Предположим, что был приобретен земельный участок с жилым домом расположенным на ним.
По Вашим критериям дом не подходим по параметрам, которые бы Вас устраивали и принимаете решение об увеличении его площади путем пристройки.
Все казалось бы очень просто, Вы собственник земельного участка, на законных основаниях владеете жилым домом и можете его реконструировать по своему усмотрению. Данное утверждение правдиво лишь от части.
Так, во-первых необходимо отличать реконструкцию от перепланировки и капитального ремонта.
Согласно Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
А, капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В свою очередь, согласно Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, необходимо отличать реконструкцию от иных действий, осуществляемых в отношении жилого дома.
Следовательно, если вы планируете провести в жилом доме работы, которые повлекут изменение его параметров, либо заменить (восстановить) несущие конструкции, то нужно проводить реконструкцию объекта капитального строительства (далее - ОКС) в целом, а если осуществляется изменение лишь внутренней его конфигурации - это перепланировка.
Какие этапы может включать в себя реконструкция ОКС.
1. Права на земельный участок должны быть обязательно (собственности, аренда и иные), без данного условия легализовать реконструкцию будет очень сложно даже в судебном порядке.
2. Перед началом реконструкции получить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ).
В данном документе содержатся сведения о градостроительных регламентах территориальной зоны, в которой находится Ваш земельный участок. В том числе, в нем содержится такая важная информация, как:
- минимальные отступы от границ земельного участка в пределах которых разрешается строительство ОКС;
- Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя: минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
- об ограничениях использования земельного участка;
- о границах зон с особыми условиями использования территорий;
- о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения);
- о красных линиях.
Соответственно, построив ОКС без учета ГПЗУ Вы можете столкнуться с проблемами, которые решить бывает довольно сложно.
3. Получение технических условий, если эксплуатация ОКС невозможна без такого подключения и ранее они также не были подключены.
4. Желательно, но не обязательно - это получение данных о геологии (провести изыскания), а также провести иные изыскания, в том числе необходима геодезия.
Вышеуказанные документы будут Вам необходимы для подготовки проекта реконструкции ОКС (если он будет Вам необходим).
В большинстве случаев застройщик обходится лишь следующими документами:
- ГПЗУ;
- подготовка схемы размещения ОКС на земельном участке с учетом ГПЗУ;
- Подача в администрацию соответствующего муниципального образования уведомления о начале реконструкции.
Подобное отражено в ст. 51.1ГрК РФ, в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
Часть 3, вышеуказанной нормы ГрК РФ конкретизирует, какие именно документы необходимы для подачи уведомления.
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
После получения ответа (по сути разрешения на реконструкцию) - можете приступать к строительно-монтажным работам.
Не стоит забывать о том, что все строительство должно осуществлять в соответствии со схемой и (или) проектом, который был представлен в орган местного самоуправления (для Симферополя - администрация города Симферополя Республики Крым).
После окончания реконструкции подаете уведомление об окончании реконструкции, подготавливается технический план и подается заявление в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр) об учете изменений ОКС с приложение технического плана.
Подача заявления в Госкомрегистр, а также осуществление государственного кадастрового учета изменений ОКС осуществляется в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ.