Покупка квартиры в строящемся доме — непростая задача, которую не стоит решать второпях. Чтобы такое крупное вложение не было напрасным, важно задать девелоперу правильные вопросы и получить на них исчерпывающий ответ.
В этой статье разбираемся, о чем следует разговаривать с застройщиком и как не стать владельцем квартиры в долгострое.
Подготовка к разговору
Перед встречей с представителем компании важно проверить репутацию застройщика и как можно больше узнать о нем. Поищите в интернете информацию о том:
- как давно девелопер работает в сфере жилищного строительства.
Гарантий, что опытный застройщик все выполнит в срок, никто не даст, но практика показывает, что первый опыт возведения жилых домов редко бывает полностью успешным;
- какие отзывы оставляют жильцы о реализованных проектах.
Здесь важно включить здравый смысл и понять, что недовольные будут всегда — вопрос только в том, какие реакции преобладают и насколько обоснована критика;
- происходили ли громкие скандалы с участием застройщика: судебные процессы, аварии на объектах, коллективные жалобы покупателей.
Сама по себе конфликтная ситуация не повод отказаться от покупки, но причина насторожиться, если вина девелопера была установлена.
В идеале стоит посетить другие здания, построенные девелопером, и лично оценить качество работы.
А какие у вас документы? Усы, лапы и хвост не принимаются!
Разговор стоит начать с вопроса о юридических основаниях застройки. Добросовестный девелопер по первому требованию предоставит всю разрешительную документацию:
- Документы на землю.
Участок под застройку может принадлежать застройщику на праве аренды, субаренды или собственности — ни в одном из вариантов нет ничего критичного.
Важно, чтобы назначение земельного участка не противоречило характеру производимых работ: строительство многоквартирного дома на земле под индивидуальную застройку может привести к тому, что построенный дом так и не будет введен в эксплуатацию.
- Разрешение на строительство.
Без этого документа строить нельзя: Госстройнадзор попросту не примет постройку, и привлечь застройщика к ответственности будет очень сложно.
Разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика — лица, которое будет отвечать перед жильцами и государством.
- Договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Еще на этапе строительства должны быть заключены договоры о поставке ресурсов с компаниями, которые подведут к дому коммуникации. Так вы обезопасите себя от ситуации, когда подключить технические удобства в квартире не позволяет выделенная энергетическая мощность.
Чтобы быть спокойным, стоит проверить отзывы о поставщиках коммунальных услуг в интернете — как минимум вы будете знать, к чему готовиться.
- После завершения строительства важно проверить акт о вводе дома в эксплуатацию, но имейте в виду — проверка государственной комиссии может занять от 3 до 6 месяцев.
А вдруг застройщик обанкротится?
Проверить финансовую надежность застройщика можно самостоятельно — в этом помогут системы СПАРК и Rusprofile.
В них вы найдете информацию о долгах компании, приостановлении операций по банковским счетам застройщика, обеспечительных мерах в отношении имущества, количестве положительных и отрицательных отзывов и финансовых показателях за последние годы.
У представителя компании стоит узнать, кто выступает инвесторами проекта, берет ли застройщик кредиты, и чем они обеспечены. Логика простая: чем меньше у девелопера долгов, тем выше вероятность, что в случае кризиса он справится со строительством.
Конечно, если застройщик владеет участком на праве собственности, проект еще более надежен. Если же земля используется по инвестиционному договору, важно убедиться, что у девелопера нет задолженностей перед городским бюджетом по этому участку — достаточно зайти на сайт ИФНС и ввести ИНН девелопера в окне «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов».
Не будет лишним узнать, какие еще проекты находятся в работе у застройщика — чем их больше, тем менее устойчиво финансовое положение девелопера.
Из чего строим?
Самый надежный вариант жилищного строительства — кирпичный дом. Такие объекты отличаются прочностью и долговечностью. А показатели шумо- и теплоизоляции у кирпича гораздо выше, чем у панелей и железобетона.
Панельные дома хороши высокой скоростью постройки и неплохим уровнем теплоизоляции, зато не могут похвастаться хорошей звукоизоляцией и исключают перепланировку.
Каркасно-монолитные дома — теплые и показывают достойный уровень шумоизоляции, а еще открывают неограниченный простор для творчества. Особенность железобетонной конструкции — возложение несущей нагрузки на каркас. Это значит, что собственник может снести все внутренние стены и расположить комнаты так, как ему захочется.
Степень готовности квартиры к заселению
Узнайте, в каком из трех вариантов отделки предлагаются квартиры:
- без отделки — бетонный пол, невыровненные стены, самое простое остекление, электросчетчик и провода;
- с черновой отделкой — ровные стены, зацементированный пол, установленные выключатели и розетки, двухкамерные стеклопакеты, оформленные откосы и подоконники;
- полная отделка — чистовая отделка стен, пола и потолка, базовый набор сантехники (унитаз, раковины, ванна или душевая кабина), надежная входная дверь и т. д. Такая квартира полностью готова к заселению.
Степень развития инфраструктуры
Удаленность от школ, больниц и детских садов, равно как и от магазинов и торговых центров, может существенно сказаться на качестве жизни. Не стоит забывать также про парки, детские и спортивные площадки.
Для владельцев автомобилей, особенно в мегаполисах, критично важно наличие паркинга и количества машиномест, выделенных на квартиру.
Если дом возводится в новом районе и пока не окружен плотной застройкой, поинтересуйтесь, как девелопер планирует развивать район и есть ли вокруг него промышленные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища. Уточните, планирует ли застройщик развивать транспортную сеть района и не окажется ли, что прямо под вашими окнами через несколько лет появится шумная дорога.
Юридические аспекты
Для обсуждения этих вопросов нелишним будет пригласить юриста или хотя бы обсудить с ним ответы девелопера, прежде чем подписывать документы.
Важно уточнить:
- условия оплаты квартиры и возможность изменения ее стоимости в процессе строительства;
- размер неустойки, которую застройщик выплатит, если затянет стройку или сдачу дома в эксплуатацию;
- условия расторжения договора и возможности переуступки квартиры;
- наличие дополнительных платежей: пени за просрочку платежа, оплаты домофона и т. д.
Если при обсуждении условий договора вы не консультировались с юристом, рекомендуем все-таки показать ему документ перед подписанием.
Некоторые застройщики предлагают бесплатную помощь в оформлении документов, и опасаться ее не стоит — специалисты девелопера заключают такие договоры регулярно. Они знают все тонкости и смогут подсказать наиболее выгодные условия, особенно если речь идет об ипотеке.
Логика здесь простая — например, в ЖК Headliner вам помогут собрать весь пакет документов, предложат самые выгодные условия ипотеки и рассчитают сумму взносов. Дело в том, что застройщик — в первую очередь продавец, и ему важно получить деньги за свои квартиры.
Если ежемесячный платеж по кредиту окажется для покупателя слишком большим, через некоторое время он не сможет его выплатить и признает себя банкротом. Застройщик в этом случае не получит ничего, поэтому в его интересах подобрать наиболее комфортные для клиента условия покупки.
Чтобы обратиться к специалистам Headliner за помощью в оформлении документов и стать обладателем квартиры в самом современном районе Москвы, заходите на сайт Headliner.
Застройщик ООО «Жилой Квартал Сити». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф