„Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит.“ — Марк Твен.
Не стану убеждать читателей в том, что земля является ценностью, стоимость земли - растет, много земли - не бывает, земля вообще - нужна. Даже после смерти человеку требуется два квадрата кладбищенской территории, что уж говорить о живых?!!
Землю возможно покупать, продавать, менять, дарить, передавать по наследству, использовать в качестве залога, сдавать в аренду.А еще землю можно использовать. От того, каким образом возможно использовать ту или иную землю зависит её стоимость. Цена на землю меняется, дорожает и вот Вам наглядный пример. Путин В.В. подписал Федеральный закон №299-ФЗ от 02.07.2021 “О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, который вступит в силу 1 марта 2022 года. С этого момента земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования " для крестьянского (фермерского) хозяйства" (возможны иные варианты написания) резко поднимется в цене и вот почему.
С 01 марта 2022 года на землях КФХ станет возможно законное строительство жилья. Можно построить дом и при желании зарегистрироваться в нем. Таким образом на рынке земли появятся новые лоты, которые составят серьезную конкуренцию участкам для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта (индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства) и участкам для дачного строительства» (иная формулировка «для ведения гражданами садоводства и огородничества») - в просторечьи - "дачка". При этом участки для КФХ имеют ряд несомненных преимуществ. У автора имеется в собственности - в 74 км от Москвы по Щелковскому шоссе - участки для КФХ в пос. Шувалово. Там же есть участки для ИЖС и "дачки". А потому имеется возможность привести наглядное сравнение. Объект для сравнения - участок для КФХ +/-15 соток с кадастровым номером 33:02:021258:962, участок для ИЖС 33:02:021221:102, участок для садоводства и огородничества 33:02:021221:160 . Сравниваем.
1. Кадастровая стоимость: КФХ - 3 093 рубля; ИЖС - 919 000 рублей; "дачка" - 238 000 рублей. Участок для КФХ - явное преимущество, кадастровая стоимость минимальная. Почему это важно. А потому, что земельный налог уплачивается по ставкам, установленным местным муниципальным образованием, на территории которого располагается участок, в зависимости от кадастровой стоимости участка, но не более 0.3%. Для участка КФХ это 9 рублей 28 копеек, для ИЖС - 2 757 рублей, "дачка" - 714 рублей.
Вывод: владение участком для КФХ влечет за собой минимальные, ничтожные затраты на уплату земельного налога.
2. Стоимость присоединения в электросети. Одинакова для всех категорий - 550 рублей по договору на технологическое присоединение. Но: в садовом товариществе или в населенном пункте уже, как правило, существует электрическая сеть. Место для строительство иной, новой сети отсутствует. А при подведении линии электропередачи к участку для КФХ места всегда хватает. Тариф для всех категорий одинаков, так как объектом электроснабжения во всех трех случаях является жилой дом, а на каком участке он находится - неважно.
Вывод: электроснабжение участка для КФХ проще, хотя может быть и "растянуто" на несколько месяцев. Но лучше приобретать участок для КФХ с уже устроенным электроснабжением.
3. Стоимость присоединения к сетям газораспределения. Одинакова для всех категорий и устанавливается прейскурантом местного отделения АО "Газпром". До границы участка - бесплатно! Однако в некоторых населенных пунктах и в садовых товариществах уличная сеть газораспределения, как правило частная, коллективная. Коллективы - алчные, желают получать деньги за присоединение. Тариф для всех категорий одинаков, так как объектом газификации во всех трех случаях является жилой дом, а на каком участке он находится - не существенно.
Вывод: газоснабжение жилого дома на участке КФХ в сравнении с остальными вариантами - проще, при наличии уже существующей газовой сети. Но лучше, конечно, приобретать участок для КФХ с уже устроенной сетью в непосредственной близости, желательно до 200 м.
4. Использование. Закон указывает нам, что земля должна быть использована только по установленному назначению. В настоящий момент контроль за целевым использованием усилен. На землях для садоводства и огородничества запрещают держать птицу и мелкий скот. На землях населенного пункта установлены нормы содержания. А вот для владельцев участков для КФХ таких ограничений нет. Следует лишь соблюдать строительные регламенты, как то: разнести на санитарную дистанцию септик жилого дома и колодец (скважину), не "лепить" постройки вплотную к забору и друг к другу, окашивать траву и т. п.
Вывод: участок для КФХ возможно использовать более полно, нежели участки других категорий. Ограничения, конечно, существуют. Но они существуют для всех.
5. Площадь участка. Участки для КФХ не ограничены действующим законодательством по минимальной и максимальной площади !!! У автора есть в собственности участки 10,12, 14,15, 25 соток и более. И одновременно несколько десятков гектаров. И все - земли для КФХ в полутора часах езды от одного из самых дорогих городов мира - Москвы. Вспомните, как дорога плодородная земля на Кавказе, в Калмыкии, в Крыму, Краснодарском крае и других регионах ! Её мало и предложений становится все меньше и меньше. А вот в СНТ (садовых некоммерческих товариществах) и в населенных пунктах минимальный и максимальный размер участка регулируется местными правилами застройки и землепользования. Участок для КФХ возможно сформировать или приобрести нужной именно Вам площади. Например: Вы хотите купить землю для устройства усадьбы, загородного дома с дворовыми постройками, которая будет передаваться по наследству следующим поколениям. Сколько Вам нужно для этого земли определяете только и только ВЫ. Одному нужно 50 соток, а другому - 200 соток, два гектара. Так вот на землях населенного пункта или СНТ это невозможно: существуют ограничения. Где-то до 25 соток, где-то до 30... В каждом регионе по-разному. И объединить несколько участков в один - не получится.
Вывод: для создания такого объекта, как усадьба, загородный дом, имение участки для КФХ подходят лучше всего.
6. Возможность ведения коммерческой деятельности. Безусловное отличие участков для КФХ в лучшую сторону. Имея в собственности участок для КФХ Вы можете использовать его для получения дохода, чего легально на участках для ИЖС или "дачки" делать нельзя. Невозможно в населенном пункте или товариществе устроить питомник плодовых и декоративных деревьев, кустарников. Создать достойную пасеку, не создавая неудобства соседям. Устроить пруд для выращивания раков, карпов или осетров, оранжерею для цветов к 01 сентября/08 марта или свежей зелени, выращивать рассаду на продажу, содержать во внятном количестве птицу, кроликов, нутрий, коз, альпаку, собак, кошек - с целью их разведения и реализации - возможно на землях КФХ и не возможно (в законном порядке) на участках ИЖС или на территориях СНТ и ДНД. Не говоря уж о лошадях, коровах, овцах. Предвижу обоснованные возражения: да, на землях населенных пунктов можно держать скот и птицу . Но - только для личного пользования и только в ограниченном ПЗЗ (правилами застройки и землепользования) количестве. А вот на землях для КФХ можно не только содержать птицу и животных, но и перерабатывать полученные от такой деятельности продукты и продавать их свободно и легально. Также важно отметить, что только имея в собственности ( или иногда в аренде) участок для КФХ (а не для ИЖС или дачного садового хозяйства) Вы можете обращаться за получением грантов и субсидий к государству. Только наличие земли для ведения хозяйства делает Вашу заявку обоснованной.
Вывод: если Вы планируете зарабатывать, используя свой земельный участок, то земля для КФХ подойдет лучше остальной.
7. Распоряжение участком. Пожалуй, единственное обстоятельство, которое не ставит участки для КФХ в преимущественное положение. Если участок для ИЖС или "дачки" Вы можете продать в тот же день, когда нашли покупателя, то землю для КФХ необходимо вначале предложить любимому государству. По закону у Российской Федерации есть преимущественное право покупки Вашей земли для КФХ, выставленной на продажу. Однако препятствием для обращения участка для КФХ, как имущества, это не является. Практически это выглядит так. Вы продаете участок за 300 000 рублей. Направляете сообщение об этом в местную администрацию и предлагаете ей купить Вашу землю. Через 30 дней, не позже, получаете ответ, что администрация в покупке Вашей земли по такой цене не заинтересована (т.н. отказное письмо). Такой ответ прикладываете к документам, подаваемым в Росреестр (обычно через МФЦ). Тут следует отметить, что государственная пошлина при купле-продаже участка для КФХ - только 350 рублей, в то время как для ИЖС госпошлина при регистрации перехода права составляет 2 000 рублей.
И важное разъяснение для самых терпеливых, кто дочитал.
Наличие в собственности участка для КФХ предоставляет его владельцу возможность создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Но не влечет для владельца такой земли обязанности такое хозяйство создавать. Пример. У Вас в собственности есть грузовая машина. Это дает Вам право перевозить грузы, но не обязывает Вас ездить только на груженой машине.
Я изложил свои мысли со своей позиции продавца участков для КФХ недалеко от Москвы, в красивом месте, с коммуникациями. Готов выслушать Вас и Ваши доводы с уважением к Вашему мнению. Спасибо!
