Если коммунальная квартира находится в общей долевой собственности, тогда доли эти определены, и обычно за каждым жильцом закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников. Поэтому прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое нужно заверить нотариально.
Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд. Потому как комната как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением — удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (статья 135 Гражданского Кодекса РФ).
Для продажи комнаты в коммунальной квартире есть свои ограничения! Сделка купли-продажи, в результате которой вселение новых жильцов приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников других комнат данной квартиры, может быть признана судом недействительной по иску собственников. Это же относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселятся люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством, например страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний.
На продажу комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Это значит, что если сосед — собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (статья 42 Жилищного кодекса Российской Федерации). Если соседи откажутся от приобретения комнаты, то она может быть продана любому другому лицу, но не ранее чем через месяц с момента извещения других сособственников.
Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор. Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме, в идеале заказным письмом с уведомлением (статья 250 Гражданского Кодекса РФ).
Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно (например, откажутся от факта получения извещения о продаже доли), то продавец комнаты может направить другим собственникам такое заявление через нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (пункт 11 статьи 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Несовершеннолетние сособственники квартиры также обладают преимущественным правом покупки комнат в этой квартире. Для оформления отказа от этого права от имени несовершеннолетнего сособственника необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение, как правило, выдается по запросу нотариуса. Если ребенку меньше 14 лет, то для оформления отказа от преимущественного права покупки от его имени к нотариусу должен прийти один из родителей этого ребенка со своим паспортом и со свидетельством о рождении ребенка. Если ребенку от 14 до 18 лет, то для оформления отказа он должен лично явиться к нотариусу со своим паспортом и свидетельством о рождении в сопровождении одного из родителей, также имеющего при себе паспорт.
Если право преимущественной покупки будет нарушено и комната продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, то любой из участников долевой собственности (любой из соседей-собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение трех месяцев. Течение данного срока начинается с момента, когда участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о нарушении его прав (продаже комнаты).
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!