В конце 2021 В.В. Путин подписал закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. Суть изменений в том, что строительство объектов малоэтажного жилого строительства в границах малоэтажных ЖК (коттеджных поселках) будет осуществляться в соответствии с законом о долевом участии в строительстве жилья. Изменения начнут действовать в марте 2022 года.
Что это значит?
Строительство будет производиться на собственные деньги застройщика или деньги банков, а средства дольщков будут депонироваться на счетах эскроу. Застройщик получит деньги только после того, как он закончит строительство всего жилого объекта и объектов общего пользования (п.3 ст. 23.8). Передача конкретного объекта малоэтажного строительства собственнику допускается только после того, как будут возведены все дома и общее имущество в ЖК (п.3 ст. 23.7).
Как было раньше
До вступления в силу закона застройщик, который продает дома в коттеджном поселке, мог передавать их по факту строительства и закрывать обязательства по каждому конкретному дому. Все, конечно, зависело от конкретного поселка, но ничто не препятствовало делать именно так.
То есть можно было жить в поселке, где одна часть домов построена, а другая в процессе строительства и т.п. Деньги на строительство поступали от продаж, что позволяло планировать экономику объекта на привлеченные деньги и использовать заемные средства только в случае крайней необходимости.
Что теперь будет
Теперь же застройщик будет обязан найти собственные или заемные средства на весь период строительства проекта. Учитывая, что срок продажи домов в коттеджных поселках намного дольше, чем продажа квартир в многоквартирных домах (5-7 лет нормальный срок реализации проекта от начала строительства), то многолетние проценты по кредиту значительно снижает доходность застройщика.
И это только в случае, если небольшому застройщику кредит дадут в принципе — что маловероятно, если сравнивать с проектным финансированием при строительстве многоквартирных домов. Ну а собственные средства на строительства поселка и инфраструктуры есть очень мало у кого, если есть в принципе.
Застройщики будут вынужден поднимать цены или отказываться от новых проектов в связи с их низкой рентабельностью. В этом абзаце мы говорим о тех застройщиках, которые специализируются на малоэтажном строительстве и обороты которых по сравнению с застройщиками многоквартирных домов незначительны.
Крупнейшие застройщики (ПИК, ЛСР, Эталон, Самолет) высказывают горячий интерес к новому порядку строительства. Именно у них не будет проблем с получением кредитования на хороших условиях, да и с собственными средствами все в порядке.
Фактически, в 2022 году мы будем наблюдать передел рынка загородной недвижимости в пользу крупных игроков.
В июле 2019 года был принят закон о счетах эскроу для строительства многоквартирных домов, и уже через год это стало одной из важнейших причин роста цен на недвижимость. Летом 2020 года бурный рост цен на новостройки был следствием не только льготного ипотечного кредитования, но и снижения предложения по новым проектам, которые уже не могли потянуть мелкие застройщики. Поскольку для мелких застройщиков кредитование стало либо недоступным, либо слишком дорогим.
Какие прогнозы на рынке загородной недвижимости?
Предполагать иную динамику по загородному жилью, особенно в условиях пандемии, нет оснований. Спрос на загородное жилье за последние 2 года значительно вырос. На рынке намного меньше свободных предложений, согласно статистике крупных электронных изданий.
Никто не может спрогнозировать конкретное изменение цен на загородную недвижимость в 2022 году. Предсказать запросто, но кому оно нужно — это гадание на кофейной гуще?
Однако, по опыту аналогичных изменений на рынке многоквартирного жилья можно уверенно сказать: в перспективе 2-х или 3-х лет после вступления закона в силу цена в новых проектах коттеджных поселков значительно вырастет. Прямой аналог «2 года» на рынке загородного жилья может не сработать, потому что срок реализации проектов намного длиннее, чем у многоквартирных домов.
Как быть владельцам и покупателям?
Покупателям советуем не затягивать с покупкой, а собственникам – в зависимости от горизонта планирования. Если есть какие-либо потребности на ближайшие два года, которые можно удовлетворить за счёт продажи дома – смело продавайте. Если таких потребностей нет, можно подождать.
Однако необходимо помнить, что цены будут расти не только на дома, но и на все остальные товары. Инфляция запросто съест ту прибыль, которую можно будет получить. Ни для кого, кроме малых застройщиков и их сотрудников проект этого закона не принесет проблем в 2022 году. Ну а тем, кто хочет продать быстро и не затягивать рекомендуем найти правильного риэлтора.
Почитайте еще наши статьи о рынке недвижимости — для более глубокого понимания: