Всем привет!
Есть один тонкий нюанс, который связан с количеством этажей объекта.
Из-за этого нюанса я был свидетелем множества ошибок в сведениях Росреестра.
Например этажей у объекта фактически 22, но в сведениях Росреестра их почему-то 19.
Всё эти ошибки связаны с отсутствием компетенции у специалистов, которые вносят данные сведения об объекте.
Чем отличается количество этажей от этажности, какие это влечет проблемы, я расскажу ниже.
Количество этажей vs этажность
Достаточно полно на этот вопрос ответило Министерство экономического развития в своем письме №ОГ-Д23-1426 (кликабельная ссылка).
В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» (кликабельная ссылка) при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
Одновременно с этим, в приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (кликабельная ссылка) даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
Таким образом, приводим понятные определения данным терминам:
- Этажность – это количество надземных этажей, начиная с 1-го этажа здания (либо цокольного, если верх его перекрытия находится выше, чем 2 метра над землей).
- Количество этажей – это количество всех этажей в здании, в том числе подземных.
Для кадастра используется именно термин количество этажей, а не этажность.
Проблемы сведений кадастра
В этом же письме сообщается, что проводятся действия, которые призваны исключить из сведений Росреестра информацию об этажности, заменив её на количество этажей.
Могу лишь судить по собственному опыту об успехе их мероприятий: работа никакая не проводилась.
Почти каждый объект, в техническом паспорте которого фигурирует и этажность и количество этажей (зачем БТИ так делали – остаётся непонятным) имеет в своих сведениях по кадастру именно сведения об этажности.
Исправлять такие ошибки, обращаясь в Росреестр, мне приходится достаточно часто.
Какие последствия от этой проблемы
- 1. Пример из практики
Недавно к нам обратился Заказчик, которому отказали в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с тем, что по проектной документации до реконструкции в здании 3 этажа, а в сведениях Росреестра фигурирует 2 этажа.
Никакие доводы о том, что фактически в здании 3 этажа, а не 2 не действовали. Архитектура сообщала, что если в сведениях Росреестра ошибка, то исправляйте её, а до той поры разрешение мы не выдадим.
Делать нечего – потратив около 3 недель, сведения были исправлены.
- 2. Кроме того недостоверные сведения об объекте недвижимости могут всегда стать препятствием для кадастрового учета изменений объекта, если государственному регистратору прав внезапно приспичит к этому придраться.
Так, официальной причиной для приостановления будет п. 49 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ, а именно:
имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).
Основные тезисы статьи
- Количество этажей – это количество всех этажей в здании, в том числе подземных, а этажность – это количество лишь надземных этажей;
- Противоречивые сведения могут стать препятствием для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта или, например, в связи с необходимостью получения разрешения на реконструкцию;
- Данное противоречие возможно устранить самостоятельно, обратившись в Росреестр онлайн через специальную форму обращения граждан.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
Всегда ли на реконструкцию нужно получать разрешение?
Площадь по техпаспорту отличается от площади по свидетельству. Причины и последствия
Работающий порядок досудебной жалобы на Росреестр
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #право #законы #дом #этажность #этаж #бти