Всем привет!
Данная статья больше будет интересна специалистам и людям, которые не понимают, почему у них приостановление в осуществлении кадастрового учета из Росреестра, в котором написано, что контур объекта определен неверно.
Мы научимся различать различные виды контуров, поймём их особенности, а также зачем это вообще понимать.
Обычным людям это знать необязательно и, наверное, не интересно.
Я объясню, как видит ситуацию Росреестр и как это должно работать на самом деле.
Как это видит Росреестр
В действующем законодательстве нет ни одного нормативного акта, который бы содержал в себе эти определения.
При этом разъяснений от Министерства экономического развития получено вагон и маленькая тележка, что как бы намекает на то, что вопрос остаётся не до конца понятным.
- 1. Наземный контур.
Это та часть здания, которая непосредственно примыкает к земле в уровне конкретного этажа.
Это может быть даже не 1-й этаж.
Бывают также сложные объекты, расположенные на склоне горы, где 1-й этаж, который на земле, перетекает во 2-й и так далее.
Проще говоря – это тот этаж, пол которого находится на земле;
- 2. Подземный контур.
По аналогии с наземным контуром – это тот этаж, пол которого расположен ниже уровня земли.
При этом Росреестру плевать, что, например, цокольный этаж частично находится ниже земли, а частично на земле и над землей.
Раз пол ниже отметки земли, значит этаж – подземный;
- 3. Надземный этаж.
Пол этажа находится над землей, т.е. это этажи, которые сразу следуют за наземным этажом, если мы говорим о движении вверх.
Пример
Здание с тремя этажами (подвал, 1-й этаж и 2-й этаж).
В здании будет три контура: подземный (подвал), наземный (1-й этаж), надземный (2-й этаж).
Пример, где мнение различных филиалов Росреестра разделяется
Здание с четырьмя этажами (подвал, 1-й этаж, 2-й этаж, 3-й этаж).
Часть филиалов считает, что контуров может быть 3 либо 4 в зависимости того, являются ли этажи 2 и 3 выступающими по отношению друг к другу.
Т.е., например, если 2-й этаж имеет конфигурацию 3 м на 4 м (длина – ширина), а 3-й этаж имеет конфигурацию 4 м на 5 м (длина – ширина), то контуров будет 3. А вот если 3-й этаж имеет конфигурацию 2 м на 5 м, то контуров будет 4.
Часть филиалов считает, что сколько этажей – столько и контуров, поэтому в представленном примере контуров всегда должно быть 4.
Кто же прав?
Я могу лишь поделиться собственным опытом личных наблюдений и вынести мнение, что оба мнения в корне не верны.
Они противоречат действующим нормам, а также здравому смыслу, но я объясню далее почему это так.
Что говорят нормы
Согласно п. 34 требований Приказа МЭР №953 (кликабельная ссылка)
В случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли.
Из этого набора букв следует два вывода:
- 1. Филиалы, которые считают, что сколько этажей – столько и контуров, ошибаются, т.к. в требованиях написано, что за основу должны быть взяты «внешние границы таких контуров».
Это значит, что более чем 3 контура у здания быть не может;
- 2. Филиалы, которые умеют читать, т.е. видят слова «внешние границы таких контуров» тоже ошибаются, т.к. для них контуры – это этажи здания.
Это далеко не так. Контур – это внешние стены здания, конфигурация которых и показывает нам пятно застройки.
Т.е. этаж сам по себе – это лишь внутреннее пространство внутри здания. А вот стены – это как раз то, что и должно быть измерено без опоры на то, какой это этаж.
Цокольный этаж, например, частично под землей, частично на земле и частично над землей.
Как и 1-й этаж, который частично на земле и частично над землей.
Почему Росреестру проще судить по этажам?
Потому что только так он может проверить контур объекта.
Росреестр смотрит на поэтажные планы и сравнивает их с контуром. Если поэтажный план 1-го этажа не соответствует наземному контуру, то будет приостановление с мотивировкой незаконной реконструкции.
Смешайте это все с отсутствием должной компетенции проверять техническую часть работы кадастрового инженера, включать логику и нести ответственность за собственные решения и Вы получите прекрасный коктейль под названием «невозможность проведения кадастрового учета».
Основные тезисы статьи
- Различие контуров в расположении пола этажа. Если пол этажа под землей, то контур подземный; если на земле, то наземный; если над землей, то надземный;
- Разные филиалы Росреестра по-разному считают, как нужно показывать контуры и сколько их должно быть в плане количества;
- Все эти нюансы создают ситуацию, когда реализация кадастрового учета стоит под большим вопросом, потому что не ясно как тот или иной филиал Росреестра хочет конкретно в данной ситуации видеть контур;
- Все филиалы Росреестра заблуждаются, т.к. определять контуры по этажам – некорректно, потому что контур (т.е. пятно застройки) – это не этажи, а внешние стены;
- В требованиях написано, что кадастровый инженер определяет контур, но это не так. Кадастровый инженер пытается провести кадастровый учет и подстраивается под мнение конкретного регистратора прав.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
Чек-лист работ инженера при учете изменений геодезического контура дома в Росреестре
Чек-лист работ инженера при учете дома в Росреестре
Основные проблемы при регистрации садового дома
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #право #законы #требования #личный опыт #сад и дача #участок