Сегодня рынок южной столицы ощущает существенный спад спроса на квартиры. Не секрет, цены на недвижимость Сочи не просто высокие - они зашкаливают. В течение 5 минут мы постараемся изложить своё мнение и видение ситуации.🤓
По данным информационных и рекламных порталов недвижимости количество обращений за контактными данными продавца снизилось более чем в два раза, по сравнению с началом 2021 года. Статистика просмотров рекламных объявлений заставляет порталы усиленно делать таргетирование рекламы, а риэлторов сливать бюджет.
Спад активности рынка предсказуем, и это только начало.
Высокая процентная ставка по ипотеке
Исторический максимум средней полной стоимости ипотеки побил все рекорды за последние восемь лет. Такие выводы сделали бюро кредитных историй, ссылаясь на последние одобренные заявки на кредит и контракты банков. Ситуацию роста процентной ставки осветили все крупные СМИ.
Полная стоимость кредита, с учетом страхования и прочих платежей, в среднем составила 13,2%. Новость о повышении процентных ставок по ипотечным кредитам процесс реакции на действия Центробанка России.
В Сочи ситуация с ипотечными сделками несколько иная, чем в других регионах. Здесь высокий процент приобретения недвижимости для отдыха и получения дохода от вложений. Поэтому стоит рассмотреть ситуацию в деталях.
Вторичный рынок в стагнации
Практически весь вторичный рынок ликвидного жилья Сочи вошел в разряд не досягаемости. Высокая полная процентная ставка по ипотеке в среднем составит 14,2%. Сегодня при средней стоимости на рынка однокомнатной квартиры в 9 500 000 рублей, при взносе 10% от стоимости, и принимая период кредитования 120 месяцев (10 лет) ежемесячны платёж составит приблизительно 105 000 рублей.
Не стоит забывать о юридических коллизиях, таких как «статус ЖП», которые возникли в результате изменением правовых форм регистрации объекта недвижимости. Как правило причина покупки «жилых помещений» была основана на низкой цене квартиры.
Сегодня Сбер часто отказывает заемщику в аккредитации объекта «статус ЖП». ☝️
К сомнительным для банка объектам относится недвижимость которая рассматривалась в судебном процессе о признании права собственности без участия Администрации города Сочи. Иными словами «узаконивание самостроя забыв о властях города». В случае возникновения спорных ситуаций, банки истребуют долг с заемщика. Банкам недвижимость не нужна, они, согласно закона, имеют право реализовать квартиру при помощи публичных торгов.
Существуют факты отказа банка на покупку объектов которые уже были у Сбера в залоге. Причина«узаконивание самостроя забыв о властях города»
Практика выдачи кредита меняется, и банк брать сомнительные объекты в залог не собирается! Раньше собирал всё подряд, как мы говорим, под метелку.
Аренда не покрывает ипотеку
Покупатель очень часто рассчитывает, что часть расходов будет компенсирована за счет сдачи недвижимости в аренду. Естественно с ростом цен стоимость арендных платежей возросла, но не пропорционально. Рост цен на аренду квартир составил от 20 до 30%. Долгосрочная аренда остается менее приоритетным запросом туристов и отдыхающих. Но, сегодня, существует ряд законодательных ограничений обязывающих сдавать квартиры на период более месяца.
Практически в скором времени о посуточной аренде собственник из другого региона может забыть.
Несмотря на рост стоимости аренды доход от услуги не покрывает ежемесячные ипотечные платежи более чем на 60% с учетом расходов на коммунальные платежи.
Для справки: доходность от сдачи квартир в аренду в среднем составляет 4,5-6% годовых.😢
Новостройки с процентом вторичного рынка
Мало кто об этом говорить, но факт - купить квартиру в новостройках под низкий процент практически невозможно. Существует много вопросов к признанию объектов как строящиеся в соответствии с 214-ФЗ, об этом власти умалчивают. Поэтому все застройщики стараются увести назначение строения в апартаменты. Естественно ставка по ипотеке на апартаменты выше, это коммерческие помещения.
Главная причина: новостроек, как объектов первичной покупки по ДДУ практически нет. При этом цены на квадратные метры находятся где-то за облаками.
Компании застройщики «выводят» свои квадратные метры на аффилированных лиц, и покупатель приобретает объект находящийся в ДДУ по переуступке. Для банка уступка по ДДУ это уже вторичный объект.😡
Несмотря на все особенности инвестор умудряется зарабатывать.
Trade-in недвижимости
Trade-in от Сбера и других банков начинает набирать обороты. Банки активно начали оказывать услугу по выкупу квартир с целью залога для оборота. Сроки выкупа такой недвижимости очень короткие. В Москве и Московской области уже активно принимаются заявки.
В планах дочерней компании Сбера ООО «ЦНС», это оператор ДомКлик, намечен выход на Питер и другие регионы. С существующими ценами на недвижимость в Сочи оператор и другие банки с услугой «Trade-in» появится к маю. Как эта ситуация повлияет на цены?
Для продавца, которому нужно улучшить свои жилищные условия, trade in лучший способ решения проблемы «Когда там купят его собственность?» 🥸
Не стоит полагать, что за счет программ «Trade-in» банки будут скупать недвижимость ипотечников, которые попали в неприятную ситуацию или стали не платежеспособны. Только с согласия ипотечного собственника банк может выставить объект на продажу.
«Trade-in» предусматривает выкуп недвижимости в залог, и только дочерней структурой банка или застройщиком. В Сочи застройщики не выкупают недвижимость под залог.😎
Сверхвысокая комиссия риэлтору как индикатор рынка
Когда рынок «новостроек» и «инвестиционно-привлекательных объектов» переоценен все участники начинают понимать «как бы не стать белым флагом» символизирующим поражение. Никто не хочет сбавлять цены! Лучшее, что приходит на ум, это увеличить комиссионное вознаграждение.
Объекты с сомнительной репутацией, и объекты ощущающие серьезные затруднения с продажами предлагают риэлторам сверх выгодное комиссионное вознаграждение которое доходит до 50 000 рублей с квадратного метра.😳
Закрытые шахматки в короткие сроки, высокая комиссия и акции ценой в автомобиль губительно влияют на рынок и агентов. Последние, в большом количестве, просто прогорают.
Спад спроса до уровня комфорта
Статистика показывает, не вооруженным глазом, на отсутствие фактического спроса. Существует несколько методов определения спроса. Самый простой и всем доступный воспользоваться анализатором запроса поисковых фраз «недвижимость Сочи», «квартира в Сочи» и других связанных с недвижимостью. А также отчетность о количестве обращений или просмотров объявлении предоставляют сайты по продаже недвижимости.
Количество обращений с поиском недвижимости по сравнению с 2020 и 2021 годом уменьшилось в три и два раза, соответственно.
На слайде представлена статистики с профессиональных агрегаторов.
Для «ипотечного инвестора» это крах. Для хоумстейджинга и мультипликаторов инвестиций в недвижимость - время расцвета сил. Вопрос времени, когда рынки в регионах подтянутся к равновесной цене недвижимости в Сочи. То есть к цене комфортной для покупателя. Стоимость квадратного метра в Сочи не должна превышать 30 процентную разницу к стоимости квадратного метра в Москве.
Ваше мнение?
Сегодня СМИ продвигают заказные материалы в отношении предстоящего роста цен. Но на наш взгляд инвестору необходимо прекратить использовать консервативные методы купи-продай. Необходимо использовать иные возможности, а какие?
Пишите ваше мнение о ситуации на рынке недвижимости Сочи в комментариях.
Подписывайтесь на наш канал «Метропология» и вы узнаете то, о чем не рассказывают другие.