В течении 5 минут мы постараемся сделать свой независимый прогноз рынка недвижимости Сочи на 2022 год и дать своё видение предстоящего года. Сегодня рынок претерпевает координатные изменения, как в конъюнктуре предложения так и в особенности развития рынка и услуг.
Что происходит с ценами: картельный сговор или жёсткие меры ограничения застройки, отсутствие конкуренций или хаотичность действий игроков, стоит ли ожидать роста цен и реально ли заработать на инвестициях в недвижимость покупая квартиру в Сочи? Постараемся дать свои доводы, прогнозы и предположения.
Пять ключевых индикатора определения состояния рынка показывают замедление роста цен и реального спроса
Сегодня торговая наценка, определяемая как разница между стоимостью строительства и рыночной ценой объекта - превышает показатель более чем на 50%. Корреляция цен в Сочи практически вышла на один уровень по отношению к ликвидными районами России, к так называемым «инвестиционным эталонам», определяющими массовые инвестиции в недвижимость. Естественно эталонами считается Москва и Санкт Петербург. Ценовые предложения практически уровнялись, без надлежащего изменения качества предложения в Сочи.
Необходимо отметить не высокий уровнь качества инфраструктуры объектов недвижимости. То, что считается уровнем бизнес класса в Сочи с трудом дотягивает до уровня комфорт плюс даже в Краснодаре. Комплексная застройка, на которой настаивают власти, предлагает строительство объектов социальной инфраструктуры. Но насколько это объективно для курортной недвижимости?
Люди приезжают и массово вкладывают деньги для получения дохода и удовольствия, но никак не для развития социальной инфраструктуры, переезда и комфортной жизни у моря.
Достаточно сравнить два показателя - количество построенного жилья и фактическая заселенность объектов. Этот коэффициент виден не вооружённым взглядом даже в предверии курортного сезона или Новогодних праздников: отсутствие света в окнах новостроек и жилых комплексов. Купить квартиру в Сочи, это уровень благополучия и престижа.
Пять основных индикаторов рынка: цена, качество предложения и корреляция цены, возможность роста цены и риск недостроя. Такая ситуация не может не сказаться на спросе. Не радужная картина сохраниться не только до конца года. О каком росте цены и спроса может идти речь? Здесь больше эмоций нежели реальный дефицит инвестиционно-привлекательного жилья.
Контроль над финансами
Ужесточение контроля государственной власти за легализацией доходов населения приведёт к массовой истерии «инвестора» на рынке. Особенно коснётся «инвестора» продавшего недвижимость в 2019-2021 годах.
Ужесточение контроля государства над операциями с денежными средствами и камеральные проверки налоговой службы выведут из тени большой объём сделок с нулевой разницей в цене. А также сделки застройщиков в обход закона.
Массовый отток инвесторов в 2021 году в другие регионы повлек за собой также отток агентов. Хотите верьте, хотите нет, но количество агентов которые занимались новостройками в Сочи сократится в трое.
Особенно встретятся с трудностями подтверждения доходов прошлых лет «инвесторы» проводившие платежи через систему СБР «Сбербанк». Об этом мы уже рассказывали на страницах Метропологии. Участники процесса будут существенно доплачивать подоходный налог или налог на прибыль.
Не за горами разгромные фискальные проверки застройщиков, но это будет только в 2023 году. Создаваемый дефицит бюджета государства за счёт выполнения социальных обязательств в предвыборной гонке это конёк системы. Под этим соусом будут проверять через свою призму фискальные органы. Коснётся это проектов крупной застройки «Министерские озера», и ряд других объектов где ранее всё происходило с госучастием.
Картельный сговор
На рынке существуют настроения, что взлёт цены был организован картельным сговором. Так это или нет? Можно ответить на этот вопрос неоднозначно - ипотека с госучастием для объектов не выдавалась, следовательно и оснований для проверки роста цен ФАС России нет. Законы о конкуренции в России есть и они работают. А картельный сговор можно увидеть и в картошке.
Ипотека буксует на месте
Ещё один из самых главных элементов рынка - ипотека, будет буксовать на месте. Большого количества «мифических инвестиций за счёт ипотеки» больше не будет. Стоимость пассивного дохода от сдачи в аренду квартиры не будет покрывать 50% платежа по ипотечному кредиту на 10 лет для объектов строящийся по 214 ФЗ. Растягивание срока кредита естественно ни к чему хорошему не приводит. Уже не секрет, что ставка по ипотеке до конца 2022 года будет высокой в районе 10,5 -11%.
Для сведения наших читателей ипотечных объектов в Сочи с низким процентом практически нет, поскольку процентная ставка для новостроек в Сочи составляет как для объектов вторичного рынка. В наших статьях мы писали в чем особенности строительства и продажи недвижимости в Сочи по 214 ФЗ.
Кэш даст невозможные возможности
Бог бизнеса «кэш» позволит некоторым участникам рынка хорошо зарабатывать, ведь соблазн продать свою недвижимость без потери налогов очень высокий. За счёт неполной суммы в договоре все участники рынка будут получать выгоду!
Не стоит забывать о застойных временах рынка недвижимости в 2021 году. Практически более 80% предложений на рынке осталось с прошлого года. А это главный критерий рынка - скорость продажи. Собственник ориентировался на цену 300 000 рублей за квадратный метр. Удивительная система исчисления стоимости объекта недвижимости остаётся быть актуальной несмотря на разнородность предложения.
Только покупка за «кэш» будет давать серьёзные возможности торга.
Правовые неопределённости разгоняют настроения продавца, но не влияют на фактическое состояние рынка
Истории с земельными участками только набирают обороты, но уже одно становится ясно - рост цен на землю будет интересно сменяться отсутствием качественного предложения. Такой беспорядок в земельных отношениях города не видел никто. Снос самостроя по сравнению с виндикацией территорий в государственную собственность покажется только цветочками.
На страницах Метропологии мы рассказывали об 11 000 земельных участках подлежащих изъятию, виндикации.
Но, не стоит забывать об уже скупленной земле, она в спекуляции долго не должна задерживаться.
Природа преподносит свои сюрпризы: оползни, подтопления, сейсмичность и ограничения пользования в виду техногенных факторов. Всё это неподвластно человеку, а следовательно заставляет быстро избавляться от недвижимости.
В 2021 году ряд районов Сочи серьезно пострадал от наводнений и оползней. Стоимость недвижимости в этих местах сильно упала в цене. Но пессимистичные настроения исчезнут не сразу, нужно время и оно неумолимо прийдет в 2022 году.
Количество сделок с земельными участками зашкаливает по сравнению с выданными разрешениями на строительство. Соответственно и дефицита земли нет.
Цены на недвижимость будут рости только для прайса
Словно паутиной распространяются слухи о скорейшем росте цен на строй материалы и строительство. Но это никак не влияет на цены в Сочи. Уж сильно высокий перекос в ценах и себестоимости строительства.
Не секрет, что застройщики в Сочи и отделы продаж готовы давать скидку за неполную сумму в договоре. Это некая опция для «инвесторов». Помимо этого некоторые умудряются продавать свои индивидуальные жилые дома по договору бытового строительного подряда. В первом и во втором случае сумма торга приличная от прайса. Можно ли на этом заработать? Каждый пусть делает выбор сам, но риски в таких сделках высокие.
Одно успокаивает, что не смотрят ни на что объект недвижимости будет достроен. Сегодня практически нет случаев заморозки строительства либо кинутого покупателя.
Выводы можно сделать самостоятельно, но они будут не однозначные
Стоит ли инвестировать в недвижимость Сочи или нет?
Одно останется не изменённым - это желание иметь квартиру или дом у моря. Желание настолько сильно влияет на людей, что они готовы переплачивать не смотря не на что.
Цены на недвижимость замедлят рост, а вторичный рынок «ЖП» вовсе пойдёт на активное снижение. Средняя цена за квадратный метр, считаем, будет справедливой в районе 220 000 - 250 000 рублей для жилья комфорт класса. Стоимость сотки земли ИЖС, обеспеченной инфраструктурой в центральных районах, от 2 000 000 рублей. Дом в Сочи: в 25 - 30 минутах езды до центра; площадью до 140 кв метров и без отделки; с территорией 4 сотки обойдётся покупателю в 25 000 000 рублей.
На наш взгляд реального раста цен не намечается.
Читайте, смотрите и подписывайтесь на наш канал. Получайте удовольствие и свою выгоду, а если будут вопросы пишите в комментариях.