При покупке любого дорогостоящего имущества каждый пытается выбрать для себя вариант "получше" и "подешевле". Но не всегда эти два критерия совместимы и зачастую выбирая вариант подешевле, покупатель сталкивается с различными подводными камнями. И лучше с ними столкнуться до того, как это имущество стало Вашей собственностью.
В первой статье мы рассматривали этапы проведения проверки "чистоты" земельного участка. Здесь мы рассмотрим способы проверки легитимности продавца, основные аспекты, связанные с ограничением прав, а также существенные условия, соблюдение которых необходимо для #регистрациИ сделки.
У любого заинтересованного лица, при осмотре выбранного земельного участка, назревает актуальный вопрос "А точно ли собственник мне его продает?". И вроде бы нет сложностей найти ответ на указанный вопрос - запросить выписку из ЕГРН. Однако у продавца стоит не только запросить выписку, но и правоустанавливающий документ, сведения о котором (наименования и реквизиты) отражены в разделе №2 рассматриваемой выписки. Для чего это необходимо? Несмотря на то, что все обременения и ограничения, в том числе права залога, подлежат государственной регистрации, однако ломбарды, выдающие займы, или физические лица, занимающие деньги в долг под залог недвижимости, не всегда прибегают к регистрации своего права залога. Зачастую, при закладывании недвижимости, собственник имущества передает кредитору правоустанавливающИЙ документ. Таким образом, если у продавца участка такой документ отсутствует - потерял, мыши съели, кофе пролил и выбросил, стоит акцентировать внимание на наличие у него права отчуждения такого объекта.
Конечно, бывают случаи, когда невозможно однозначно определить наличие либо отсутствие скрытых ограничений, но запросив полный пакет документов продавца гарантирует признания Вас добросовестным приобретателем в суде.
Вторым этапом проверки стоит определить круг правообладателей. Если #продавец земельного участка выступает как единоличный собственник, удостоверьтесь в том, что его правоспособность ни чем не ограничена: он не является психически больным, не имеет каких-либо зависимостей, и в целом адекватен. Если какой-либо из этих пунктов подвергается сомнению - стоит запросить справки компетентных сотрудников, подтверждающих полную правоспособность продавца.
Определение круга правообладателей не заканчивается на этом этапе. При приобретении земельного участка не рассматривается использование материнского капитала, однако в случае приобретения жилого дома с земельным участком, реализация таких средств имеет место быть. Таким образом, если у продавца имеются несовершеннолетние дети, убедитесь в том, что средства материнского капитала не были потрачены на возмещение части затрат, понесенных на строительство дома или на улучшения жилищных условий. Если же такие средства потрачены именно на вышеуказанные цели, то необходимо требовать распределение долей между детьми в силу закона, иначе таки дети, достигнувшие совершеннолетия, могут потребовать вышеуказанное у Вас.
Другой причиной проверки оснований возникновения права собственности у продавца, может стать получения рассматриваемого имущества в порядке наследования. Если Вы хотите купить участок, полученный в #наследство в силу закона, то убедитесь в том, что продавец является единственным наследником этого имущества. Иначе есть вероятность столкнуться с правопритязаниями остальных наследников, которые пропустили срок вступления в наследство по каким-либо уважительным причинам, и захотят вернуть уже Ваш земельный участок в свою собственность.
Следующей остановкой в нашей правовой экспертизе является паспорт продавца. Незамысловатый документ, реквизиты которого внесены в сведения ЕГРН и отображены в выписке из ЕГРН, должен быть актуален на сегодняшний день. Проверить паспорт продавца, его действительность и актуальность можно с помощью сервиса МВД. Если паспорт является недействительный (такие случаи бывают, когда владелец паспорта объявляет его в розыск, а позже находит у себя под диваном и не торопится его сдавать и менять на новый), или же сведения о реквизитах паспорта в выписке из #ЕГРН и паспорта, предъявляемого продавцом, разнятся, то информацию необходимо внести в росреестр по средствам подачи продавцом соответствующего заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН. Это обезопасит Вас от лишнего повода для приостановления государственной регистрации и затягивания процесса перехода права.
При продаже участка представителем по доверенности, также следует проверить все реквизиты документов, в том числе доверенность на ее актуальность и отсутствие информации о ее отмене. Такую процедуру можно выполнить по средствам сервиса Нотариальной палаты. Кроме проверки всех документов, по тексту доверенности должно быть прямо предусмотрено право доверенного лица продавать участок: подписывать договор, заявления о переходе права, получать денежные средства. Зачастую, продавцы не предусматривают право доверенного лица на получения денежных средств, так как уполномачивают такое лицо только лишь на поиск потенциальных покупателей. Однако случается, когда доверенное лицо заходит слишком далеко, заключая сделку и получая деньги на участок. Передав деньги такому лицу без соответствующих полномочий, Вы подвергаетесь к возможному предъявлению требований о выплате денежных средств за земельный участок со стороны продавца.
Помимо вышеперечисленных подводных камней, встречаются случаи, когда право собственности продавца ограничивается совершенно по другим основаниям: невыплата алиментов, задолженность по коммуналкам, и прочие. Информацию о наличии таких ограничениях Вы можете найти из открытых источников Федеральной службы судебных приставов.
Стоит помнить, не все сотрудники ФССП работают оперативно и эффективно. В связи с имеющейся волокитой вероятны случаи, когда судебное решение о взыскании с продавца чего-либо и наложении ареста на имущество, вступило в законную силу, однако исполнительное производство у судебных приставов не возбуждено. Имеется достаточно простой способ удостовериться в отсутствии каких-либо взысканий: стоит зайти на сайт суда, в чьей компетенции находится рассмотрения таких дел, и по фамильному поиску убедиться в отсутствии решений судов или имеющихся дел в отношении продавца земли, в производстве суда.
Проверка вышеуказанных аспектов, в том числе проверка объекта, разъясненная в статье, позволит Вам выступать добросовестным приобретателем. Указанное соответственно дает Вам определенные гарантии приобретая #земельный участок , реализовывать свои законные права.
#покупка недвижимости #недвижимость #ПРАВО #покупка земельного участка