Что происходило с рынком недвижимости с 2019 по 2021 год?
Рынок недвижимости в США за время пандемии изменился. Особенно, это сказалось на количество домов выставленных на продажу. Дело в том, что люди боялись во время пандемии пускать домой незнакомцев. Это привело к упадку предложения.
Что произошло с ценами на недвижимость в 2019 году?
Закон спроса и предложения гласит: «Когда спрос падает, а предложение остаётся на том же уровне, цены начинают расти». Так произошло в 2019 году. Особенно заметно стало повышение цен в Майами и в Южной Флориде. Причём рост наблюдается во всех классах жилья. Сильнее всего подскочили цены на дома стоимостью до 500 000 $. С мая 2020 года цены на недвижимость поднялись на 1.4 %, а объём продаж упал. В среднем по Америке дома стоят больше 350 тысяч долларов.
Как рост цен повлиял на процентную ставку по ипотеке?
Из-за того, что цены на недвижимость стали расти, государство уменьшило процентную ставку по ипотеке. Были моменты, когда она была ниже 2,5%! Само собой, когда она упала, выросла покупательская способность. Это означает, что покупателей на рынке стало больше. При этом количество домов на продажу осталось по-прежнему на низком уровне. Эта ситуация стала ещё одной причиной роста цен на недвижимость. Поэтому были моменты, когда многие дома продавались по стоимости выше заявленной цены продавцов.
Что происходит сейчас на рынке недвижимости в 2021 году?
Наблюдаем медленный рост цен. Нет перекупа или переоценки недвижимости, какая была летом. Но домов на рынке становится больше. Это связано с тем, что люди стали прививаться. И нет уже такого страха, как раньше. Всё больше продавцов соглашаются впустить в свой дом незнакомцев, чтобы продать недвижимость на хороших, выгодных условиях для них. Но всё же предложение по-прежнему превышает спрос. Часто можно встретить картину, когда люди продают дома по 20-30 дней. Из-за того, что дома не продаются, продавцы не получают своих завышенных офферов, отсюда и большие скидки на дома. Например, сейчас на 1 дом может быть несколько предложений, и так в 50% случаев.
До сих пор можно наблюдать рекордно низкие ставки по ипотеке. Но из-за того что цены на дома нереально высокие, количество людей, которые покупают недвижимость в ипотеку, убавилось. За последние месяцы было выдано минимальное количество заявок. Это означает, что всё меньше людей могут позволить себе дома по такой завышенной цене, которая сейчас существует.
По этой причине до сих пор в Америке высокий спрос на аренду недвижимости. Что выгодно инвесторам. Много людей не может из-за низкого предложения и высокой цены найти себе подходящее жильё.
Прогнозы на 2-3 года на рынке недвижимости в США.
Сейчас актуален вопрос, повторится ли кризис 2008 года? Эксперты его не прогнозируют. Разница между тем, что должен продавец или владелец дома банку и рыночной ценой очень большая. Что эта разница значит для продавца? Если им нужны будут деньги, то есть надо будет продать или рефинансировать, то продавцы всегда могут воспользоваться низкими процентами и выбрать рефинансирование. Получить эти деньги, оставить себе дом, а дальше например, сдавать дом в аренду.
Эксперты не прогнозируют большой спад цен, потому что общая экономика страны растёт. Особенно это касается Майами и Южной Флориды, там большой приток населения из других штатов. Люди теперь могут спокойно переехать, потому что работать теперь можно удалённо.
Ожидается увеличение ставки по 30-летней ипотеке в следующем году до 4%.
Почему Норт-Порт сейчас самый привлекательный город для инвестирования в недвижимость?
Сейчас в Нью-Йорке, Сан-Франциско и в Калифорнии стоимость на недвижимость сильно завышена. Для ясности можно привести в пример Москву. Такие же высокие цены. Окупаемость инвестиций в этих городах долгая.
Флорида, в данном случае — золотая середина: низкая стоимость на недвижимость и хороший спрос. Всегда можно проинвестировать или продать, если захочется вернуть свои деньги. Но речь не о Майами. Мы говорим про Флориду на стороне Мексиканского залива — городе Норт-Порт.
Он сейчас самый привлекательный для инвестирования, хотя климат такой же, как в Майами, но цены гораздо ниже. В Норт-Порт иногда цены за аналогичное предложение в Майами могут быть в 3 раза ниже. Одно из главных преимуществ этого города — низкая стоимость земли. Например, участки площадью около 10 соток могут стоить от $12 тыс. до $15 тыс. Зависит стоимость от расположения. В то время, когда такой же участок в Нью-йоркском районе Стейтен-Айленд может стоить минимум $300 тыс.
Каждый год стоимость земли в Норт-Порте увеличивается на 6-7%.
Дом с тремя спальнями, двумя санузлами может стоить до $250 тыс. под ключ. Это при том, что дом не будет картонной коробкой. В нём будут все нужные коммуникации, оборудованная кухня, облагороженная территория и даже подъезд к воротам. Это очень дешево по сравнению с ценами в Нью-Йорке.
Низкая цена на строительство из-за того, что минимальный уровень заработной платы в час во Флориде ниже, чем в Нью-Йорке. Во Флориде $10, в Нью-Йорке — $15. Ещё одна причина: работы в Норт-Порте можно вести круглогодично из-за климата.
Заработок на аренде жилья в Норт-Порте.
Это ещё один вариант инвестирования в недвижимость — сдавать жильё в аренду. В Норт-Порте не нужна лицензия, а арендатора, от которого есть проблемы, можно без суда выселить. В Нью-Йорке например, категорически нельзя сдавать жильё на короткий срок, и плательщика можно выселить только через суд. А это процесс не быстрый — около 8 месяцев могут идти разбирательства.
Подводя итоги можно сказать, что по всем показателям 2022 год должен быть стабильнее, чем период с 2019 по 2021 г. Возможности и потребности покупателей могут вырасти по мере того, как будет восстанавливаться экономика и покупательская способность населения. С точки зрения инвестирования можно не беспокоиться за спрос и цену.