Всем привет!
Помимо таких понятий как садовый дом, индивидуальный жилой дом, есть ещё один тип домов, который имеет собственное определение и который имеет несколько другой правовой статус.
Речь сегодня пойдет о жилых домах блокированной застройки.
Правовой статус
До относительно недавнего времени в законодательстве не содержалось такого определения.
Ещё каких-то 5 лет назад, когда я выезжал на измерения в забытые Б-гом деревни в Магаданской области, я наблюдал большое множество индивидуальных жилых домов, но которые были совсем не индивидуальны (под одной крышей находилось несколько семей, типа квартиры).
В настоящий момент законодательство дало четкое определение данной ситуации, упоминая о ней вскользь в п. 2 ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (кликабельная ссылка).
Согласно данного пункта:
жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Критерии такого дома
Исходя из определения, мы можем понять, что перед нами жилой дом блокированной застройки, если:
- Перед нами 2 и более блоков, представляющие из себя индивидуальный жилой дом;
- Количество этажей не может быть больше трех (подземные этажи, мансарды, также учитываются в количестве этажей);
- Блоки имеют одну общую стену (или общие стены) и не имеют проемов в этих стенах, которые позволили бы попасть в другой блок;
- Каждый блок расположен на своем отдельном земельном участке и имеет отдельный выход на улицу.
То есть главный критерий, с которым могут быть проблемы для признания дома жилым домом блокированной застройки – это наличие именно отдельного участка под каждым блоком.
В моей практике такое межевание происходит в основном только для новых организуемых поселков.
Что касается старых объектов, где несколько семей живут в таких блоках, то там никакого отдельного межевания, естественно, никто не проводил.
Здесь (кликабельная ссылка) дополнительно можно ознакомиться с разъяснением кадастровой палаты о жилых домах блокированной застройки, в частности, там приводится информация о том, чем он отличается от многоквартирного дома, а именно: отсутствием общедомового имущества.
Какая особенность таких домов и зачем они нужны обычным людям
Помимо вышеназванных критериев, я бы выделил одну главную особенность таких домов – на них не распространяется упрощенный порядок осуществления кадастрового учета, в отличие от садовых или индивидуальных жилых домов.
Т.е. при попытке строительства такого дома или осуществления реконструкции потребуется полный пакет документов, в том числе разрешение на реконструкцию и разработка проектной документации.
Зачем же тогда признавать его домом блокированной застройки?
Для обычных граждан причина только одна – уйти от общей собственности на один дом и один земельный участок и приобрести право собственности на собственной дом (который является блоком) и на собственный земельный участок под таким домом (блоком).
Межевание участка, в данном случае, производится по границе смежной стены (смежных стен).
При этом все необходимые градостроительные требования, в том числе отступы от границ земельного участка (кроме места, где расположена смежная стена), пределы застройки и т.д. должны всё также соблюдаться.
Основные тезисы статьи
- Жилой дом блокированной застройки - это несколько индивидуальных жилых домов, объединенных смежной стеной (смежными стенами);
- На такого рода дома не распространяется упрощенный порядок проведения кадастрового учета (новое строительство или реконструкция);
- Основное желание, которое может быть, для признания дома таковым - это уход от общей собственности на единый объект и приобретение права собственности на отдельный блок и отдельный земельный участок под таким блоком.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
Проблема при узаконении планировки внутри жилого дома
Всегда ли требуется проект для перепланировки объекта в Москве (жилой дом)
Возведение жилого дома на землях крестьянского (фермерского) хозяйства
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #участок #межевание #право #законы #сад и дача #таунхаус