Добрый день, Уважаемые друзья!
Поговорим о гарантийных письмах в строительстве.
Для начала расскажу одну небольшую историю, а потом как мне пришлось из нее выпутываться – сразу скажу – все было выполнено на высшем уровне.
При сдаче одного объекта Государственному строительному надзору в зимний период нам было предложено – причем, самим инспектором ГСН – написать гарантийное письмо о том, что мы обязуемся завершить благоустройство в апреле – мае. После получения данного письма нам было выдано Заключение о соответствии и Разрешение на ввод объекта.
Мне самому данный способ очень понравился, но потом встал вопрос о подписании итогового акта (для финансовой отчетности) с подрядной организацией, так как нам нужно было также сдать объект инвестору.
А вот здесь все было намного интереснее и сложнее.
Во-первых, наш подрядчик был в очень затруднительном положении – много заявлений о банкротстве, невыплата субподрядчикам, поставщикам, внутренних зарплат и т.д. Все понимали, что до весны подрядчик не доживет.
Во-вторых, у нас были аналогичные обязательства перед нашим инвестором – углубляться не буду, но это относится и к тем случаям, когда вы сами инвестор и есть внутренние отношения между двумя собственниками, подразделениями или отделами. Мы не могли подписать акт в таком виде в каком этого требовала ситуация.
Я думаю, что такая ситуация знакома многим. Знаю, как многие фирмы перед закрытием года или квартала подписывают подрядчикам акты выполненных работ только лишь по гарантийным письмам. Такая схема работает только если у вас с подрядчиком один собственник или инвестор – но даже в таком случае рекомендую оформить документы по нижеследующему пути.
После получения распоряжения от руководства закрыть все технические и финансовые вопросы по объекту, я выполнил сметную оценку всех невыполненных работ подрядчика и еще включил несколько претензий к качеству работ, выявленных в ходе пуско-наладки.
Смету направил для проверки подрядчику и после получения положительного ответа мы расписали все работы включив их в приложение №1 «Перечень выявленных замечаний и невыполненных работ» к итоговому акту выполненных работ. Также мы оформили приложение к договору подряда о том, что мы удерживаем сумму, указанную в приложении №1 до устранения всех замечаний – 31 мая текущего года.
Подобная схема закрытия работ является правильной с юридической стороны и обезопасит заказчика на 100 %. Подрядчик не сможет оспорить в суде неправомерность подписания акта выполненных работ, т.к. перечень невыполненных работ не влиял на работоспособность объекта, также подпись и печать подрядчика подтверждала согласие обеих сторон.
Многие скажут, что в каждом договоре подряда есть гарантийные обязательства с удержанием процентов и ими можно спокойно компенсировать выявленные замечания – а вот здесь есть самая большая засада!
Во-первых, не всегда процент гарантийных обязательств может компенсировать все затраты на устранение замечаний – в нашем случае удержанная сумма превышала сумму гарантийного удержания более чем в два раза.
Во-вторых, гарантийное удержание – это средства подрядчика и заказчик имеет право их тратить только по истечении гарантийного периода и только с согласия подрядчика, либо обращаться в суд, а там уже объяснять, как это заказчик подписал акт выполненных работ без фактического их выполнения. Эта процедура затянется на долгие месяцы, а может и на несколько лет – будут назначаться независимые экспертизы, проверки и т.д. Я проходил этот путь – никому не советую.
Наш подрядчик подал документы на банкротство уже в марте текущего года. Юридически мы не имели бы возможности устранить замечания к маю за счет средств подрядчика, но благодаря моей схеме нам не пришлось изыскивать собственные средства или объяснять инвестору, что нам нужно открыть дополнительное финансирование по уже закрытому объекту.
Благодарю за внимание! Надеюсь Вам поможет моя статья!
Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал