И они могут настаивать на том, что они имеют право на часть, на долю или половину этой собственности.
Могут возникать и другие лица, например, органы опеки и попечительства, которые могут посчитать, что сделку совершало лицо, которое находилось под опекой и при этом были нарушены его права.
Может участвовать пенсионный фонд, он тоже заинтересован в сделках, если там применялся материнский капитал. Мы тоже об этом писали на нашем канале, такие случаи были и в судебной практике они есть. К этому надо относиться очень серьезно.
Наследники - это вообще отдельная тема. Это очень большая тема для мошеннических действий и очень много раз бывало, что появлялись незаконнорожденные дети, о которых не знала родня и на них вообще не рассчитывали.
Наконец, есть такое понятие, как завещательный отказ. Перед вами может появиться человек, в пользу которого совершен завещательный отказ и который имеет право владения частью имущества или правом проживать пожизненно. Он может заявить свои требования и против них противопоставить будет нечего.
Есть прописанные лица, которые пользовались квартирой незадолго до смерти наследодателя, они иждивенцы, особенно если они нетрудоспособные, то с ними тоже приходится этот вопрос решать. Таким образом, число третьих лиц очень многообразно, они могут возникать ниоткуда и с ними надо аккуратно вести работу, проверять их наличие, определять их требования, возможность их предъявления каких-то особых прав на имущество. Это вопрос очень серьезный и мы всегда в своей практике прорабатываем его.
Во вторичке таких третьих лиц всегда намного больше, чем в первичке. Первичка – это новое жилье, где еще никто не жил. Поэтому третьи лица могут возникнуть со стороны застройщика, если он что-то не так сделал, но это маловероятно.
Если речь идет о вторичном жилье, особенно если это жилье старое, где прошло много собственников, много лиц жили, много было прописанных, то чем дольше этот процесс проходил, тем больше таких лиц появляется.
Определить этих лиц очень затруднительно, потому что законодательство менялось. Например, раньше велись домовые книги в самих домах, сейчас немного другой порядок.
Учет совершенно поменялся, сравнить 50-е годы и современное время: разные органы принимали решения и в разных местах они выполнялись. Поэтому риск намного больше имеется именно во вторичном жилье, если оно имеет достаточно большую историю. Эта история тянется издалека и вам надо будет распутать этот клубок.
В своей практике нам приходилось выяснять давность на 20-30 лет назад, выяснять всех собственников, определять условия их пребывания в этом помещении, на каких условиях они его покинули, нет ли там риска для нового собственника, поэтому вопрос очень сложный.
Вот мы вкратце обрисовали возможность появления в деле со сделками с недвижимостью третьих лиц, как они могут и на каком основании заявить свои требования. В любом случае необходима квалифицированная помощь риелтора или юриста, который сможет вам подсказать тот или иной выход из ситуации.
Неожиданные наследники. Кто еще может быть наследником о котором вы ничего не знали?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.