Всем привет!
Когда договоры аренды составляют люди, не знакомые с отраслью кадастра, то проблем не избежать.
Конкретно мы поведём сегодня речь про регистрацию договора аренды, где предметом выступает часть объекта (часть здания или часть помещения).
Данные основные ошибки носят массовый характер и приводят к невозможности регистрации без внесения в них изменений.
Описание предмета аренды
Нельзя так просто взять и указывать описание местоположения помещения как вздумается.
Сперва необходимо уточнить, на основании чего объект был поставлен на кадастровый учёт.
Если это был технический паспорт, то описание арендуемой части должно быть идентично описанию в техническом паспорте.
Если это проект и технический план кадастрового инженера, то описание нужно производить в соответствии с ним.
Тем самым мы берём информацию, которая содержится уже в Управлении Росреестра и не вызовет в дальнейшем вопросов.
Графическая часть
С этим пунктом вообще всё плохо у каждого второго.
Каждый делает то, во что горазд.
- Кто-то рисует собственные планы.
- Кто-то придумывает дизайн-проекты.
- Кто-то заказывает обмерные работы и использует информацию оттуда.
По аналогии с предыдущим пунктом – использовать можно и нужно только то, что содержится в Росреестре, т.е. документ, на основании которого объект встал на кадастровый учёт.
Граница «по воздуху»
Если речь не идёт про «островки» в торговых центрах, то, скорее всего была незаконная перепланировка.
Т.е., например, ранее была большая комната по документам и по факту, а теперь на её месте множество маленьких по факту и чтобы всё сходилось с документами, то граница проходит «по воздуху» данной большой комнаты.
Здесь следует сделать уточнение, что Росреестр не прав, когда приостанавливает такую регистрацию, т.к. он применяет нормы помещения (наличие строительных конструкций) к нормам части объекта, что не является одним и тем же.
Об этом более подробно я писал здесь (кликабельная ссылка).
Но спорить с ним бесполезно (без суда), поэтому говорю сразу, что такая регистрация не пройдёт.
Красные линии
Если в предмете договора аренды задействованы помещения, где содержатся красные линии БТИ, т.е. ранее неузаконенные работы, то это также станет основанием для приостановления.
Об этом более подробно я писал здесь (кликабельная ссылка).
Дополнительно отмечу, что для регистрации такого договора аренды потребуется сформировать проектную документацию и техническое заключение (если речь не о реконструкции).
Неподписанный договор аренды
-Вы сформируйте техплан, а мы потом подпишем.
-Вы сформируйте техплан, а мы предоставим оригиналы в Росреестр отдельно.
Так не прокатит.
Технический план может быть сформирован исключительно на основании составленного и подписанного всеми сторонами договора аренды.
Основные тезисы статьи
- Договор аренды обязательно должен быть составлен в проекции на требования Росреестра, иначе весь карточный домик рухнет;
- Основная мысль данных ошибок – сведения в договоре аренды должны быть идентичны сведениям Росреестра, вне зависимости от того, что это (планировка, номера помещений, номера комнат и т.д.);
- Ранее проведенные неузаконенные строительные работы необходимо узаконить (можно одновременно с регистрацией договора аренды).
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
#кадастр #кадастровый инженер #участок #недвижимость #право #законы #аренда #ошибки #закон #коммерческая недвижимость