Всем привет!
Сегодня мы раскроем одно из заблуждений, которое может подстерегать собственника недвижимости.
Чтобы раскрытие было более понятно – разберём его на примере реального случая из практики.
Я построил объект согласно действующим нормам
Некий человек (назовем его Фёдором) обратился со своим вопросом.
Вопрос состоял в следующем:
- Построил на своём участке дом и решил его зарегистрировать;
- Обратился к кадастровому инженеру и тот сформировал технический план;
- Подал технический план в Управление Росреестра, а оттуда пришло приостановление кадастрового учёта, в котором написано, что мною нарушены предельные минимальные отступы от границ земельного участка в 3 метра.
Росреестр указал на необходимость соблюдения п. 6.7 СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения» (кликабельная ссылка).
Согласно данного пункта минимальное расстояние от границы садового или жилого дома до границы соседнего участка должны быть 3 м.
Непонимание Фёдора продиктовано тем, что, с его слов, он сам лично отмерял расстояние рулеткой с запасом, и там должно было быть более 3 метров.
Проанализировав материалы, которые предоставил Фёдор, вывод напрашивался однозначный.
Не верьте написанному
Проанализировав сведения Росреестра о содержащихся там границах земельного участка и сопоставив их с контуром здания, который определил кадастровый инженер, было определено, что расстояние от границы земельного участка до дома составляет 2.5 метра.
Неужели имело место погрешность измерений Фёдора более, чем на 1 метр?
Это вовсе не так. Даже у человека с болезнью Паркинсона нет шансов допустить такую погрешность.
Проблема состояла в том, что границы земельного участка «на бумаге», т.е. по сведениям Росреестра, не соответствуют границам, которые на местности, т.е. забору Фёдора.
Тут Фёдор опять пришел к непониманию вопроса, потому что, с его слов, межевание он проводил относительно недавно – в 2017 году и там тоже приезжал кадастровый инженер. После приезда кадастрового инженера – он забор не переносил.
Проанализировав и эту информацию, мы смогли её подтвердить и даже найти кадастрового инженера, который выполнял работы.
Проведенное межевание кадастровым инженером
Инженер сообщил, что ему известен факт несоответствия границ на местности и в сведениях Росреестра.
Когда он проводил работы, то выявил тоже этот факт и были множественные приостановления Росреестра, потому что представленные кадастровым инженером границы отличаются от тех границ, которые представлены в правоподтверждающем документе – договоре купли-продажи.
Он сообщил Фёдору, что учет они без суда не пройдут, если не оставят границу такой, какой она была в договоре купли-продажи.
Когда мы начали уточнять у Фёдора эту информацию, то он её не подтвердил, говоря, что кадастровый инженер ему ничего не сообщал.
Ну, наше дело не разбираться кто прав, а кто виноват. В вопросе мы разобрались:
- Граница участка была отмежёвана не по факту, а по тем сведениям, которые были приняты ещё при царе-горохе;
- При этом Фёдор своей рулеткой отмерял расстояние от фактического забора, который не соответствует тому «забору», который содержится в Росреестре;
- В результате чего Фёдор смог соблюсти строительные нормы фактически, но юридически он их нарушил.
Основные тезисы статьи
- Строительство на основании натурных измерений не освобождает от случаев, когда идёт нарушение строительных норм;
- До проведения строительных работ необходимо сравнить картину на местности с картиной по документам;
- Если исправление документов невозможно (либо сложнореализуемо), то необходимо учитывать именно границы в документах, а не на местности.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
#кадастр #кадастровый инженер #межевание #недвижимость #участок #сад и дача #право #законы #строительство #садоводство