В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.
Коммерческая недвижимость становится все более стабильным и удобным способом заработка для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и торговые помещения. Интерес инвесторов в 2021 году к коммерческим помещениям сильно вырос: помещения под супермаркеты, аптеки, мини-кафе раскупались задолго до сдачи комплексов.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели – те, кто интересуется долгосрочным пассивным доходом, и инвесторы-бизнесмены – люди, рассчитывающие получить максимальный доход за самые короткие сроки.
«Сберегатели» предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после введения дома в эксплуатацию. А «бизнесмены» чаще всего приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес.
Ставки аренды на торговые помещения в новых ЖК
Стоимость коммерческих помещений в новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса, стадии готовности дома или проекта и площади самого помещения. Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне. Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК. Стоимость аренды на торговые помещения может сильно отличаться даже на территории одного комплекса: помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высокой проходимостью, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и не имеющее таких выигрышных характеристик.
Востребованность коммерческих площадей
Инвесторам в коммерческих помещениях в новостройках важно, чтобы их площадки нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. Основные профили арендаторов — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры.
Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые удачные места находятся на основных трафиковых зонах либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на внутренней стороне — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. А если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — частных медицинских клиник, лабораторий, салоны массажа. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования.
Особенности планировок
Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях встречаются в панельных домах, и такой тип планировки считается неликвидным, сдать их в аренду очень сложно. Причиной этому является наличие большого количества колонн. Теперь застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж сделать монолитным, чтобы предоставить инвесторам помещения со свободными зальными планировками. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений со ступенями, выше уровня тротуара – это затрудняет вход. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо на пешеходную зону. Чем больше окон — тем лучше.
Определение стоимости аренды
Чтобы верно определить ставку аренды, необходимо подробно изучить конкурентную среду. Нужно понять, какую стоимость имеют в этом комплексе помещения максимально схожие по своим характеристикам. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку.
Купить, чтобы продать
Заработать на перепродаже квартиры или апартаментов гораздо проще, чем на перепродаже коммерческого помещения. Большой доходности от такой сделки ожидать не стоит. Если сдать в аренду неудачно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее. Поэтому к выбору помещения нужно относиться очень внимательно и просчитать предварительно все стратегии.