Когда я впервые начал свое путешествие по аренде недвижимости, я думал, что будет удивительно, когда я получу от них доход в размере 10 000 $ в месяц.
Я отказался от этого на некоторое время и продолжил идти дальше. Позвольте мне сказать вам, что было довольно удивительно достичь этого рубежа и знать, что независимо от того, что еще происходит в моем бизнесе, у меня есть эти деньги. У меня большие цели, и хотя 10 000 $ в месяц-это потрясающе, это далеко не близко к моим конечным целям. Для некоторых людей этого было бы более чем достаточно, а для других даже близко нет, и это нормально. У всех нас разные надежды и мечты. Одно можно сказать наверняка, недвижимость и, в частности, арендуемая недвижимость могут быть одним из лучших способов получения пассивного дохода
Почему 10 000 долларов?
10 000 долларов в месяц - хорошая цифра, потому что она заменила бы доход большинства людей. Возможно, есть такие люди, как я, которые хотят заработать намного больше, но многие были бы счастливы получить 10 000 $. Даже если вы хотите зарабатывать намного больше в месяц, это хорошая подушка, если вы пытаетесь быть сверхагрессивным в других деловых начинаниях.
Если вы чувствуете, что это число не резонирует с вами, потому что оно слишком велико или слишком мало, концепции остаются прежними. Вы можете настроить его вверх или вниз, используя цифры, которые мы используем здесь. То, как я написал эту статью, будет очень полезно подключить и воспроизвести числа во многих различных сценариях, чтобы увидеть, что лучше всего подходит для вас!
Зачем сдавать недвижимость в аренду?
Я давно занимаюсь недвижимостью, но не сразу инвестировал в аренду. Мне потребовалось некоторое время, чтобы осознать все преимущества и то, насколько велики они могут быть для создания богатства. Я решил инвестировать в аренду из-за денежного потока, который они могут принести. У них есть много других замечательных функций, но аспект денежного потока был для меня номером один.
Когда вы покупаете отличную арендуемую недвижимость, она должна приносить вам деньги каждый месяц, даже после оплаты расходов, включая ипотеку. Это означает, что арендная плата должна покрывать:
налоги на недвижимость
- страхование
- обслуживание
- управление
- ипотека
После оплаты всех этих расходов у вас должно остаться от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, в зависимости от недвижимости. Самое замечательное в денежном потоке то, что вы можете довольно точно рассчитать, сколько денег вы будете зарабатывать сейчас и в будущем. Гораздо проще увидеть, каков денежный поток и какой доход будет получен на основе имеющейся у вас недвижимости, чем угадать, что выиграет фондовый рынок и сколько денег вам понадобится для выхода на пенсию, исходя из того, как долго вы живете.
Денежный поток будет поступать до тех пор, пока вы живете, и увеличиваться со временем благодаря росту арендной платы с инфляцией и погашению кредитов. Если я смогу зарабатывать 10 000 долларов в месяц в денежном потоке сейчас, я на 99% уверен, что позже в моей жизни будет столько же денег, если я не продам недвижимость.
Некоторые из других преимуществ арендуемой недвижимости заключаются в следующем:
- Налоговые преимущества
- Погашение кредита
- Покупка ниже рынка
- Признательность
По моему мнению, это делает аренду недвижимости уютной, но денежный поток по-прежнему является моей целью номер один.
Какой денежный поток вы можете получить от каждого объекта недвижимости?
Было бы действительно легко узнать, как зарабатывать 10 000 долларов в месяц, если бы мы всегда точно знали, сколько денег зарабатывает каждая арендуемая недвижимость. Однако каждая недвижимость отличается от другой, и инвесторы используют разные стратегии для покупки этой недвижимости. Некоторые инвесторы покупают за 30 000$ долларов, некоторые покупают за 300 000 $, а некоторые покупают аренду за 3 000 000 долларов. Я мог бы продолжать, но если вы покупаете за 30 000 000 $, вам лучше зарабатывать гораздо больше, чем 10 000$ в месяц!
По моему опыту, при правильной аренде недвижимости стоимостью от 100 000 до 150 000 $ вы можете зарабатывать от 400 до 500 $ в месяц денежным потоком. Некоторые люди будут зарабатывать так много на более дешевых объектах, а некоторые-так много на более дорогих объектах. Одна из хороших и плохих сторон недвижимости заключается в том, что каждая недвижимость отличается от другой. Каждая страна отличается в отношении налогов на имущество, страхования, налогов, титула и т.д. Затраты и прибыль будут разными везде, куда бы вы ни отправились. В некоторых областях очень трудно получить денежные средства от аренды, а в других это довольно легко.
Ключ к выяснению того, сколько денег вы зарабатываете на аренде, - это выяснить, сколько вы заработаете на каждой недвижимости и сколько из этих объектов вам нужно купить. Конечно, если вы похожи на меня и покупаете разные типы недвижимости в разных ценовых диапазонах, это становится еще сложнее.
Сколько денег вам нужно, чтобы купить квартиру в аренду?
Одна из других очень важных вещей, которую следует учитывать, когда вы думаете о получении дохода от аренды в размере 10 000 $ в месяц, - это то, сколько денег вам будет стоить создание такого большого дохода. 10 000 $ в месяц - это 120 000 $ в год, что означает, что инвестиции в размере 1 200 000 $ дадут вам 10% прибыли на ваши деньги, если вы просто подсчитываете денежный поток.
Если бы вы инвестировали 2 400 000 $ и зарабатывали 10 000 $ в месяц, вы бы зарабатывали 5% на своих деньгах только за счет денежного потока, а если бы вы инвестировали 600 000$ и зарабатывали 10 000$ в месяц, это было бы 20% прибыли на ваши деньги. Во сколько вам действительно обойдется покупка аренды и доход до 10 000$ в месяц?
Когда я покупал недвижимость от 80 000 до 120 000$ и сдавал их в аренду от 1200 до 1400$ в месяц. Я также ремонтировал недвижимость, потому что получал действительно хорошие предложения, поэтому я также вкладывал от 7500 до 20 000 долларов наличными в ремонт.
Используя этот пример, мне нужно было бы купить 20 квартир в аренду, чтобы получить 10 000 долларов в месяц (500 долларов х 20 = 10 000 долларов). Если каждая аренда обошлась мне в 100 000 долларов, это означает, что я вкладывал от 30 000 до 35 000 долларов наличными в каждую из них, чтобы получать 500 долларов в месяц. В моей ситуации мне понадобилось бы от 600 000 до 700 000$, чтобы получать доход в размере 10 000 долларов в месяц от аренды, если предположить, что я купил их все сразу.
Тем не менее, есть способы купить аренду за меньшие деньги или за большие, если вы решите. Вы всегда можете заплатить наличными или работать усерднее, чтобы вложить меньше денег, или вернуть деньги, которые вы потратили на недвижимость после ее сдачи в аренду.
Как будут выглядеть цифры, основанные на различных сценариях?
Я только что говорил о своем опыте, каждая недвижимость отличается, и каждый рынок также отличается. В то время как мне может потребоваться 600 000$ наличными, чтобы получать доход от аренды недвижимости в размере 10 000$ в месяц, кому-то другому может потребоваться 1 000 000 $ или больше, в то время как другим может потребоваться еще меньше.
Если бы я зарабатывал 300$ за недвижимость, это означало бы, что мне нужно было бы владеть 33 арендными точками, и мне понадобилось бы около 1 000 000$ наличными, чтобы купить и отремонтировать их. Вот несколько других сценариев с другими результатами.
- Зарабатывайте 500$ в месяц, но не нуждайтесь в ремонте недвижимости: 400 000$
- Зарабатывайте 500$ в месяц, но покупайте недвижимость за 50 000$ наличными: 1 000 000$
- Зарабатывайте 1000$ в месяц, но платите 300 000$ за недвижимость с ремонтом: 800 000$
- Зарабатывайте 5000 долларов в месяц на многоквартирном комплексе, который нуждается в ремонте: 400 000$
Это четыре сценария того, что может быть бесконечными возможностями, основанными на сделках, которые вы можете получить, и денежном потоке от недвижимости. Некоторые люди могут жить в районах, где очень трудно получить наличные деньги, и они могут купить 100 объектов недвижимости и все равно не достичь 10 000 долларов в месяц.
Можете ли вы зарабатывать 10 тысяч долларов в месяц с меньшим количеством наличных денег?
Я знаю, что многие из вас думают, что у меня нет 500 000$, чтобы инвестировать в арендуемую недвижимость! Это безумие! Я не виню вас за то, что вы так думаете, потому что у большинства людей не так много денег, а у меня и близко не было таких денег, когда я начинал. Несмотря на то, что я превысил цифру в 10 000$ , я все еще не вложил так много в свою арендуемую недвижимость.
Ранее в этой статье я упоминал о покупке ниже рыночной стоимости как об одном из преимуществ владения арендой. Покупка ниже рынка-это то, что я всегда делал, и это позволило мне вкладывать меньше собственных денег в аренду. Я не потратил 600 000 долларов на покупку 20 квартир в аренду, потому что использовал рефинансирование и продал несколько объектов недвижимости по пути, что вернуло мне много денег.
Например, я купил свою вторую арендуемую недвижимость за 92 000$. Я отремонтировал его, арендовал и владел им в течение года или двух. Я купил его за 92 000$, потратил на ремонт около 15 000$, и после ремонта он стоил от 130 000 до 140 000$.
Через год или два он стоил 160 000$. Я вложил 20%, так что мой кредит составлял всего 73 600$, когда я впервые купил его, а через год или два он снизился до 71 000$ или около того. Мои первоначальные инвестиции в размере 34 000 долларов превратились в капитал почти на 90 000 долларов в дополнение к денежному потоку, который я получал каждый месяц. Мне не нужно было позволять этому денежному потоку оставаться в собственности, я мог бы использовать его, рефинансировав собственность.
Если бы я рефинансировал недвижимость, что означает получение нового кредита, который заменяет старый кредит, я мог бы получить кэшбэк (рефинансирование безналичного расчета). Типичная стоимость кредита для рефинансирования арендуемой недвижимости составляет 75%, что означает, что я мог бы вернуться:
- стоимость 160 000 долларов
- кредит в размере 128 000 долларов США (75% от стоимости)
- старый кредит в размере 71 000 долларов США
- $4500 в качестве расходов на закрытие нового кредита
- 52 500$ наличными после оплаты расходов на закрытие
Я мог бы вернуть все деньги, которые потратил на дом, а потом еще немного. Это широко известно как стратегия BRRRR. Если бы я сделал это всего несколько раз, мне понадобилось бы гораздо меньше денег. Мой денежный поток немного снизился бы в отношении недвижимости, которую я рефинансирую, потому что платежи по кредиту были бы выше, но дополнительные наличные деньги позволили бы мне купить больше недвижимости за меньшие деньги. Вместо того, чтобы тратить 600 000 долларов на покупку 20 объектов недвижимости, мне нужно всего 300 000 долларов, чтобы купить 25 объектов недвижимости, и у меня все еще есть доход в размере 10 000$ в месяц.
Продаю часть своей аренды, чтобы собрать наличные
Еще одним способом, которым я смог купить больше квартир за меньшие деньги, была продажа некоторых из моих объектов. На первый взгляд это может показаться бессмысленным: продавайте недвижимость, чтобы вы могли купить больше? Однако именно так это и работало. Например, я продал арендуемую недвижимость № 6 в 2016 году.
- Куплен за 88 000 долларов в 2013 году
- Потратил 14 000 долларов на его ремонт
- Сдается за 1250 долларов в месяц на 3 года
- Потратил еще 10 000 долларов на его обновление
- Продано за 199 900 долларов в 2016 году
Недвижимость приносила мне деньги каждый месяц, и она приобрела тонну стоимости, и я купил ее ниже рыночной. Продав дом, я смог вернуть более 110 000 долларов, что было намного больше, чем я вложил в него. Мне пришлось заплатить некоторые налоги с этих денег, но я мог купить две или три квартиры на деньги, вырученные от продажи этой одной квартиры. Я продал эту квартиру, потому что у нее была странная планировка и ее было трудно арендовать.
Вывод
Есть много способов купить аренду. Я купил коммерческую аренду на частные деньги для этого от меня не требовалось никаких денег. Я стабилизировал недвижимость, а затем рефинансировал ее в традиционном банке, который иногда возвращал мне деньги! Хотя на первый взгляд кажется трудным достичь 10 000 долларов в месяц с доходом от аренды недвижимости, вам не нужно копить сотни тысяч долларов. Я потратил много денег на покупку своей аренды.
10 000$ в месяц-отличная цель, но это может быть не та цель, которая вам нужна. Если вы считаете, что вам нужно больше или меньше, просто подключите несколько разных номеров, используя идеи, опубликованные выше.
Это моя первая статья, поддержи ее лайком и подпишись. Если не будет отдачи к сожалению, я не буду выкладывать здесь статьи