В России 21 века тема недвижимости, едва ли не одна из самых обсуждаемых.
Покупать или продавать?
Продать или оставить детям?
Купить сейчас или подождать?
Снимать или взять ипотеку?
Это далеко не полный список, касающийся недвижимости.
Давайте попробуем разобраться в этом вопросе.
Длинной истории, связанной с собственностью на квадратные метры у граждан на постсоветском пространстве нет, поэтому недвижимость, а часто под ней подразумевается своя квартира, приобрело статус фетиша. Каждый мечтает о собственной квартире.
Небольшой экскурс в историю.
Такая позиция сформировалась у большинства российских граждан в результате непосредственного, либо транслируемого опыта проживания при административно-командной системе, называемой социализмом. Для получения необходимой жилплощади приходилось стоять в очереди десятки лет. За это время жизненные циклы семьи менялись, дети вырастали, родители, бабушки и дедушки умирали, так и не дождавшись и не получив необходимое при жизни. Таким образом, подходящая для семьи, комфортная квартира становилась роскошью, была редкостью, а значит приобретала в глазах соискателей сверхъестественную ценность.
А если углубиться к первым шагам Советской власти с ее политикой уплотнения, то картинка сложится полная. Вспоминается Булгаков. В своём романе Мастер и Маргарита он писал, что квартирный вопрос испортил москвичей.
Вот с таким наследием мы подошли к приватизации 1991 года.
Большинство людей не понимало сути этой сделки, приватизация не только даёт права владения и распоряжения недвижимостью, но и накладывает обязанности — содержание этой самой недвижимости.
А между тем, далеко не всем семьям была выгодна приватизация.
И теперь мы плавно приближаемся к нашему времени. Приватизированные бабушками и дедушками квартиры уже давно проданы и разделены между наследниками, и сейчас уже у нас сегодняшних возникает масса вопросов, касаемых недвижимости, как поступить нам.
Первое и самое прямое назначение недвижимости (квартиры)—закрыть потребность в жилье для своей семьи.
Начну с примера молодых и ещё не имеющих накопления людей, далее рассмотрю варианты с увеличением накоплений.
Для неимеющих накопления людей есть только один путь — аренда и постепенное накопление денежных средств.
Для тех, кто уже имеет стартовые деньги: те самые доли от проданных дедушкиных и бабушкиных наследных квартир, либо собственные накопленные средства (не забывайте, откладывать нужно уже с первого дохода, да-да!) уже становится актуален вопрос: как взять ипотеку и не разориться.
Главное правило: если платёж по ипотеке существенно превышает ставку аренды в том же населенном пункте при расчете ипотеки в периоде 10-15 лет, то выбор—аренда.
Если равен, то ипотека возможна. Но условия нужно рассматривать в каждом конкретном случае.
Данное утверждение про платёж по ипотеке верно в силу особенностей выплаты аннуитетных платежей банку.
Существует заблуждение, что ипотеку я плачу за своё, а аренду— хозяину. Если Вы внимательно почитаете свой кредитный договор с графиком платежей, то заметите, что первые 2/3 срока вы будете выплачивать проценты банку, а лишь потом само тело кредита. Выгодно? Думаю, что не очень.
При этом банк ничем не рискует, а в вашей выписке из реестра на право собственности красуется надпись «ипотека в силу закона». И настоящий хозяин квартиры — банк. А вы лишь имеете преимущественное право проживание в этой квартире при условии своевременных платежей. И не сомневайтесь, банк быстро инициирует процесс по возврату своей собственности при прекращении вами платежей.
Есть вариант, когда при ипотеке можно получить выгоду, но, если вы не профессиональный игрок на этом рынке, то вас ждут убытки и разочарование.
Краткосрочное владение на быстро растущем рынке поможет прирастить капитал за счёт кредитного плеча, а бонусом подпорченную кредитную историю.
Ещё в дополнение к ипотечной теме: обязательное условие при оформлении ипотеки—это первоначальный взнос. Не пытайтесь завысить цену в договоре или взять на него дополнительный потребительский кредит. Это начало конца. Только живые реальные деньги, лучше самостоятельно накопленные, помогут не превратить вашу жизнь в ад.
Теперь коротко про выбор квартиры. Ваш вариант— готовое жильё, с ремонтом или без каждый решает индивидуально. Для себя я бы выбрала на старте социальный ремонт от застройщика либо аналогичный от собственника.
И главный вопрос: когда покупать?
Банк объявил об акции небывалой щедрости— о беспрецендентном снижении ставки по ипотеке; например такие ставки держались на протяжении всей пандемии. Стоит ли покупать? Правильный ответ: нет.
Как только ставка снижается все бегут срочно покупать квартиры, цены поднимаются и низкая ставка в пересчёте на рубли даёт обратный эффект экономии на который вы рассчитывали, а даёт она огромную переплату за квартиру: повышение цены покупки и проценты банку на это повышение. При оформлении ипотеки по высокой ставке у Вас остаётся возможность рефинансировать имеющийся кредит в соответствии с текущими предложениями по рынку банковских услуг, а пересматривать вашу цену покупки никто не станет. Это ваши личные риски.
В период вялого рынка можно получить скидку от собственника, которому нужно срочно решить свою проблему. Рынок жилой недвижимости — это рынок чистой конкуренции всех продавцов со всеми. Как только он вступает в стадию «рынок покупателя» можно начинать поиск.
Все вышесказанное верно и для людей, имеющих полную сумму для покупки квартиры для потребностей своей семьи.
А теперь про более сложный продукт — квартира как инвестиция.
Покупку в ипотеку с целью заработка рассматривать не буду, т.к. это венчурная сделка с широким диапазоном рисков и непредсказуемым результатом. Каждая ситуация анализируется отдельно исходя из персональных условий. Возможно?Да. Сложно? Очень.
Тоже касается и договоров долевого участия. Помните, что чем тщательнее вы подойдёте к анализу компании-застройщика и документов, тем более вероятно, что вам удастся получить профит.
Последнее утверждение верно и для самостоятельно финансируемых проектов.
В случае с застройщиком вы покупаете не квартиру, а участвуете в высоко рисковом предприятии. Сейчас с введением в 2019 году эскроу-счетов — проектного финансирования выгода такого размещения средств сомнительна.
Недвижимость и аренда. Теперь мы рассмотрим ситуацию, где вы покупаете квартиру на собственные деньги средства с целью последующей сдачи ее в аренду с целью получения дополнительного дохода. В этом случае задача существенно усложняется, т.к не просто нужно приобрести понравившееся жилье, а впоследствии сдать его в наём и получить максимально возможную прибыль на вложенные средства.
С первым вопросом покупки разобрались: купить нужно по минимально возможной цене предложения в данной локации, покупаем только на падающем рынке. Про рынок «продавца» и «покупателя» следует постоянно помнить и совершать покупки только на рынке «покупателя» иначе разницу в цене будете отбивать много лет.
Разберёмся с размером. Меньшая квартира даст больший прирост средств на каждый вложенный рубль. Здесь мне добавить нечего.
Теперь про сроки окупаемости:
Если недвижимость окупается до 8 лет — это очень удачное приобретение, в цифрах 12.5 и более процентов годовых (не забываем учитывать коммунальные платежи и закладывать текущий ремонт);
10-12 лет — обычная прибыль;
Более 12 лет — полное разочарование.
Для сравнения: до пандемии сроки окупаемости арендных квартир в Москве в среднем составляли 18-25 лет. Сейчас стало ещё печальнее. Арендные ставки снизились, а продажные цены улетели в космос.
Но Москва — не единственный рынок, стоит рассматривать региональные рынки.
Основательное изучение данного вопроса поможет получить вам прибыль на рынке аренды либо выбрать другие площадки для инвестирования.
Недвижимость, приобретённая с целью перепродажи—самый сложный инструмент из всех вышеперечисленных. Это площадка для профессионалов. Налоги, риски падения цен, геополитические риски, непредсказуемость национальной валюты — это далеко не полный список опасностей, которые могут подстерегать вас на этом пути.
И в заключение хорошая новость. Недвижимость является защитным активом, защищающим от себя самого, от своих эмоций, панических настроений, а также частично от обесценивания национальной валюты. Не так просто обнулить стоимость квартиры, как, например, потерпеть фиаско на рынке акций.
Потеря недвижимости—скорее исключение, чем правило; она возможна, но это уже риски смены формаций, революции, но, согласитесь, это уже другая история.