Согласие супруга на продажу квартиры: что это, порядок оформления

Потенциальные покупатели боятся сделок купли-продажи недвижимости, которые можно оспорить. Одна из таких – продажа жилплощади, принадлежащей супружеской паре. Квартира супругов находится в совместной собственности, поэтому перед ее продажей муж и жена должны оформить соответствующее согласие.

В статье мы рассмотрим, что важно знать о согласии супруга на продажу квартиры, зачем и когда оно необходимо, как составить и заверить у нотариуса, сроки действия, чем грозит продажа недвижимости без разрешения второго супруга.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга

В статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации указаны права супругов. Она регламентирует порядок распоряжения совместно нажитым имуществом – недвижимостью, техникой и т. д. Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, которая подлежит госрегистрации или нотариальному заверению, нужно получить согласие мужа или жены. Согласие супруга на продажу квартиры должно быть заверено у нотариуса.

При непосредственной продаже квартиры нужно зарегистрировать переход права собственности – получить разрешение супруга на проведение сделки. Процедура проводится в соответствии с порядком, прописанным в законе № 218–ФЗ от 13.07.2015 года. Так, собственник и покупатель представляют документы для заключения сделки, один из которых – разрешение мужа или жены на продажу квартиры.

Квартиру можно продать и без согласия супруга. На практике это выглядит следующим образом: собственник и покупатель собирают пакет документов для заключения сделки и передают его сотрудникам регистрационных служб. Они оформляют переход права собственности, но в выписке ЕГРН пишут о том, что квартира продается без согласия супруга. Делается пометка, что сделку можно оспорить, и в 99% случаев клиент отказывается от покупки.

Росреестр не запрещает продавать квартиры без согласия второго супруга. Сотрудники регистрационной службы оформят переход права собственности. Но эту сделку можно оспорить: супруг, который не давал разрешения, может признать продажу квартиры недействительной. Ему нужно обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда он узнал о совершении сделки.

Практика показывает, что не каждая сделка купли-продажи недвижимости без согласия второго супруга признается недействительной. Учитывается и документ, на основании которого квартира перешла в собственность продавца.

Когда требуется согласие на продажу квартиры

Согласие второго супруга на продажу квартиры требуется, когда способ получения жилплощади подразумевает возникновение совместной собственности. Об этом указано в ст. 34 ГК РФ.

Согласие супруга на продажу квартиры требуется, когда:

1. Недвижимость куплена в браке. Супруги вступают в законный брак, а затем оформляют договор купли-продажи недвижимости и покупают квартиру. При этом неважно, на чьи средства приобреталась жилплощадь – мужа или жены. Супруг, который не зарабатывает, по закону имеет право на совместно нажитое имущество. В суде он называет уважительную причину отсутствия дохода, например: ведение домашнего хозяйства, воспитание детей, уход за больными родственниками. Муж или жена могут купить квартиру в браке и зарегистрировать ее на свое имя. Но в документах недвижимости указывается, что жилье находится в совместной собственности.
2. Супруги разводятся. Практика показывает, что муж или жена, которые решили развестись, начинают быстро продавать совместно нажитое имущество, в частности, квартиры. По правилам они оформляют брачное соглашение. В этом документе прописываются имущественные права сторон. Альтернативный вариант – оформить соглашение о разделе имущества: супруги делят общую недвижимость, автомобили, мебель, технику и т. д. Если один из этих документов оформлен, то при продаже квартиры не нужно получать согласие мужа или жены. Третий вариант развития событий при разводе – выделение долей в квартире. Каждому из супругов принадлежит определенное количество квадратных метров. И перед тем, как продавать квартиру целиком, нужно направить уведомление о продаже. Это защитит имущественные права сторон. Если супруги не подписали соглашение или не разделили имущество в судебном порядке, потребуется разрешение мужа или жены на продажу квартиры. При этом неважно, сколько времени прошло после развода.
3. Заключается брачный договор с выделением доли в квартире. Брачный договор – это документ, который устанавливает особый режим собственности. Например, в нем может быть прописано, что квартира находится в долевой или раздельной собственности. Долевая собственность – деление квартиры между супругами. Выделяются так называемые идеальные доли. Это дробные числа (например, 1/2 или ¼), которые показывают, какая часть квартиры принадлежит каждому из супругов. Супруги могут продать свои доли одному или разным покупателям. Продажа долей разным покупателям регламентируется ст. 250 ГК РФ. На практике продажа долей в квартире приводит к конфликтам и судебным разбирательствам. Например, супруги решили развестись. Мужу отходит ¼ квартиры, а жене – оставшиеся ¾. Женщина решает продать свою долю в квартире, чтобы купить автомобиль. Как правило, супруг, решивший продать свою долю в квартире, сначала предлагает ее бывшему партнеру, а не новому покупателю. Второй супруг может отказаться – это его право. В нашей ситуации жена сначала предложила бывшему мужу выкупить ¾ ее доли в квартире. Когда тот отказался, она начала искать нового покупателя. При этом возникает вопрос: должен ли муж давать согласие на продажу доли бывшей жены, если он отказался от ее покупки? На первый взгляд эта проблема кажется неважной – казалось бы, есть конкретная доля мужа и жены, и они имеют право распоряжаться ими на свое усмотрение. Но если не оформить один из документов – отказ от покупки и разрешение на продажу, то сделку можно будет оспорить в суде. В результате никто из супругов не сможет продать свои доли. Если супруг не хочет выкупать долю бывшего партнера, он должен оформить два документа. Первый – отказ от покупки доли супруга. Второй – согласие на продажу доли.

Отдельно рассматривается продажа приватизированной квартиры. Ситуация с ней неоднозначна: в одном случае нужно получать согласие супруга, а в другом – не нужно.

Сценарии при продаже приватизированной квартиры:

1. В квартире прописан и проживает один из супругов, например жена. Муж прописан в другом месте. Заключив брак, жена решила приватизировать квартиру. В результате жилплощадь будет принадлежать женщине на правах собственности. Выходит так, будто государство «дарит» квартиру жене. Жилплощадь не считается совместно нажитой собственностью. При продаже квартиры жене не нужно получать согласие мужа.
2. Супруги прописаны в неприватизированной квартире. Спустя какое-то время они решили приватизировать жилплощадь. В результате у квартиры будет два собственника. При продаже приватизированной жилплощади нужно получать согласие второго супруга.
3. Супруги прописаны в неприватизированной квартире. В браке они решили приватизировать жилплощадь, но с оговоркой, что жена отказывается от приватизации. Женщина пишет соответствующее заявление. В результате квартира не считается совместно нажитым имуществом, но жена, которая в ней прописана, имеет пожизненное право проживать в ней. Выписаться она может лишь по собственному желанию. При продаже такой квартиры не нужно получать согласие второго супруга. Но от покупки, вероятнее всего, откажутся: по закону в ней пожизненно может проживать жена.

Продажа приватизированной квартиры неоднозначна. Согласие супруга требуется в случаях, когда и муж, и жена совместно оформляли приватизацию. Если один из супругов был прописан в квартире или оформил отказ от приватизации, он имеет пожизненное право на то, чтобы проживать в ней.
Перед покупкой приватизированной квартиры покупатель должен убедиться, чтобы супруги по собственному желанию выписались из нее и снялись с регистрационного учета. В противном случае человек приобретает квартиру, в которой пожизненно может проживать третье лицо – один из супругов.

В каких случаях разрешение на продажу квартиры не нужно

В некоторых случаях супругу не нужно получать разрешение партнера на продажу квартиры. Это особые ситуации, когда муж или жена являются законными владельцами недвижимости.

Согласие на продажу квартиры не нужно получать, когда:

• квартира куплена до вступления в брак;
• жилье передается по наследству или по завещанию;
• в брачном соглашении прописано, что делимое имущество – квартира – принадлежит одному из супругов;
• квартира подарена;
• жилье получено в результате приватизации, и второй супруг не считается собственником.

Из этого правила есть исключения. По закону квартира может принадлежать одному из супругов – мужу или жене. Соответственно, собственник может продать ее без согласия своего партнера. Но вторая половина через суд может претендовать на долю в квартире или на часть от ее стоимости. Для этого ей нужно доказать, что она улучшила жилплощадь за счет собственных сбережений. Например, оплатила дорогостоящий ремонт. Если суд примет сторону истца, продажу квартиры признают незаконной. Собственнику придется компенсировать второму супругу те деньги, которые он потратил на улучшение жилья.

Как оформить согласие супруга на продажу недвижимости

Чтобы оформить согласие супруга на продажу недвижимости, нужно составить документ и обратиться с ним к нотариусу. В интернете скачивается бланк-образец. В него вносятся правки – так, чтобы он соответствовал конкретной ситуации.

В документе указывается:

• место и дата оформления;
• данные свидетельства о браке (или его расторжения);
• Ф. И. О., паспортные данные заявителя;
• характеристики квартиры;
• согласие на продажу;
• условия продажи: дата подписания документа и его стоимость;
• информация о том, что в брачном договоре не прописаны особые условия пользования квартирой;
• данные об ознакомлении со ст. 34 Гражданского кодекса РФ;
• подписи заявителя и нотариуса.

Заявитель должен представить документы:

• паспорт;
• оригинал свидетельства о браке (или его расторжении);
• документы на жилплощадь: это позволит нотариусу убедиться, о какой квартире идет речь.

При поддержке нотариуса один из супругов оформляет согласие на фирменном бланке. Далее информация поступает в реестр.

Подделать согласие супруга на продажу квартиры невозможно. Данные вносятся в базу. При проверке выявляется факт мошенничества и супруг привлекается к уголовной ответственности.

Стоимость нотариальной заверки документа

Стоимость нотариальной заверки согласия на продажу квартиры – от 1500 до 2500 рублей. Такую сумму берет специалист за услуги правового и технического характера. В стоимость входят консультация заявителя, составление текста согласия.

Если бюджет ограничен, от услуг нотариуса можно отказаться. Заявитель уплачивает госпошлину в размере 500 рублей и самостоятельно составляет текст документа.

Срок действия согласия супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу квартиры имеет неограниченный срок действия. Его выдают один раз. Повторно оформлять документ не нужно.

Юристы советуют обновлять согласие, если изменились условия его выдачи. Например, при подписании документа супруги находились в браке, а потом развелись (или разделили имущество).

Федеральная нотариальная палата рекомендует супругу обратиться в суд, если он передумал давать согласие на продажу квартиры. При этом нотариус имеет право оставить отзыв. На законодательном уровне этот вопрос не урегулирован. Перед тем как отказываться от согласия на продажу квартиры, супруг должен уведомить собственника о своих намерениях.

Второй супруг не может заблокировать регистрационные действия при продаже квартиры. Для продавца это не будет весомой причиной для приостановления продажи.

Чем опасна продажа квартиры без согласия супруга

Продажа квартиры без согласия супруга чревата большими материальными потерями для покупателя. К примеру, один из супругов может продавать квартиру без согласия своего партнера. Он может говорить, что второй супруг загружен на работе, выехал в другую страну, находится в командировке или тяжело болеет.

Если покупатель соглашается на неодобренную сделку, то он подвергает опасности свои деньги. Договор могут признать недействительным. Второй супруг в течение 1 года обращается в суд с иском. Как показывает практика, в 90% случаев суд принимает сторону истца: сделку признают недействительной, и покупатель, который заплатил деньги, остается без квартиры.

В этом случае покупатель может поступить двумя способами. Первый – заплатить истцу. На судебном заседании он заявляет, что готов выкупить долю супруга, который не дал разрешение на проведение сделки. Это чревато большими материальными потерями: покупатель не только целиком оплачивает квартиру, но и дополнительно платит за ее часть второму супругу. Затем покупатель повторно обращается в суд с требованием взыскать с продавца эти деньги. Эту сумму можно ждать несколько лет: продавцы часто говорят о том, что уже потратили средства. Поэтому с их заработной платы будет ежемесячно удерживаться процент от затраченных денег.

Второй – обратиться в суд с требованием о возврате стоимости квартиры. В идеале – продавец сразу вернет деньги. Но на практике часто выясняется, что они уже потрачены. В результате покупатель ждет возврата средств по 5–10 лет и при этом остается без квартиры.

Самый неприятный исход – отмена регистрационных действий. Квартира переходит в собственность продавца, а покупатель остается без денег.

Идеальный вариант для покупателя – компенсация со стороны продавца. В суде собственник передает второму супругу часть суммы в счет стоимости его половины. Договор признается действительным: квартира остается у покупателя, а деньги – у сторон.

Самый сложный сценарий – признание второго супруга пропавшим без вести при продаже приватизированной квартиры. Покупатель вынужден жить в страхе: в течение 5 лет может вернуться пропавший человек, который по закону имеет право проживать в квартире.

Продажа квартиры без согласия второго супруга чревата неприятными последствиями не только для продавца, но и для покупателя. Собственник может оказаться в неприятной ситуации: у него «простаивает» жилье, а он не может его продать, потому что партнер пропал без вести или отказывается дать согласие на проведение сделки. Покупатель может остаться ни с чем: сделку признают недействительной, и он потеряет и деньги, и квартиру.

Согласие супруга необходимо для законной продажи квартиры. В противном случае сделку могут признать недействительной. Согласие партнера требуется, если квартира куплена в браке, супруги разводятся с выделением долей в жилплощади или в приватизации жилья участвовали и муж, и жена. Согласие супруга на продажу квартиры оформляется в присутствии нотариуса или самостоятельно. Стоимость услуг – 1500–2500 рублей. Бесплатный образец можно скачать в интернете. Продажа недвижимости без согласия второго супруга грозит материальными потерями для покупателя. Сделку признают недействительной.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.