Для рынка недвижимости 2021 год стал удачным — рекорд по сделкам, стабилизация цен, возобновление кредитования. Недавно Realt вместе с экспертами подвел итоги. А чего ожидать в новом 2022-м? К чему готовиться покупателям и продавцам? Как поведут себя цены на новостройки и вторичку и какие факторы могут на них повлиять? Эти и другие вопросы мы задали специалистам рынка.
«Текущая ситуация будет наблюдаться и в 2022 году, пока экономические факторы не изменятся»
Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев отмечает, что на протяжении второго полугодия 2021-го специалисты утверждали, что к концу года снижение цен на вторичное жилье будет минимальным. И сейчас оно составляет не более -1%.
— Покупатели и продавцы должны правильно понимать ситуацию на рынке, и сегодня, несмотря на активность спроса в течение 2021 года, ее нельзя назвать оптимистичной. Покупательская активность базируется на стабильности доллара и наличии кредитов. Если хотя бы один из этих факторов изменится в худшую сторону, то соответствующим образом это отразится на спросе и продажах за счет снижения платежеспособности людей. Поэтому сейчас время не для того, чтобы рассматривать возможность повысить цены, а чтобы на благоприятной волне поддерживать стабильные продажи.
Потому что покупателям по-прежнему непросто — высокие ставки по кредитам, инфляция, рост цен на товары.
Прогнозы на 2022 год можно дать, исходя только из текущей ситуации. Если экономические показатели будут оставаться такими же, как и сегодня, то можно ожидать продолжение позитивного сценария, который мы наблюдали в уходящем году, говорит эксперт.
— Однако не стоит забывать об ожидаемом росте ставки рефинансирования, а значит и ставок кредитования. Как это может повлиять? Например, в 2019 году, когда ставки по кредитам были на уровне 13−15%, то кредит на первичное жилье могли себе позволить 50−60% покупателей. Сегодня при ставке в 21% и явном усложнении условий выдачи кредитов, ими пользуются менее 30%.
Чернышев предполагает, что текущая ситуация будет наблюдаться и в 2022 году, пока экономические факторы не изменятся.
— В январе однозначно будет просадка и по новостройкам, и по вторичке. Это период, когда присматриваются и продавцы на вторичке, и застройщики, и покупатели. В дальнейшем спрос будет зависеть от стабильности экономической ситуации в стране.
«Собственники „хрущевок“ должны будут побороться за клиента — и скорее всего ценой»
Менеджер отдела продаж агентства недвижимости «ЭТАЖИ форте» Ольга Шалковская считает, что на рынок недвижимости повлияет доступность кредитов. Сейчас предпосылок на приостановление кредитования нет, официальной информации о повышении процентных ставок нет. Это как минимум будет поддерживать на прежнем уровне платежеспособность покупателей.
— Готовьте деньги. И при условии необходимости жилья в семье делайте покупку сегодня. Не ждите падения или повышения стоимости. Как показывает практика 2021 года, хорошие варианты забирают от нескольких дней до нескольких недель, некоторые даже не успевают попасть в рекламу, — говорит эксперт.
По ее словам, в этом году ситуация с закрытыми границами и странами повлияла на увеличение спроса у покупателей на рынок загородной недвижимости. Она предполагает, что при условии сохранности эпидемиологической ситуации в мире возрастет в Беларуси и спрос на садовые товарищества и домики в деревне.
— По моему мнению 2022 год сохранит тенденции 2021-го — в части повышенного спроса на молодое жилье и снижение стоимости на жилье старше 2000 года. Предполагаю, что в 2022 году появится достаточное количество предложений по готовому жилью с ремонтом в новом жилом фонде, что заберет на себя большую долю покупателей, а собственники хрущевок должны будут побороться за клиента — и скорее всего ценой, — подытоживает Ольга Шалковская.
«Покупательская способность точно расти не будет»
Как и ожидалось с учетом всех факторов на рынке недвижимости, цены на вторичном рынке снизились. На первичном же цены удерживают на уровне, сформированном еще в 2020 году. Директор агентства недвижимости «БелЦТН», почетный председатель общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов делится таким мнением.
— Мы предполагали, что снижение цен будет в пределах 10−12% по итогам года. Но если в первых трех кварталах 2021 года динамика цен обеспечивалась, то в четвертом квартале стала заметна стабилизация как цен, так и количества сделок на первичке и вторичке. Вызвано это тем, что летом граждане поняли, что в экономике страны не случится ничего хорошего, но и ничего плохого. Таким образом, можно предполагать, что в первом квартале 2022 года стабилизация рынка сохранится. Не вижу каких-либо серьезных факторов, которые могли серьезно повлиять на рынок.
Если говорить о прогнозах на ближайшее полугодие, Николай Простолупов, считает, рынок будет зависеть о поведения и настроения покупателей, которое зависит от различных новостей. Например, на днях прозвучало заявление, что в Минске необходимо значительно сокращать строительство жилья.
— С этим мы сталкиваемся, начиная с 2015 года. Идет неуклонное снижение объемов жилищного строительства, резко уменьшилось количество застройщиков в Минске. Новость о сокращении строительства может сыграть на поведении покупателей, которые начнут думать, что покупать жилье необходимо здесь и сейчас.
По словам эксперта, ориентированность покупателей на новостройки сохранится в 2022 году. Кроме того, с учетом предложения от застройщиков и их поведения на рынке, цены будут удерживаться на одном уровне и никакого значительного снижения на первичке мы не увидим.
— Что касается экономических факторов, то реальные доходы населения на 2020 и 2021 годы значительно снизились, увеличивается нагрузка на малый и средний бизнес. Инфляция сдерживает покупательскую способность, люди значительную часть своих доходов тратят на продукты питания. Застройщики и продавцы на вторичке понимают, что запас финансовых ресурсов у потенциальных покупателей ограничен, а кредиты достаточно дорогие. И покупательская способность точно расти не будет, что, безусловно, не позволит ценам подниматься. Но и ожидать значительного снижения цен в 2022 году не приходится. Скорее всего, в этой зоне стабильности цен и сделок пробудем до лета 2022 года.
Читайте также: